צוות אנגלו סכסון תל אביב מאחל לכם חג שמח ומלבב

כיכר המדינה - האם אחרי עשרות שנות תכנון נראה גם ביצוע?

כיכר המדינה הממוקמת במרכזה של העיר תל אביב, היא הכיכר הגדולה ביותר בישראל.
הכיכר המשתרעת על שטח של כ- 80 דונם, תוכננה בשנות ה-50 וה- 60 של המאה הקודמת, כאשר מבני המגורים הבנויים סביבה הוקמו לאורך שנות ה- 70. 
במרוצת השנים הפכה כיכר המדינה לסמל סטטוס של יוקרה, בשל שלל חנויות היוקרה ומותגי העל הנמצאות בה.
הרחוב המקיף את הכיכר נקרא ה' באייר, והוא מהווה צומת של 2 רחובות ראשיים- ויצמן וז'בוטינסקי ושל כמה רחובות קטנים נוספים.
בנייה בטבעות הפנימיות של הכיכר מתוכננת מזה שנים רבות, אך עדיין לא התממשה. בשנים האחרונות מקודמת תכנית להקמת 3 מגדלים בני 40 קומות, מוסדות ציבור ופארק רחב ידיים.

במאמר זה נסקור את ההיסטוריה התכנונית של הכיכר לאורך השנים ואת הצפי התכנוני הנראה לעין.
הכיכר מחולקת ל- 3 טבעות:
טבעת 1 (חיצונית) – מוקפת בבניינים בני 5 קומות בעלי עיצוב זהה, הבנויים מעל קומת קרקע מסחרית.
טבעת 2 ו- 3 אינן בנויות ומשמשות כיום כגינה ציבורית.

הליכי התכנון בכיכר המדינה:

הכיכר תוכננה בשיתוף פעולה בין האדריכל הברזילאי הנודע אוסקר נימאייר לאדריכלים הישראליים אבא אלחנני וישראל לוטן.
בשנת 1969 פורסמה תכנית מס' 600 שקבעה את התכנון הבא:

טבעת 1 – בניינים בני 5 קומות מעל קומת קרקע מסחרית.

טבעת 2 – יחידות מסחריות בנות 2 קומות ומבני מגורים בני 11 קומות מעל קומת עמודים.
טבעת 3 – אזור לבנייני ציבור.
להלן תשריט הכיכר מתוך התכנית:

לאורך שנות ה-70 מומשה הטבעת החיצונית ונבנו המבנים הקיימים היום.
תכנית 600 קבעה כי יש להכין תכנית מפורטת עבור הטבעות הפנימיות ולחלק את הקרקע.
תכנית 600א' הוכנה כהמשך לתכנית 600 ונועדה לתכנן את הבנייה בטבעות הפנימיות אך בוטלה על ידי עיריית תל אביב שביקשה להפוך את הטבעות הפנימיות לשטח לצרכי ציבור, וזאת ע"י הכנת תכנית חדשה- 1980.
הכנת תכנית 1980 בוטלה בשנת 1982, וכך נותרו הטבעות הפנימיות ללא תכנון.
בשנת 1991 הוגשה תכנית 2500 אשר אושרה בשנת 2000.
התכנית משנה את היעוד של הטבעות הפנימיות וקובעת שיבנו בה 3 מגדלי מגורים בני 31 קומות, שטחים מסחריים, שני מגרשים למוסדות ציבור ושטח ציבורי פתוח.
בשנת 2013 אושרה תכנית 2500א' אשר משנה את גובה הבינוי ל- 40 קומות.

כיום, מקודמת תכנית עיצוב סופית הכוללת 3 מגדלים "מסתובבים", פארק רחב ידיים בשטח 26 דונם, אגם מלאכותי ומבני ציבור של כ- 25,000 מ"ר. התכנית בשלבי אישור מתקדמים.
להלן הדמיית המגדלים החדשים:

עם הקמת הפרויקט, צפויה כיכר המדינה להפוך לאחת מהשכונות הירוקות בתל אביב, השכונה תהיה שופעת בשבילים ירוקים, מבני ציבור ושירותים נוספים לרווחת הציבור.
אין ספק שהקמת המגדלים תשנה את המרקם של האזור ותיתן תנופה נוספת לסביבה כולה.

פורים זה זמן מצוין לחפש דירה!

כיצד מיקום הנכס משפיע על מחירו

לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן היא אולי הסיסמא המזוהה ביותר עם ענף הנדל"ן. אז מדוע בעצם הדבר החשוב ביותר בנכס הוא המיקום שלו? כיוון שהדבר היחיד שלא ניתן לייצר פעמיים הוא מיקום. כלומר, לא ניתן לבנות שני בתים שונים באותה הכתובת בדיוק. ולפיכך, מיקום הינו מוצר ייחודי שאינו ניתן לשכפול.
כאשר עוסקים בתמחור נכסים בהתאם למיקום שלהם, ישנם מגוון פרמטרים פיזיים ואספקטים סביבתיים שונים שצריך לקחת בחשבון, כיוון שהם עשויים להשפיע באופן משמעותי על שווי הנכס.
ישנו מיקום המבדיל בין ערים ואזורים גאוגרפיים שונים בארץ. במקרה כזה, קיים קושי ממשי לכמת באופן חד משמעי את ההבדל ביניהם. כך לדוגמה, קשה להשוות בין דירה בירושלים לדירה בתל אביב. שתיהן נחשבות לערים אטרקטיביות ומבוקשות למגורים אצל חלקים גדולים באוכלוסיה, כאשר לכל אחת מהן יש את היתרונות הייחודיים שלה.
לעומת זאת, ישנם נכסים הנמצאים באותה העיר ולעיתים באותה סביבת מגורים, אותם ניתן לכמת בצורה קלה יותר. לדוגמה: שני בניינים באותו הרחוב, כאשר לאחד מהם צמוד בית ספר ולשני לא. כיצד אם כן ההבדל במיקום יבוא לידי ביטוי במחיר?

נפרט כעת רשימה של הבדלים קטנים במיקום אשר משפיעים על שווי הנכס ואת סדר גודל השפעתם.
לפני כן, רק נחדד ונוסיף כי מה שלעתים נראה כחסרון לאדם אחד מתגלה כיתרון לאדם אחר. ולכן, לא בכל עסקה יתגלה פער שכזה ויתכנו גם מקרים הפוכים.

פרמטרים חיוביים ושליליים	הפחתה ראויה	תוספת ראויה
בית ספר	(5%-) - (2.5%-)
כביש ראשי עם אוטובוסים	(10%-) - (7.5%-)
בית קברות	(5%-) - (2.5%-)
דירה חזיתית ברחוב רועש	(15%-) - (10%-)
דירה עורפית ברחוב שקט	(12%-) - (8%-)
דירה מול בניין גבוה או מגדל המסתיר את הנוף	(12%-) - (8%-)
בית חולים	(7.5%-) - (5%-)
בית כנסת	(5%-) - (2.5%-) אם מרבית האוכלוסייה באזור חילונית	(5%+) - (2.5%+) אם מרבית האוכלוסייה באזור דתית
נוף לים/נוף חלקי לים		(30%+) - (10%+)
קומה גבוהה		2%-3% תוספת לכל קומה
גינה ציבורית/פארק		(15%+) – (5%+)
רחוב ללא מוצא		(5%+) - (2.5%+)

לסיכום,

ניתן לראות כי קיימים לא מעט הבדלים בשוויים של נכסים הסמוכים זה לזה. לכן, ראוי לבחון היטב את הסביבה שבה נמצא הנכס שאתם מעוניינים לרכוש ולראות כיצד מה שנמצא בסביבתו עשוי להשפיע על שוויו ועל מידת האטרקטיביות שלו עבורכם.

מדוע חשיפת הציבור למידע דווקא תורמת לעליית מחירי הדיור?

הקדמה - מידע והשפעתו על השוק ועל השחקנים
נניח ושני סופרמרקטים מוכרים עגבניות, אחד מוכר ב- 1.99 ₪ לק"ג והשני ב- 9.99 ₪ לק"ג, סביר להניח שקונה המודע לפערי המחירים יעדיף לקנות עגבניות בסופר הזול מביניהם, בעוד שקונה שאיננו מודע לכך, יקנה באחד משני הסופרים ללא העדפה ברורה.
במידה וכל הקונים היו מודעים להפרשים, ככל הנראה כולם היו קונים בסופר הזול, כך שהבעלים של הסופר היקר היה נשאר עם סחורה עודפת והיה נאלץ להוריד את מחיר העגבניות כדי שהקונים ישובו לקנות אצלו.
זוהי למעשה מידת ההשפעה של מידע בשוק תחרותי. בהינתן תנאי השוק האמורים, הקונים יודעים להעריך שווי מוצר ולבחור ממי לרכוש אותו והמוכרים יודעים לקבוע את מחיר המוצר בהתאם, כדי להישאר בתחרות.
מידע הינו אחד הכלים הבסיסיים המסייע לנו כצרכנים לעשות את ההחלטות הנכונות כיצד להוציא את כספנו ולקבל בתמורה את המקסימום האפשרי.
דוגמא לשימוש במידע צרכני שאנחנו אוהבים לעשות הוא אתר השוואת המחירים זאפ, בו ניתנת לנו סקירה של המוצרים הקיימים בשוק, רמות המחירים השונות ופרטי המוכרים. לאחר איסוף המידע ולמידת הנתונים, ניתן להחליט מהו שווי המוצר, כמה יחידות לרכוש ממנו ומהיכן.

מידע בשוק הנדל"ן

כיום, כל נכס מקרקעין שנמכר חייב להיות מדווח לרשות המסים. דיווח זה נרשם ומפורסם ברבים באתר רשות המסים.
לפני כ- 3 שנים, הוקם אתר מדלן המהווה אתר נגיש עם מידע זמין הנמשך מאתר רשות המסים, בו ניתן למצוא אינפורמציה על נכסי מקרקעין שנמכרו.
מטרת האתר הייתה להביא את המידע לציבור בציפייה שמידע זה יעזור לקונים ולמוכרים לקבל החלטות הרלוונטיות למצב השוק ולהביא את עסקאות המקרקעין לשווי האמיתי שלהן.
לצערנו אנו סבורים שהנגשת המידע לא הצליחה במטרתה המקורית. בהמשך מאמר זה נסביר מדוע.

השפעתו של מידע חלקי
כפי שראינו בהקדמה, למידע יש השפעה על צעדיהם הן של הקונים והן של המוכרים.
נחזור רגע לדוגמא מההקדמה, נניח שבסופר הזול אכן מוכרים עגבניות ב-1.99 ₪ לק"ג, אך רק בקנייה מעל 300 ₪, אחרת העלות היא 9.99 ש"ח לק"ג. ונניח, שמידע זה אינו מגיע לידיעת הלקוחות, כלומר בשוק ישנו מידע חלקי בלבד המשמיט את תנאי המבצע.
מה תהיה התוצאה?
הקונים ילכו לסופר "הזול" וכאשר הם יגלו את תנאי המבצע, הם ככל הנראה יעקמו את הפרצוףויחד עם זאת יבצעו את הקנייה מאחר ואין טעם לטרוח ולהגיע לסופר אחר כאשר המחיר זהה. הבעלים של הסופר "היקר" שוב יראה את תגובת הקונים ויגיב בהתאם על ידי הורדת המחיר. כאשר המידע המלא יגיע לשוק (דרך פרסומים שונים) הצרכנים ישקלו מחדש את הבחירה שלהם.
אז מה למעשה קרה כאן? המידע החלקי נתן תמונה לא נכונה של תנאי השוק שלפיו פעלו הקונים. בהתאם לפעולת הקונים הגיבו המוכרים והמחירים השתנו בהתאם.
המידע הקיים בשוק הנדל"ן
נכון להיום, המידע המסופק על ידי מערכות הדיווחים הוא לעתים מידע חלקי במקרה הטוב ולעתים מידע מוטעה במקרה הרע.
למה הכוונה? כאשר קונה מתכוון לרכוש דירה, הוא נדרש לחשוב על שווי של מספר גורמים:
- שטח הדירה
- קומה
- האם יש בבניין מעלית
- האם לדירה צמודה חנייה?
- מהו שטח המרפסת/גינה השייכת לדירה?
לכל הגורמים הללו יש שווי, והשווי הזה משוכלל במחיר הדירה הסופי שמשולם. אם לא נדע את טיב הגורמים בכל עסקה שנסגרה לא נבין כמו שצריך את שווי הדירה לבדה אלא את שוויה כחלק ממכלול, כך אנחנו מקבלים מידע שהוא חלקי בלבד.

שטח הדירה הוא השטח הרשום בלשכת רישום המקרקעין, או בשמה הנפוץ "טאבו". השטח הרשום בטאבו לא היה קבוע לאורך השנים. למשל מרפסות שנסגרו ע"י תריסולים לא נרשמו בפועל בשטח הדירה, כך ששטח הדירה בפועל גדול משטחה הרשום (לעתים יכול להיות הפרש של עשרות מ"ר). כך שהמספר המופיע בדיווח הוא מידע מוטעה.
דיווח לדוגמא של דירה שנמכרה:

לפי הדיווח מדובר על דירה של 79 מ"ר בקומה ג' שנמכרה במחיר של 3,400,000 ₪, כלומר במחיר של כ-43,000 ₪ למ"ר. בפועל, דירה זו לפי תוכניות של אדריכל, היא בשטח של 86 מ"ר, הפרש של כ-10% בשטח הדירה! בנוסף, בבניין יש מעלית ולדירה מוצמדת חנייה בטאבו.
מה יקרה בשוק בעקבות דיווח כזה?
גם המוכר וגם הקונה יראו שווי שוק גבוה יותר של דירת 79 מ"ר במרכז ת"א, כך המוכר יעלה את המחיר אותו הוא מבקש. במקביל, הקונה יעריך את המוצר שהוא מחפש בסכום גבוה יותר וכך מחיר המכירה הסופי יהיה גבוה יותר משוויה האמיתי.
איננו יכולים לומר בוודאות כי מספר העסקאות המדווחות בצורה זו הוא מועט, ישנה כמות לא מבוטלת של עסקאות המדווחות בצורה זו ומספקות כאמור מידע חלקי ומוטעה.
עם זאת, מאז כניסת חוק המכר והגדרה סופית של שטח פלדלת בשנת 2009, הדיווחים מדויקים יותר ומספקים תמונה אמיתית יותר של עסקת המכר. כך גם דיווח על חניות צמודות נכנס לתוקף.

לסיכום,

מידע הינו כלי בסיסי וחשוב להתייעלות השוק, כאשר הוא מאפשר לקונים ולמוכרים לקבל החלטות מושכלות ונבונות יותר.
אך המידע הקיים היום בשוק הנדל"ן, מספק לעתים תמונה לא מהימנה של השוק כפי שהוא באמת.
קיימות עסקאות רבות המשקפות שווי הגבוה משוויין האמיתי המניעות הן את המוכר והן את הקונה לסגור עסקה במחיר גבוה יותר, וכך נגרמת עלייה בכלל השוק.
כמובן שעליית מחירי הדיור איננה חד מימדית ונגרמה אך ורק בגלל חופש המידע, אך אנו סבורים כי יש לחופש המידע השפעה כלשהי וזוהי השפעה אשר ניתן לתקן ע"י יצירת מנגנון דיווח של נתוני אמת מדויקים ובדיקתם.

לקנות או לשכור? זאת השאלה

מרבית הזוגות הצעירים מתחבטים בשאלה הגורלית: האם לקנות דירה או לשכור דירה? מהם הסיכונים הכרוכים בלקיחת משכנתה? האם הרכישה תהייה כדאית? וכו'... 
בעוד שבמדינות רבות בארה"ב ובאירופה, שכירת דירה היא חלק אינטגרלי מאורח החיים, בארצנו הקטנטונת, קניית דירה היא חלק מהתרבות הישראלית. יש הטוענים שהרגלי הצריכה הללו הושרשו בגלל המורשת של היהודי הנודד הטבועה עמוק בתודעתנו, כך שהמניעים לרכישת דירה הם בסופו של דבר, לא רק כלכליים אלא גם אמוציונליים. 
בבואנו לבחון את ההיבט הכלכלי בסוגיה, יש לתת את הדעת על שיקולים רבים, המשתנים מעת לעת, בכלכלה הדינמית של העולם המערבי:

הכנסה יציבה
אחד השיקולים החשובים בהחלטה האם לקנות דירה או לשכור דירה הוא, עד כמה ההכנסה העכשווית והעתידית של שני בני הזוג יציבה. האם הם מועסקים במקצועות שנחשבים בטוחים? האם סכנת הפיטורין מרחפת מעליהם? הכנסה יציבה מעניקה ביטחון לתשלום משכנתה קבוע.

הון עצמי
גם לחסכונות יש משקל מכריע בהחלטה. ככל שההון העצמי, גבוה יותר, כך הלוואת המשכנתה תהייה נמוכה יותר (וגם גובה ההחזרים החודשיים). במקרים רבים, בני הזוג מקבלים סיוע כלכלי מההורים לרכישת דירה.

הון פנוי
אם לקיחת המשכנתה, מאפשרת חיסכון נוסף של כסף בתדירות חודשית, אזי העסקה תהיה כדאית מבחינה כלכלית. הזוג נשאר עם הנכס וגם צובר הון עצמי חדש. 

שוק הנדל"ן
שוק הנדל"ן משתנה חדשות לבקרים (מיסוי דירות, ערך הדירות וכו') והוא מושפע מתמורות כלכליות בעולם המערבי בכלל ובארץ בפרט. ייתכן שבנקודת זמן מסוימת, ערך הדירות יהיה גבוה מאוד ולאחר תקופה קצרה, הוא ירד. לכן, כשמעוניינים לקנות דירה לשם השקעה, צריך לקחת בחשבון את הסיכונים. באותו הקשר, כאשר קונים דירה למגורים או להשקעה לטווח ארוך, חשוב לזכור כי למרות אותן תנודות, לאורך שנים רבות בדרך כלל ערך הנכס עולה.

זכאות למשכנתה
זכאות למשכנתה היא הלוואה בתנאים נוחים, הניתנת על ידי המדינה. את הזכאות מעניקים לאוכלוסיות מסוימות, על פי שיקולים הנקבעים על ידי משרד השיכון והבינוי. מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות חיצוני לגבי כדאיות זכאות משכנתא ו/או מסלולים אחרים הניתנים על ידי הבנק. הכדאיות נבחנת הן לטווח המידי והן לטווח הרחוק יותר. 

גובה המשכנתה
כלכלנים בכירים ומומחים מהתחום, ממליצים לקחת משכנתה שאינה עולה על רבע מהמשכורת הממוצעת (הכוונה היא כמובן למשכורת נטו של שני בני הזוג). 

לקיחת סיכון
משכנתה נחשבת להשקעה, הכרוכה בסיכונים גבוהים יותר. אי עמידה בתשלומים עתידיים, תחייב מכירה של הבית, גם אם העלות תהייה נמוכה יותר מהקנייה. יחד עם זאת, צריך לזכור ששכירת דירה היא שיעבוד של חלק גדול מהמשכורת עבור נכס שלא נשאר בבעלות השוכר (תחושה שהכסף "נזרק" לפח). 

שורה תחתונה, 

השיקולים הכלכליים לגבי שכירת דירה או קניית דירה, הם אינדיבידואליים הן לכל זוג והן לכל תקופה. לכן, אין תשובה חד משמעית בהיבט הפיננסי. יחד עם זאת, משום שהשיקולים בקרב הזוגות הישראלים הם גם (ובעיקר) רגשיים, ההחלטה, בדרך ככל, נופלת על קניית דירה.

מאת: ארז סגמן, מנכ"ל פיננסיה - ייעוץ והשקעות
 

סוף למונופול של עמידר: חברת מטרופוליס זכתה במכרז לרכישת מאות דירות לדיור הציבורי

כפיר זוהר, מנכ"ל משותף באנגלו סכסון ת"א בראיון לגלובס 

לפני מספר חודשים החליט משרד השיכון להוציא מידי עמידר את הבלעדיות על רכישת הדירות לדיור הציבורי. במכרז נבחרה חברת מטרופוליס, הנמצאת בבעלות כפיר זוהר, מי שמשמש גם כזכיין רשת התיווך אנגלו סכסון ת"א... 

http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001091078#FromSearchPage

מחיר למשתכן, הבשורה גדולה יותר ממה שנדמה לנו

מדינת ישראל כידוע מחזיקה בכ- 90% מקרקעות המדינה אשר מנוהלות על ידי רמ"י- "רשות מקרקעי ישראל " (שנקראה עד לאחרונה מנהל מקרקעי ישראל).
במסגרת ניהול הקרקעות, יוזמת רמ"י תכניות להקמת שכונות מגורים ומשווקת את הקרקעות ליזמים בכדי שיבנו עליהן דירות מגורים וימכרו לצרכנים הסופיים.

שיטת שיווק מסורתית
עד היום, שיטת שיווק הקרקעות הייתה לפי ההצעה הגבוהה ביותר. כלומר, היזם שיציע את ההצעה הגבוהה ביותר על הקרקע יזכה בקרקע.
חישוב היזם כשהוא מציע את ההצעה:
1. ראשית היזם יחשב בכמה הוא יוכל למכור את הדירות? נקרא לסכום הזה X
2. לאחר מכן יפחית היזם מע"מ, רווח יזמי צפוי ואת עלויות הבנייה הכוללות ובסה"כ Y.
3. הסכום Y-X הינו הסכום המקסימאלי אותו יסכים היזם לשלם עבור הקרקע.

שיטת מחיר למשתכן
שיטת השיווק החדשה מגדירה את הזוכה כמי שיציע את המחיר הנמוך ביותר בו ימכור מ"ר דירה בנוי לצרכן הסופי.
מ"ר דירה בנוי, הוא מונח המשכלל את שטח הדירה, שטח המרפסת, המחסן הצמוד ואת החניות הצמודות לדירה לפי מקדמים שהוגדרו על ידי משרד השיכון.
במסגרת המכרז ניתנת הנחה קבועה על הקרקע בשווי של כ- 200,000 ₪.
לדוגמא, אם היזם זכה במכרז בהצעה של 7,800 ₪ למ"ר דירה בנוי, הוא מחויב למכור דירה של 90 מ"ר + מרפסת + מחסן + 2 חניות (שמשוכלל ל- 100 מ"ר בנוי) במחיר של כ- 780,000 ₪ + מע"מ, ובסה"כ כ- 915,000 ₪.
חישוב היזם כשהוא מציע את ההצעה:
1. ראשית היזם יחשב את עלות הקרקע + עלות הבנייה – נקרא לסכום הזה Z.
2. לאחר מכן יוסיף היזם את הרווח יזמי – נקרא לסכום הזה K.
3. הסכום Z+K הוא הסכום המינימאלי בו יסכים היזם למכור את הדירות.

תוצאות של שיווק בשיטת מחיר למשתכן
בקריית מוצקין באזור הנקרא "מתחם כורדאני" נמכרו חלק מהקרקעות בשיטת שיווק מסורתית לפני כשנה וחלקן נמכרו במסגרת מכרז מחיר למשתכן.
דירות במתחם שנבנות כחלק מהמכרז המסורתי שווקו במחיר של כ- 1,400,000 ₪ לדירה בעוד שבמסגרת מכרז מחיר למשתכן סכומי הזכייה עמדו על מחירי שיווק של כ-920,000 ₪ על דירות דומות. זוהי הנחה של כ-40% במחיר הדירה הסופי!
כאשר התחילו לשווק את הקרקעות, צפי משרד השיכון היה שההנחה תהיה בגובה ההנחה על הקרקע, כלומר כ-200,000 ₪ ליחידה אך בפועל ההוזלה הייתה משמעותית הרבה יותר.

מדוע ההנחה כה מהותית ומדוע זוהי בשורה משמחת?
למעשה מה שניתן לראות בתוצאות המכרזים הוא כי שיטת התמחור היא שונה בעליל.
בשיטת המכירה הרגילה, נקודת המוצא של היזם הייתה מה הוא יכול לקבל, כלומר היזם מביא בחשבון את תמורה לפי מחיר השוק, וכך הוא מגיש הצעה על הקרקע.
מי שנהנה מהרווח הוא לא היזם אלא המדינה שקיבלה את המקסימום האפשרי על הקרקע בתנאי השוק (לכן נשמעו טענות שונות על "ספסרות הקרקעות" ע"י המדינה).
בשיטת מחיר למשתכן, נקודת המוצא היא כמה יעלה ליזם לבנות את המבנה. התשלום על הקרקע הוא קבוע והיזם צריך לחשב כמה תעלה לו הבנייה. כך למעשה מי שנהנה מהרווח הוא לא היזם ולא המדינה מאחר והיא מקבלת מחיר קבוע על הקרקע (שהוא כבר אחרי הנחה) והרווח כולו מגיע לצרכן הסופי שישלם פחות על הדירה שהוא רוכש.

מה זה אומר עבורי?
האם כדאי לרכוש דירה במכרז מחיר למשתכן?
אם אתה זכאי לרכוש דירה במחיר למשתכן, אנו ממליצים לעשות זאת, מאחר וקיים פער גדול בין מחיר השוק לבין המחיר בו משווקות הדירות. כאשר הדירה תהיה מוכנה ניתן יהיה להשכיר אותה או לגור בה וכעבור תקופה של 5 שנים למכור אותה.
האם דירות במכרזי מחיר למשתכן יורידו את המחירים בשוק?
להוריד את המחירים בשוק הינה אמירה אבסולוטית ולא ניתן לומר זאת באופן גורף. באזורים בהם ישווקו הקרקעות, ייתכן ותהיה ירידה מסוימת ברמות המחירים מאחר ולקונים תהיה אלטרנטיבה לרכישה במחיר נמוך יותר ולפיכך יאלצו המוכרים "להתיישר" עם השוק ולהוריד את המחיר לאותן רמות.
אך האם ירידת מחירים זו תקרין גם החוצה, לערים הסמוכות? לטעמנו לא ובמיוחד בתל אביב לא תורגש ההשפעה כלל. כיוון שמעבר לכך שאין כרגע מכרזים בת"א לטובת מחיר למשתכן ושהביקוש לדירות עולה באופן תמידי במאות אחוזים על ההיצע הקיים, מרבית האנשים המחפשים לרכוש דירה בת"א רוצים לגור ספציפית בעיר ללא הפסקה ואינם מוכנים להתפשר או אפילו לשקול מגורים בערים חלופיות.

שורה תחתונה
מכרזי מחיר למשתכן מביאים איתם בשורה חיובית במובן שהיזם כבר לא פועל לפי תנאי השוק אלא לפי עלויותיו בלבד, כאשר הרווח העודף כולו מועבר לצרכן הסופי שמשלם פחות על הדירה.

השקעה בנדל"ן כחיסכון לפנסיה

הכנסה ממוצעת של בני זוג עובדים צונחת לאחר היציאה לפנסיה בין שליש לחצי, ביחס לשנות העבודה שבהן עבדו. נוסף על כך, מחקרים מראים שההוצאות הכספיות של הפנסיונרים גבוהות מהוצאותיהם בתקופת טרום הפנסיה. בין היתר בשל הישיבה הממושכת בבית והוצאות הפנאי שעולות.

רבים מאתנו לא מכירים את העובדות הללו, אבל שיעור הפנסיה שצברנו, עם קצבת הזקנה מהביטוח הלאומי, רחוק מגובה השכר שאנו נהנים ממנו בתקופת העבודה. הסיבות לכך רבות ומגוונות (החל באחזקת רכב ואש"ל שהיו ואינם, וכלה בהשקעה בקרן פנסיה שהשיגה תשואה שלילית), אך חשוב להכיר זאת לפני שיהיה מאוחר מדי.
כדי לא לרדת רבות ברמת החיים מומלץ לחשוב על אפיקי הכנסה נוספים לעת זקנה. אחד מהאפיקים הללו יכול להיות רכישת דירה להשקעה שתניב כמה אלפי שקלים פטורים ממס לכל חודש בימי הפנסיה ותצמצם את הפער בין ההכנסה טרם היציאה לפנסיה ולאחריה. צעד כזה יכול להקל את החיים שאחרי הפרישה ולהעניק אפשרות נוספת לעזור לילדים בתחילת חייהם הבוגרים.

למה דווקא דירה?

המשבר הכלכלי העולמי חשף את ערוותם של המוסדות הפיננסיים ופגע בעיקר בהם. עם זאת, נכסי נדל"ן הם ממשיים יותר וההערכה היא שערכם לא ירד משמעותית גם בתקופה של משברים כלכליים בינלאומיים. שהרי גם בתקופת משבר אנשים זקוקים לקורת גג.
יתרון נוסף להשקעה בנדל"ן הוא האפשרות למכור את הנכס בעת הצורך. השקעה בקרן כזו או אחרת מגבילה את המשקיע ולרוב לא ניתן לממש את סכום ההשקעה בכל עת. מנגד, המשקיעים בדירה יכולים לממש את הנכס תמיד ולהשתמש בכסף לצרכים אחרים. מי שקהו בחכמה ייהנו גם מרווח נאה ומאפשרות לרכוש דירה שתעניק להם תשואה גדולה יותר.
אם לא די בכך, בהשקעה בנדל"ן יש אלמנט של מינוף, שאינו קיים בהשקעה בקרן פנסיה. לקיחת משכנתה או הלוואה מהבנק מאפשרת לרכוש דירה ששווייה גבוה פי כמה מהיכולות הכלכליות. את יתרת הסכום ניתן לשלם מדמי השכירות על הדירה ובהמשך, לאחר הפרישה, ליהנות מתשואה חודשית משמעותית. 

איך עושים את זה?

אם אתם באמצע החיים, גיל הפרישה עוד לא נראה באופק, ואין לכם סכום התחלתי לרכישת דירה, מומלץ לפתוח תוכנית חיסכון שאליה תפרישו אחוז מסוים מהכנסתכם. כשתצברו סכום התחלתי לרכישת דירה אפשר ליטול משכנתא מהבנק ולהשקיע בדירה קטנה. ברוב המקרים תשלומי המשכנתא יתקזזו עם תשלומי השכירות שתקבלו עבורה. עם היציאה לפנסיה תשלומי השכירות כבר לא יילכו לבנק ואפשר יהיה ליהנות מהכנסה נוספת שהאינפלציה לא שוחקת, בניגוד לקרן הפנסיה.
אם אתם קרובים יותר לגיל הפרישה זכרו שהיציאה לגמלאות מלווה בהכנסה חד פעמית של מענקי פרישה שנודעו לעזור לכם להתרגל לחיים החדשים. רבים משתמשים במענקים הללו לשיפור המגורים, הן באמצעות שיפוץ הבית והן על ידי מעבר לדירה שמתאימה יותר לצורכיהם. אולם לעיתים ניתן להשתמש בסכום זה כדי לרכוש דירה ללא צורך במשכנתה אלא רק בהלוואה קטנה. רכישה כזו תעניק לכם אופק כלכלי נוח יותר לשנים הבאות.

מאת: עדינה חכם, מנכ"לית אנגלו סכסון

עובדים מהבית

עבודה מהבית היא סיטואציה מורכבת. מצד אחד עליכם לעבוד ולספק תוצרים ללקוחות, מצד שני אתם נמצאים בבית, רואים את כל הדברים שצריך לעשות: לשטוף כלים, לסדר את הסלון ולהשקות עציצים, ואת כל הדברים שאתם רוצים לעשות: להימרח על הספה ולסיים לראות את הסרט מאתמול. 

אז איך גורמים לכך שתעבדו כמו שצריך גם מהבית מבלי להתפתות לעיסוקים אחרים? 
הנה כמה טיפים בנושא:

1. הסוד טמון ביצירת סביבת עבודה מסודרת ומפרה, מעין משרד ביתי. סביבת עבודה כזו תקל עליכם ליצור מסגרת עבודה אמיתית ותעזור ליצור את המעבר מהבית ל"משרד". כמו כן, מומלץ לצאת מהפיג'מה ולהתלבש בהתאם. ככה באמת תרגישו שיצאתם לעבודה.
2. אם יש לכם בבית חדר שאינו בשימוש, הרווחתם. הפכו אותו לחדר העבודה הרשמי שלכם. במידה ואין חדר פנוי, חשוב שתהיו גמישים מבחינת צורת העבודה וכלי העבודה העומדים לרשותכם. כך תוכלו לנדוד ברחבי הבית, וליצור כל פעם משרד ביתי חדש
3. חשוב ליצור חוצץ ביניכם לבין ההתנהלות היום-יומית. מומלץ לבחור חדר המבודד מהאזורים המרכזיים בבית, כדי להימנע מרעשי רקע שיפריעו לכם לעבוד. אם חדר העבודה ממוקם ליד הסלון או המטבח, 
4. נסו להציב את שולחן העבודה בקיר המרוחק ביותר ממרכז הבית, כדי שהרעש יטריד כמה שפחות. מומלץ להשתלט על חדר שיש לו שירותים צמודים. היציאה מ"המשרד" לשירותים תגרור אחריה כמעט תמיד שיחות עם בני הבית, או פעילויות ביתיות שונות שיסיחו את דעתכם ויאטו את קצב העבודה.
5. תדאגו שניתן יהיה לנעול את חדר העבודה, על-מנת שתשמרו על פרטיותכם גם בעת העבודה וגם כשאינכם בתוך המשרד. כך בהדרגה תיווצר ההפרדה בין הבית לבין המשרד הביתי ובאופן כללי נסו למקם את עצמכם בחדר שניתן להסתגר בו, כגון חדר שינה.
6. הכניסו למשרד הביתי חפצים הנחוצים לכם לביצוע העבודה: מחשב, שולחן שרטוט, מדפסת וכ'ו, וגם חפצים שכנראה תצטרכו במהלך היום כגון: מים, נשנושים, טישו ועוד. אם אלו יישארו מחוץ לחדר העבודה, תמיד יהיה לכם תירוץ לצאת מהחדר ולהתחיל להתעסק עם דברים שאינם קשורים לעבודה.
7. תעצבו את החדר כך שיעניק לכם תחושת נוחות. אם יש תמונה שאתם אוהבים, צעצוע משרדי מדליק או דיסק שמכניס אתכם למצב רוח של עבודה, חשוב שיהיו בחדר. כך המעבר מהבית ל"משרד" יהיה פשוט יותר.
8. ארגנו לעצמכם סדר יום, או סדר שבועי. כך תוכלו להימנע ממקרה בו תמצאו את עצמכם עובדים במשך כל שעות היום. חלוקה של שעות היום בין עבודה לחיים הפרטיים, תתמוך ביצירת סביבת עבודה מפרה ובריאה.

לסיכום, ניתן לומר כי עבודה מהבית זהו מהלך הדורש מכם חשיבה מוקדמת ותכנון עתידי של המרחב בו אתם חיים, כלומר הבית. תכנון כזה יסייע לכם ולבני המשפחה להתרגל למצב החדש, וימנע חיכוכים בין העובדים והחיים תחת אותה קורת גג.

האם לזיכרון דברים תוקף מחייב כמו לחוזה?

אנשים רבים ממהרים לחתום על זיכרון דברים כדי להבטיח לעצמם את הקנייה או המכירה של הנכס.
אולם, חשוב לדעת שזיכרון דברים הוא לרוב מסמך מחייב, וזאת בעיקר לנוכח המעמד המשפטי שהוקנה למסמך מעין זה בפסיקת בית המשפט העליון.
כאשר מופיעים בו מרבית התנאים, או לפחות המהותיים שבהם, פרטים המתייחסים לזהות הצדדים והנכס, מחירים ומועדי תשלום, הוא עלול להיחשב כחוזה לכל דבר ועניין.
גם לענייני מסים נחשב מועד חתימת זיכרון הדברים כמועד הקובע, ולפיו יש לשלם את מס השבח ואת מס הרכישה.
לפיכך, אנו ממליצים להימנע מחתימה על מסמך מחייב שכזה. ניתן לסכם את התנאים העיקריים בעל-פה ולפנות מיד לעורך דין המתמחה בנדל"ן.

אם בכל זאת מעוניינים לחתום על זיכרון דברים, רצוי להכניס בו הסתייגויות המעגנות את האפשרות לבטלו במקרה שלא ייחתם חוזה בין הצדדים.

האמור לעיל והמידע המוצג בדף זה אינם מהווים ייעוץ משפטי ואינם אמורים לשמש תחליף לייעוץ/טיפול משפטי

ביום בהיר אפשר לראות את עליית המחירים

רועי הרוש מנכ"ל משותף באנגלו סכסון תל אביב, עושה סדר בנתונים

"ירידת מחירי הדירות בהשפעת צעדי כחלון אינה אומרת דבר על מגמות השוק"

ההתנהגות של שוקי הנדל"ן בתל אביב ובירושלים בשני הרבעונים האחרונים היתה חריגה. התמהיל יוצא הדופן של הדירות שנרכשו בתקופה זו - הוביל לכך שקשה מאוד לקבל כיום תמונה ברורה של מגמת מחירי הדירות

http://www.themarker.com/realestate/1.2785740

פורסם בדה מרקר

מנהיגים את מלאי הדיור הציבורי בישראל

משרד הבינוי והשיכון הודיע על בחירתו באנגלו סכסון תל אביב מקבוצת מטרופוליס, כחברה שתספק שירותים לרכישת דירות להגדלת מלאי הדיור הציבורי.כפיר זהר מנכ"ל משותף של אנגלו סכסון ת"א ומרכז הפרויקט מוסר: "אנו שמחים על ההזדמנות שניתנה לנו וגאים להיות חלק מפרויקט בעל חשיבות לאומית חברתית.לאור המצוקה הגוברת והמחסור החמור במלאי, הצבנו לעצמנו יעד להכפיל את קצב רכישת הדירות השנתי, וזאת על-מנת לקצר את זמן ההמתנה והסבל הרב הנגרם בשל כך, לזכאים לדירות בדיור הציבורי" 
לצפייה בכתבה, לחצו על הקישור: 

http://www.themarker.com/realestate/1.2771907

מדוע כדאי שיועץ נדל"ן מקצועי יטפל לך במכירת הדירה?

רבים ממוכרי הדירות לא ממש מבינים למה צריך לפנות למתווך אם אפשר למכור את הדירה באופן עצמאי על-ידי פרסום מודעה בלוחות המכירה ובכך לחסוך את עמלת התיווך? ובכן, הנה כמה סיבות מרכזיות:

תמחור נכון

האם אתם יודעים באמת כמה שווה הנכס שלכם בשוק של היום? מחירי הנדל"ן אינם קבועים, הם עולים ויורדים משמעותית לאורך זמן. במידה והמחיר שלכם יהיה גבוה מידי, קונים פוטנציאלים לא ירצו להיפגש אתכם כדי לדון על המחיר, כך שהמחיר מונע מכירה. גם ההפך לעיתים קורה, מוכרים שביקשו לקבל סכום מסוים עבור הדירה שלהם קיבלו אותו לאחר זמן מה, אך באותה עת מחירי השוק עלו והנכס נמכר לבסוף מתחת לערכו הנוכחי. יועץ נדל"ן מקצועי שיקבל את הנכס לטיפולו הבלעדי, יעריך את שווי השוק האקטואלי של הנכס בכל רגע וישיג עסקה טובה במחיר נכון.

האם אתם יודעים על כל הנכסים המתחרים בשלכם ועל אלה שנמכרו לאחרונה? קוני נכסים מודדים את הנכס המוצע להם במונחי הנכסים האחרים שראו וכאלה שהם כמעט קנו. מוכרי נכס לעולם לא יכירו את השוק כמו מי שמשקיע בו את מיטב זמנו

חשיפה גדולה

חשיפה רבה תביא למקסימום קונים פוטנציאלים. למוכר פרטי יש מגבלה בכמות ובהיקף הכלים הפרסומיים העומדים לרשותו לחשיפת הנכס שלו בפני קונים. לעומת זאת, ליועץ נדל"ן מקצועי יש כלים רבים לשיווק ופרסום הנכס ויכולת חשיפה לכמות רבה יותר של קונים פוטנציאליים, כולל פנייה למאגר לקוחות קיימים של המשרד 

חסכון בזמן

האם אתם עומדים לרשות הקונים במשרה מלאה עד למכירה? אנשים עובדים אינם יכולים לטפל באופן מתאים ובמשרה מלאה באיתור קונים והצגת הנכס בפניהם. בתחום זה, אתם בנחיתות משמעותית במונחי זמן, ידע, ניסיון וקשרים לעומת מוכרים אחרים הנהנים משירותי יועץ נדל"ן. עבודתו של יועץ הנדל"ן היא בתחום פרסום נכסים, מיון פונים, קיום קשר מתמיד עם לקוחות והצגת הנכס לקונים פוטנציאלים. יועץ נדל"ן מקצועי יעשה את כל הפעולות הנדרשות למכירת דירה ביעילות, במהירות ובהתערבות מינימלית שלך. כך תחסוך זמן יקר. 

טיפול בקונים

האם אתם באמת רוצים להכניס כל אחד לבית שלכם? סינון ומיון קונים היא משימה מורכבת וחשובה. למוכר הפרטי אין דרך לדעת מי האדם אותו הוא מכניס לביתו. הוא יכול להיות שכן שרוצה לראות כיצד הבית נראה, מישהו שמחפש רעיונות לעיצוב הבית, או אפילו גנב שעושה עבודת הכנה. יועץ נדל"ן מקצועי יבצע סינון ומיון של הקונים, ויגיע לדירה רק עם קונים מתאימים ורציניים. 

נטרול רגשות

האם אתם מסוגלים לספוג ביקורת קטלנית ולהמשיך לחייך? קונים, בדרך הטבע, יעלו התנגדויות לרכישת הנכס שלכם. הדבר נובע מעצם הרכישה היקרה והמסובכת המרתיעה רבים והן לצורכי משא ומתן מולכם. הם יאחזו בכל פרט אפשרי בבית האהוב עליכם – כל פגם בצבע, ריח, סימני רטיבות, סדקים ועוד ויסיטו אותו לתשומת לבכם ואתם תצטרכו לספוג כל זאת ולחייך. המוכר חושב שהוא מוכר ארמון מפואר, הקונה רואה כל פגם. המוכר רוצה לקבל כמה שיותר עבור הבית והקונה רוצה יותר בית בפחות כסף. מתווך מקצועי יכול לקרב את הצדדים לעסקה.

האם אתם יכולים להפריד בין השכל לרגש? ניהול משא ומתן ניטראלי ממקסם הצלחה. אפילו אדם המומחה בניהול משאים ומתנים, יערב רגשותיו במהלך מו"מ למכירת ביתו שלו. ברוב המקרים עירוב רגשות במהלך המשא ומתן מביא לכישלון. יועץ נדל"ן מקצועי ינהל את המשא ומתן בצורה ניטראלית, ללא מעורבות רגשית וכך ישיג את התוצאה הטובה ביותר. 

ניהול משא ומתן

האם אתם יכולים לחזור לקונים הפוטנציאלים מבלי לשים את עצמכם בעמדת נחיתות? לאחר שקונה פוטנציאלי מתחיל תהליך, עדיין יש חשיבות עצומה לשאלה: מי פנה למי? כל פניה שלכם מעמידה אתכם בעמדת נחיתות מולו וכל הצעה שתעלו תהיה מיד בסיס להתמקחות. סוכן נדל"ן המייצג את העסקה ינהל את התקשורת עבורכם טוב יותר מכם. כאשר המשא ומתן למכירה "נתקע" מתווך חיצוני יכול לעשות ולומר דברים שאתם כצד בעסקה פשוט לא יכולים. 

תמורה מרבית

מגיע לך תמורה מקסימלית עבור הנכס שלך! יועץ נדל"ן מקצועי ינהל משא ומתן במקביל עם מספר רוכשים, כך תיווצר תחרות בין הקונים וכך תיסגר עסקה משתלמת יותר עבור המוכר במחיר הטוב ביותר

איך לבחור יועץ משכנתא ומה חשוב לבדוק?

ידוע שיועץ משכנתא טוב יכול לחסוך לכם עשרות אם לא מאות אלפי שקלים במהלך חיי המשכנתא. אתם בטוחים שכל שיטוט קטן בגוגל יקפיץ לכם יועץ איכותי ומקצועי. אך בשוק רווי ביועצים, זה כלל לא פשוט למצוא יועץ מקצועי ואמין שיעניק לכם תוצאה שכזאת. ולכן, קיימים מספר פרמטרים חשובים לבחירת יועץ משכנתא:

1. ניסיון, ניסיון, ניסיון - ניסיון מן הסתם הינו מצרך חשוב בכל תחום, על אחת כמה וכמה בתחום המשכנתאות. יועץ שלא עבד בתחום המשכנתאות לפחות 3 שנים יהיה לו קשה מאוד לדעת מה קורה, מה טוב ומה לא טוב והיכן ניתן להשיג את הדברים הטובים ביותר ללקוח שלו. זו לא סתם אמרה "אין חכם כבעל ניסיון" ויועץ ללא ניסיון הוא יועץ שלא הייתם רוצים לעבוד מולו. לכן, לכו רק על בעלי הניסיון שמביניהם, לא כאלו שכרגע סיימו ללמוד או התחילו כעת לעבוד בתחום. 
2. Show me the money – יועץ משכנתאות שאינו חוסך לכם כסף, לא עשה את תפקידו הן בזמן והן בכסף. לכן, תבדקו ותבקשו לראות על פי אילו נתונים הוא חישב לכם את החיסכון. לדוגמא מה אחוז האינפלציה השנתי – שהמדד בסביבות ה 3% ולא הופרז בחישוב למטרת מכירה כ- 7% או אפילו מעל זה. 
3. עובד עם כולם - ודאו שהיועץ אכן עובד אם כל הבנקים והגורמים החוץ בנקאיים (חברות הביטוח) ולא עם בנק אחד בלבד. הרבה מהיועצים הבודדים או החברות הקטנות מוגבלים היום ביכולות העבודה העומדות בפניהם ועבור לקוחותיהם. חשוב להיות נגיש לכל האפשרויות וביכולת חברת הייעוץ לעבוד עם כל הבנקים! יש לזכור כי אין אחידות בין כל הבנקים, לא לכולם יש את אותם המסלולים (כגון משתנה 5 קבוע לא צמוד) ולכן, צורת הבדיקה שלכם היא לבקש מספר אישור חברה לבנקים השונים או לראות שחתמתם על לפחות 5 ייפוי כוח/ כתבי הסמכה לבנקים שונים. 
4. תמהיל משכנתא – תמהיל המשכנתא הינו נגזרת של תוכנית המימון המיוצרת עבורכם בשלב הראשון של תהליך הייעוץ. זהו הערך המוסף הגדול ביותר של יועץ המשכנתא. רק יועץ שיבוא וינתח עמכם את צרכי משק הבית שלכם, שישאל אתכם שאלות כגון, כמה ילדים אתם מתכננים? מהו הסכום שאתם יכולים לעמוד בו כיום? יועץ שיסביר לכם מה יתרונות והחסרונות בכל מסלול, יועץ שאף ידע להגיד לאיזה סכום יעלה התשלום החודשי במידה ויהיה שינוי באחוז בגובה הריבית או שהאינפלציה תזנק (ב- 4% לדוגמא) 
5. פריסה ארצית - עדיף חברת ייעוץ שעובדת בכל הארץ ולא רק באזור אחד בכדי שלא יכנס לשיקול העדפה אישית של היועץ לעבודה מול סניף מסוים במיקום גיאוגראפי מסוים, וכדי שהיועץ לא יגיע מאילת לקריית שמונה או לתל אביב כדי ללוות אתכם בחתימות על חוזה המשכנתא. 
6. כימיה – בחיים למדתי שזה לא כל כך משנה מול איזה חברה בחרת לעבוד, אלא שמשנה יותר מי הוא האדם באותה החברה שאתה עובד מולו. אם אתם נפגשים עם יועץ שלא ממש מתפתחת איתו שיחה ערה, אתם מרגישים שהוא "מרוחק" מכם במחשבה על החיים ועל העתיד, עדיף שתבקשו לשמוע דעה שנייה ולהיפגש עם יועץ משכנתאות נוסף (הרי אתם עומדים לפתוח בפניו את כל חייכם ותוכניותיכם לעתיד וככל שתהיה לכם יותר כימיה איתו כך יהיה לכם קל יותר לכלכל את מעשיכם בתבונה) כימיה היא דבר מאוד חשוב בתהליך המשכנתא ולכן בחרו רק יועץ שנוח לכם איתו. 
7. שירות זמין - תוודאו שמדובר בחברה המעסיקה מספר יועצים ולא אדם פרטי העובד מהבית. טיפול בתיק משכנתא מצריך התעסקות בחומר פיננסי רגיש ומסובך שעדיף שיטופל בתהליכי עבודה מסודרים דרך חברה ולא בביתו הפרטי של "יועץ" שמלווה אתכם. תמנעו מהתקשרות עם - One man Show כדי שהטיפול בכם לא יתעכב כיוון שבתו חולה או הוא עצמו. לידיעתכם, ריביות שניתנות נשמרות רק ל- 12 ימי רגילים מהרגע שמוציאים אישור עקרוני. לכן, כל עיקוב בתהליך יכול לגרום לכך שהגורם המלווה לא יהיה מחויב לתנאים שנתן לכם. 
8. חברה בלשכת NAMB - לשכת היועצים והברוקרים למשכנתאות בישראל - www.namb.org.il הינה עמותה רשומה, ללא למטרות רווח המובילה הסדרים ממלכתיים להסדרת המקצוע בישראל ומהווה מסננת נוספת עבור כלל הציבור. חבר בלשכה חייב לעסוק בייעוץ משכנתאות כחברה, להיות לפחות בעל ניסיון של 3 שנים, לספק תעודת יושר, ולעבוד בכפוף לתנאי האתיקה וכללי הלשכה. ניתן ומומלץ לבדוק חברות לייעוץ משכנתא דרך לשכת NAMB בטלפון- 09-9509110

ארז סגמן, מנכ"ל חברת פיננסיה - ייעוץ משכנתאות

10 דרכים מהירות להכין את הבית לתצוגה בפני קונים

יועץ נדל"ן משאיר הודעה בתא הקולי שלך שהוא מגיע לביתך עוד שעה עם קונים פוטנציאליים, 

אתה עומד לקחת חלק בחוויה של תצוגת מכירה. אז מה עליך לעשות כדי להתכונן למפגש כזה בלי שיש לך זמן רב? בוא נסתכל על 10 דרכים מהירות להכין את הבית לקראת המפגש הצפוי:
 1  מגבת נקייה וספונג'ה
נקה את המטבח, חדרי האמבטיה, השירותים ואת הכניסה לביתך. אם צריך תשתמש במגבת נקייה או ספונג'ה על מנת לנקות כתמים מלוכלכים.
 2  אבק ורהיטים
ניגוב מהיר של הרהיטים מאבק, מסך הטלוויזיה ומסכי המחשב, יכולים להפוך כל חדר למבריק.
 3  ניקיון של דלפקים ואי במטבח
כל הדלפקים והאי במטבח צריכים להיות נקיים ומפונים מעומס וכלים כלשהם, לרבות דפים, פתקים, קישוטים ואביזרים קטנים שצריכים להיות מאוחסנים.
 4  תסדר את המיטות
כל המיטות בבית צריכות להיות מסודרות עם כלי מיטה מתאימים.
 5  פח הזבל מרוקן
כל פחי הזבל צריכים להיות מרוקנים. כמו כן, שטוף אותם פעם בשבוע על מנת להוציא את הריחות המוזרים שנדבקים אליהם עם הזמן.
 6  שטיחים שאובים
תשאב שטיחים פעם בשבוע כדי לתת לשטיח מראה נקי ורענן. תשקיע את מאמציך בכניסה לבית ובסלון.
 7  אורות דלוקים
בית חשוך נותן תחושה של בית קודר. תדליק את כל האורות בבית ותפתח את הצלונים והתריסים על מנת להאיר את ביתך. תהיה בטוח כמובן שהשמשות של החלונות שלך נקיים.

 8  תמלא את מדיח הכלים
תנקה את כל הכלים מהכיור, השיש, האי ודלפק האוכל. פשוט ע"י מילוי המדיח, אבל אל תפעיל אותו בזמן תצוגת הנכס.
 9  תמלא את מכונת הכביסה ומייבש הבגדים.
בגדים צריכים להיות מורמים ואסופים ע"י השמתם בסל הכביסה או ע"י השמתם במכונת כביסה או במייבש. ושוב, אל תפעיל מכשירים אלו.
 10  תעבוד מהתחלה לסוף
תתחיל מנקודת ההתחלה של הקונים שזו בעצם הכניסה לבית שלך, עד שתגיע לחדר הכי מרוחק. תרים כל דבר שנמצא על הרצפה, הדלפקים והמשטחים החיצוניים.

וואו! יש לך הרבה דברים לעשות בשעה. אך אל דאגה. אם אתה יכול לגייס את יתר דייריי הבית לעזור (שוחד זה גורם מתמרץ), אתה תהיה מופתע כמה ניתן להספיק בזמן כל כך מועט. אם אינך יכול לעשות הכול, תתחיל קודם כל בדברים שלא סובלים דיחוי, ואם אתה בר מזל, יועץ הנדל"ן אפילו יכול לאחר קצת.

10 דרכים להעלות את ערך הבית

אם החלטת למכור את ביתך מכל סיבה שהיא, אתה רוצה כלי ראשוני שיעזור לך להעלות את הערך של ביתך באופן מיידי וללא הוצאות מיותרות. בשוק נדל"ן תחרותי כמון של היום, בנוסף לצורך שהבית שלך יהיה במחיר אטרקטיבי והולם אתה צריך לוודא שהבית שלך גם מספק את הרושם שיותיר את הקונה ללא מילים.

דרך נפלאה לשדרג את הבית שלך במצב שהוא ימשוך מספר מקסימאלי של קונים פוטנציאלים רציניים זה לספק את הקונה בבית שנמצא במצב של "קנייה מיידית" כלומר "להביא את הבגדים ולהיכנס".

אז מהן הן 10 הדרכים להעלות את הערך של ביתך באופן מיידי? בוא ונעיף מבט:

 1  חדר המדרגות ולובי הכניסה לבית
חדר המדרגות ולובי הכניסה הם כרטיס הביקור של הבניין בו נמצאת דירתך. התרשמות הקונים מתחילה עוד לפני הכניסה לדירה. לכן חשוב בשלב זה כי נדאג שהלובי יהיה בעל מראה מסודר ונקי, דלתות הכניסה ללובי סגורות כדי למנוע חדירת אבק וחול ואם בבניין ישנה מעלית רצפת המעלית והמראה נקיים.

 2  גינון וסידור חיצוני של הדירה
השקעה בגינון החצר שלך, גיזום השיחים וטיפוח הפרחים יכולים להפוך את החצר הקדמית שממנה נכנס הקונה לביתך לחוויה נעימה ומזמינה. תשקול איך הבית שלך נראה לאחר רדת החשכה, כאשר קונים רבים עדיין נמצאים ומשוטטים ברחובות בחיפוש אחר בית. התקנה של אביזרי תאורה חדשניים ופשוטים יהפכו את החצר הקדמית של ביתך לחצר מודרנית ומלהיבה.
 3  דלת הכניסה, חלונות ודלתות פנים
דלת הכניסה לבית שלך זהו חלון הראווה של הבית ויוצר רושם ראשוני מהותי אשר רומז על מראה פנים הבית ועל היחס של דייריו על אסתטיקה ועיצוב. לכן בשלב זה חשוב שתסלק מכשולים מאזור הכניסה, תשמן את הדלת כדי לוודא שאין חריקות, לא לאחסן פריטים מאחורי הדלת שחוסמים פתיחה חלקה, העבירו ניקוי ותלו שלט.
חלונות - העבר ניקיון יסודי לחלונות הבית שלך, כדי לאפשר לאור להיכנס באופן מלא. תדמיין את הקונה שנכנס לביתך וניגש לחלון על מנת לראות את הנוף מביתך החוצה.
דלתות פנים – שדרוג מאיר ומזמין לקונה הוא התקנה של ידיות חדשות שאינן כרוכות בהוצאה גדולה ויכולת לשדרג את הכניסה לחדרים באופן משמעותי.
 4  רצפת הבית
רצפת הבית שלך מצריכה לעבור ניקיון. תדמיין בליבך את התחושה של קונה שעובר בביתך מחדר לחדר על רצפה נקייה ומבריקה. אגב ניקיון יסודי של רצפה בהירה מאיר את הבית ומגדיל את החדרים.
 5  המטבח
אם המטבח שלך מצריך מתיחת פנים תשקול לחדש את הארונות והידיות כולל הסיפון מתחת לכיור. מסתבר שהמטבח הוא אחד החדרים המשפיעים על סיכוי מכירת הדירה יותר מכל חדר אחר בבית.
 6  חדר האמבטיה
בוא נודה על האמת. אנחנו כולנו נמצאים זמן רב ביום בחדרי האמבטיה, לכן זה לא מפליא שקונים רוצים שחדרי האמבטיה שהם עומדים לקנות יהיו שימושיים ויפים.
אסלה חדשה, כיור וארונות חדשים יכולים להיות הוצאה גדולה ומיותרת ברוב המקרים. אבל אביזרים קטנים כמו נקיון, תיקון אריח קרמיקה, צבע על הקירות ובמיוחד על התקרה שצוברת עובש ועוד אביזרי נוי מיוחדים לאמבטיה יכולים לעשות את כל ההבדל.
 7  תאורה
אם מנורה ישנה עדיין תלויה בסלון שלך אולי זה הזמן לחדש. בית מואר היטב יכול להדגיש את התכונות החיוביות של כל חדר ולספק לקונה תחושה מוארת ובהירה לצד בית מזמין ואווירה חמה.
 8  צביעת הבית
סיוד פשוט של הבית יאפשר לנו לתת לקונה תחושה של ניקיון ודירה חדשה.
 9  גג ומערכות פנימיות
על מנת להבטיח שאתה מקבל את הצעת הרכישה הגבוהה ביותר עבור ביתך תוודא שאם אתה מתגורר בדירה בקומה האחרונה שאין לך נזילות או רטיבות מהגג. אם כן, זה הזמן לתקן אותם ואם צריך לזפת אל תהסס! בסוף זה משתלם.
גם המערכות הפנימיות של הבית כגון חשמל ואינסטלציה צריכים לעבוד באופן מושלם. קונים לא אוהבים להיכנס לבית שהמערכות הפנימיות לא עובדות היטב.
 10  ניקיון יסודי של הבית
הדרך הזולה ביותר שכל מוכר יכול לעשות לפני שהוא מוציא את הבית שלו למכירה, זה לערוך ניקיון עמוק ויסודי של כל משטחי הבית. דלי, סבון, מעט מים וסמרטוטים יכולים להפוך כמעט כל בית לבית שמוכן לתצוגה בשוק. אבל אל תחפף, אתה צריך לנקות באופן יסודי, לכן זה אומר גם מתחת לתנור או מתחת לרהיטים שהרבה זמן לא הזזת אותם.

מוצף בעצות? אל תהיה! תבחר אחד או שניים מהנושאים ברשימה אשר מתאימים לתקציב שלך ופשוט תתחיל לעשות! תמצא את דרכך ברשימה ותדע שעשית כל שביכולתך כדי לשדרג את הבית שלך באופן הטוב ביותר על מנת להרשים את הקונה.

קבוצת רכישה

קבוצת רכישה כשמה כן היא, קבוצה של פרטים המתארגנים יחדיו בכדי לרכוש קרקע ולבנות עליה בניין עם דירות. 
כיום בנוף הבנייה בישראל ניתן למצוא קבוצות רכישה רבות המקימות פרויקטים חדשים בכל רחבי הארץ. הפרויקטים בסדרי גודל משתנים, ניתן למצוא אף מגדלי מגורים מפוארים שנבנו במתכונת של קבוצות רכישה, כדוגמת - רוטשילד 17 ורוטשילד 30 בתל אביב.

קבוצות רכישה נולדו בתחילה בכדי להוריד את מחירי הדיור

כאשר נבנים בניינים חדשים כל הגורמים בתהליך מרוויחים (ובצדק, הם עובדים ופועלים בכדי לבנות את הבניין). כך קבלן הבנייה מרוויח על בניית הבניין ויזם הפרויקט מרוויח על רכישת הקרקע, מימון הבנייה ושיווק הפרויקט.
קבוצות הרכישה הוקמו בכדי לחסוך את הרווח של היזם על ידי הפיכת הקבוצה ליזמית בעצמה. כך חברי הקבוצה משלמים על רכישת הקרקע, לקבלן הבנייה ונושאים בהוצאות השונות. מאחר ואין יזם המשמש כמתווך בין הצרכנים הסופיים לבין קבלן הבנייה ובעל הקרקע נחסך מהקונים תשלום הרווח יזמי וכך דירות נרכשו ונבנו בזול יותר.
בנוסף, יזם הוא עסק כך הוא חייב בתשלום מע"מ, וקבוצת רוכשים הם אנשים פרטיים כך אינם חייבים במע"מ. קבוצות הרכישה הוקמו כדי לחסוך ברכיב זה.

קבוצת רכישה קלאסית

חבורה של רוכשים פרטיים רוכשים קרקע, משלמים את עלות הבנייה לקבלן ומקבלים דירה מוכנה ללא תשלום הרווח היזמי וחסכון ברכיב המע"מ. כיום הוצאה הוראה של רשויות המסים הפוגעת בחסכון במע"מ.
חסרונות הכניסה לקבוצת רכישה קלאסית הן בעיקר חוסר וודאות. כאשר רוכשים דירה מיזם רגיל הוא מתחייב על מפרט, על תקופת זמן עד למסירת הדירה, הוא מוכר במחיר סגור שאיננו פתוח לשינויים (פרט להצמדות למדדי מחירים). כאשר נכנסים לקבוצת רכישה קלאסית, מאחר ואתם למעשה היזמים אין מי שיתחייב לדברים אלו. הליך הוצאות היתר הבנייה באחריות הקבוצה, המכרז בין הקבלנים תלוי בקבוצה כך המחיר איננו סופי, כך גם עיצוב המפרט ופרטי הגמר של הדירות.
דוגמא לקבוצת רכישה שנתקלה בקשי זמנים היא "מגדלי הצעירים" בתל אביב, אשר שווקו לציבור לפני כ- 5 שנים ובנייתם החלה לפני כשנה בלבד. מובן שלא כל קבוצות הרכישה נתקלות בבעיות בסדר גודל זה וחלק לא מבוטל אף משלימות פרויקטים בהצלחה רבה, אך דוגמא זו משקפת את הסיכונים הכרוכים בהצטרפות לקבוצה.

אבולוציה של קבוצות רכישה

מאז הקמת קבוצות הרכישה, טבען והוצאתן לפועל השתנו באופן מהותי. כיום הטרנד הבולט בשטח הוא ייזום של קבוצות רכישה ע"י יזם וארגון של קבוצה המתקבצת כקבוצת רכישה.
יזם זה מרוויח את הרווח היזמי שניסו לחסוך כאשר הקימו את קבוצות הרכישה. יחד עם זאת, הוא מספק את התחייבויות למפרט והתחייבויות חלקיות נוספות, אך לא ההתחייבויות הקבועות בחוק בדומה ליזם רגיל.

ההבדל בין יזם רגיל ליזם של קבוצות רכישה

עולה השאלה – אם לא נחסכות יותר עלויות הייזום מדוע עדיין פועלות קבוצות הרכישה ומדוע לא חזרו ליזמים הרגילים?
התשובה לטעמי רשומה בחוק. כאשר יזם רגיל מוכר דירה ללקוח הוא מחויב למכור בהתאם לחוק מכר דירות.
חוק זה מגדיר התחייבויות אותן מחויב היזם לספק לקונה, וכמו כן קובע לוח תשלומים. לפני תחילת הבנייה רשאי היזם לגבות עד 7% משווי הדירה ועם התקדמות הבנייה הוא רשאי להמשיך לגבות בשלבים, כאשר 10% התשלום האחרונים לא יועברו עד לקבלת טופס 4.
כאשר יזם של קבוצות רכישה מארגן את הקבוצה, הוא מוכר דירה מסוימת ללקוח אך חוק מכר הדירות איננו חל עליו.
מאחר והחוק איננו חל בקבוצות רכישה, מקובל לשלם על מרכיב הקרקע עוד לפני שאפילו החלה הבנייה והקבוצה מתארגנת. סכום זה משתנה, בתל אביב יכול להגיע לכ-50% משווי הדירה
כך יזם הפרויקט לא צריך לשלם מכספו הפרטי על הקרקע ולשאת בעלויות ריבית על הלוואות שהוא לוקח בכדי לרכוש הקרקע. מאחר ועלויות אלו נחסכות מהיזם הוא יכול למעשה לשלם יותר לבעל הקרקע, כך קרקעות רבות נרכשות על ידי קבוצות רכישה מאורגנות שמוכנות לשלם קצת יותר מהיזמים .

עתיד קבוצות הרכישה

לא ברור מה יעלה בגורלן של קבוצות הרכישה. כרגע לקבוצות הרכישה יש יתרון על יזמים רגילים בתחרות על קרקעות, אך אני מאמין כי יש כוונה לרגולטור להילחם בתופעה זו ובשנים הקרובות נראה חוקים חדשים שבאים לתקן העיוות הקיים כיום.