רכישת מגרש לבניה, זה לא עניין של מה בכך, צריך לבחון את בחירת המגרש, כדאיות העסקה והשגת מימון מתאים ונוח. לעיתים עלות המגרש גבוהה יותר מעלות הבית שיוקם עליו. לפיכך, כדאי להיערך בהתאם, להבין את כל המשמעויות הנלוות לכך ולהיעזר ביועצים מקצועיים המתמחים בנושא. כמו כן, חשוב להצטייד כבר מראשית העסקה בעורך דין, במהנדס ובאדריכל. שישלימו את חלקה הרשמי של העסקה ויכינו עבורכם תוכנית בניה. זהו שלב אחד לפני קבלת היתר בניה וקבלת הצעות ביצוע מקבלנים.
נתוני המגרש
בטרם הרכישה, עליך לבדוק באמצעות מומחים את נתוני התכנון של המגרש וסביבתו. צריך לבדוק היטב ברשויות התכנון את זכויות הבנייה בכלל ואת אחוזי הבניה בפרט, מספר הקומות המותרים לבניה, מטלות פיתוח ודרישות מיוחדות (מיסים למיניהם).
זכויות המוכר
חשוב לבדוק את זכויות המוכר, את רישום זכויותיו ותקפותן בספרי רשום המקרקעין או במנהל מקרקעי ישראל, וכן בחוזה או בשטרי המכר שיציג לך המוכר להוכחת זכויות אלה. חובה להתייעץ בשלב זה עם עורך דין.
הקמת צוות המתכננים
בחר מתכננים המתאימים לאופי שלך ולתקציב שלך, איתם תוכל למצוא שפה משותפת. זכור כי בית מגורים אינו מוזיאון פרטי של האדריכל המתכנן והוא מיועד בסופו של דבר להיות מותאם לך ולמשפחתך בלבד.
פרוגרמה מדויקת
שתף את המתכנן ברצונות וברעיונות שלך וקבע לו בכתב פרוגרמה מדויקת ככל הניתן. למשל מספר החדרים בבית. צורת הגג, מספר הקומות ועוד. שמע לעצותיו ועקוב אחרי הפתרונות שיציע לך. אל תסכים לקבל "בית מגירה" כלומר בית שתוכנן עבור מישהו אחר. דאג להתאמת הבית לצרכיך שלך בלבד.
שיטת הבניה
התייעץ עם מהנדס/מפקח וקבע איתו, כבר בשלב התכנון, מה תהיה שיטת הבניה ומאלו חומרים יבנה הבית. לשיטת הבניה משמעות רבה והשפעה על התכנון כולו. עבור פעמים רבות על התוכניות. נסה לדמיין את הבית. בנה מודל (באמצעות מודליסט או סטודנט לארכיטקטורה) כדי להבין את התכנון במלואו. אל תשכח שאינך מורגל בראיה תלת מימדית, כלומר אינך מודע לכל החלונות והפתחים, למיקום חדרי השירותים, לצורת הפיתוח ועוד.
תיאום בין המתכננים
שכור שירותי מתכנן חשמל, מים וביוב ודאג לתאום התכנון ע"י האדריכל. דרוש מכולם להוציא כתב כמויות מפורט, כולל תיאור החומרים ואיכותם. תזכור! תכנון טוב חוסך כסף רב ובעיות בשלב הביצוע. אל תתפתה לתת לבעל מקצוע כמו חשמלאי או אינסטלטור לתכנן עבורך את המערכות. חופש פעולה שכזה יוביל אותם לתכנון על פי הנוחות והעלויות שלהם, ללא התחשבות באינטרסים שלך.
החלטה על ביצוע הבניה
התייעצות בינך לבין מהנדס/מפקח ששכרת תוביל להחלטה באיזה אופן תתבצע הבניה:
א. על ידי קבלן ראשי שיטפל בכל הפרויקט ויסיר דאגה מלבך ושטרות מכיסך.
ב. חלוקת העבודה בין קבלנים שונים:
חציבה/חפירה, שלד, איטום, חשמל, ביוב ומים, אלומיניום, נגרות, גגן, טייח, צבע, רצף ועוד. כאשר אתה עוקב אחר העבודה באמצעות מפקח ששכרת. במקרה כזה אתה עשוי לחסוך כסף, אבל עלול להיות חשוף לקשיים ועיכובים בלוח הזמנים, כאשר עליך מוטלת האחריות על בעל מקצוע זה או אחר מה שמצריך הרבה אנרגיה וזמן יקר. גם מו"מ על תשלומים בינך לבין כל קבלן וקבלן יגזול ממך זמן. שקול אם פיצול העבודה בין קבלני המשנה מתאים לך, והאם אתה מספיק סובלני ובעל אורך רוח להתמודד עם כל כך הרבה בעלי מלאכה שונים, ולפעמים משונים.
חוזה בכתב עם הקבלן
תדאג לעריכת חוזה הוגן בכתב עם הקבלן הראשי או עם כל קבלן משנה. קבע מועדי זמנים לביצוע, והצמד את התשלומים לשלבי הביצוע. עמוד על זכות הפיקוח ובדיקת העבודה ע"י המתכננים, ועל שחרור תשלומים רק לאחר אישורם. דאג לביטחונות המתאימים למשך תקופת הביצוע וגם לתקופת האחריות. התייעץ עם עורך דינך, המתכננים והמפקח.
הצטייד בחומרים. אם החלטת שאתה הוא הקבלן, תדאג לקנות את מרבית החומרים בעצמך. כך תהיה לך שליטה על האיכות. שים לב שאתה עלול גם להיות חשוף לגניבות, להשחתה ולבזבוז חומרים אלה.
בעל המקצוע והרשויות
תדאג להדגיש לכל בעל מקצוע את חובתו למסור את העבודה לרשויות (חשמל, בזק, מים, ביוב וכדומה).
