קבוצת רכישה כשמה כן היא, קבוצה של פרטים המתארגנים יחדיו בכדי לרכוש קרקע ולבנות עליה בניין עם דירות.
כיום בנוף הבנייה בישראל ניתן למצוא קבוצות רכישה רבות המקימות פרויקטים חדשים בכל רחבי הארץ. הפרויקטים בסדרי גודל משתנים, ניתן למצוא אף מגדלי מגורים מפוארים שנבנו במתכונת של קבוצות רכישה, כדוגמת - רוטשילד 17 ורוטשילד 30 בתל אביב.
קבוצות רכישה נולדו בתחילה בכדי להוריד את מחירי הדיור
כאשר נבנים בניינים חדשים כל הגורמים בתהליך מרוויחים (ובצדק, הם עובדים ופועלים בכדי לבנות את הבניין). כך קבלן הבנייה מרוויח על בניית הבניין ויזם הפרויקט מרוויח על רכישת הקרקע, מימון הבנייה ושיווק הפרויקט.קבוצות הרכישה הוקמו בכדי לחסוך את הרווח של היזם על ידי הפיכת הקבוצה ליזמית בעצמה. כך חברי הקבוצה משלמים על רכישת הקרקע, לקבלן הבנייה ונושאים בהוצאות השונות. מאחר ואין יזם המשמש כמתווך בין הצרכנים הסופיים לבין קבלן הבנייה ובעל הקרקע נחסך מהקונים תשלום הרווח יזמי וכך דירות נרכשו ונבנו בזול יותר.
בנוסף, יזם הוא עסק כך הוא חייב בתשלום מע"מ, וקבוצת רוכשים הם אנשים פרטיים כך אינם חייבים במע"מ. קבוצות הרכישה הוקמו כדי לחסוך ברכיב זה.
קבוצת רכישה קלאסית
חבורה של רוכשים פרטיים רוכשים קרקע, משלמים את עלות הבנייה לקבלן ומקבלים דירה מוכנה ללא תשלום הרווח היזמי וחסכון ברכיב המע"מ. כיום הוצאה הוראה של רשויות המסים הפוגעת בחסכון במע"מ.חסרונות הכניסה לקבוצת רכישה קלאסית הן בעיקר חוסר וודאות. כאשר רוכשים דירה מיזם רגיל הוא מתחייב על מפרט, על תקופת זמן עד למסירת הדירה, הוא מוכר במחיר סגור שאיננו פתוח לשינויים (פרט להצמדות למדדי מחירים). כאשר נכנסים לקבוצת רכישה קלאסית, מאחר ואתם למעשה היזמים אין מי שיתחייב לדברים אלו. הליך הוצאות היתר הבנייה באחריות הקבוצה, המכרז בין הקבלנים תלוי בקבוצה כך המחיר איננו סופי, כך גם עיצוב המפרט ופרטי הגמר של הדירות.
דוגמא לקבוצת רכישה שנתקלה בקשי זמנים היא "מגדלי הצעירים" בתל אביב, אשר שווקו לציבור לפני כ- 5 שנים ובנייתם החלה לפני כשנה בלבד. מובן שלא כל קבוצות הרכישה נתקלות בבעיות בסדר גודל זה וחלק לא מבוטל אף משלימות פרויקטים בהצלחה רבה, אך דוגמא זו משקפת את הסיכונים הכרוכים בהצטרפות לקבוצה.
אבולוציה של קבוצות רכישה
מאז הקמת קבוצות הרכישה, טבען והוצאתן לפועל השתנו באופן מהותי. כיום הטרנד הבולט בשטח הוא ייזום של קבוצות רכישה ע"י יזם וארגון של קבוצה המתקבצת כקבוצת רכישה.יזם זה מרוויח את הרווח היזמי שניסו לחסוך כאשר הקימו את קבוצות הרכישה. יחד עם זאת, הוא מספק את התחייבויות למפרט והתחייבויות חלקיות נוספות, אך לא ההתחייבויות הקבועות בחוק בדומה ליזם רגיל.
ההבדל בין יזם רגיל ליזם של קבוצות רכישה
עולה השאלה – אם לא נחסכות יותר עלויות הייזום מדוע עדיין פועלות קבוצות הרכישה ומדוע לא חזרו ליזמים הרגילים?התשובה לטעמי רשומה בחוק. כאשר יזם רגיל מוכר דירה ללקוח הוא מחויב למכור בהתאם לחוק מכר דירות.
חוק זה מגדיר התחייבויות אותן מחויב היזם לספק לקונה, וכמו כן קובע לוח תשלומים. לפני תחילת הבנייה רשאי היזם לגבות עד 7% משווי הדירה ועם התקדמות הבנייה הוא רשאי להמשיך לגבות בשלבים, כאשר 10% התשלום האחרונים לא יועברו עד לקבלת טופס 4.
כאשר יזם של קבוצות רכישה מארגן את הקבוצה, הוא מוכר דירה מסוימת ללקוח אך חוק מכר הדירות איננו חל עליו.
מאחר והחוק איננו חל בקבוצות רכישה, מקובל לשלם על מרכיב הקרקע עוד לפני שאפילו החלה הבנייה והקבוצה מתארגנת. סכום זה משתנה, בתל אביב יכול להגיע לכ-50% משווי הדירה
כך יזם הפרויקט לא צריך לשלם מכספו הפרטי על הקרקע ולשאת בעלויות ריבית על הלוואות שהוא לוקח בכדי לרכוש הקרקע. מאחר ועלויות אלו נחסכות מהיזם הוא יכול למעשה לשלם יותר לבעל הקרקע, כך קרקעות רבות נרכשות על ידי קבוצות רכישה מאורגנות שמוכנות לשלם קצת יותר מהיזמים .
