דברים שכדאי לדעת על חוקי המקרקעין, המיסוי והבניה בישראל

מחלקת המחקר של אנגלו-סכסון, הרשת הגדולה בישראל לשיווק ולתיווך נדל"ן, מגישה לכם מידע כללי על חוקי המקרקעין בישראל. 

קיימים מספר רב של חוקים העוסקים במקרקעין, במיסוי, בבנייה ותקנות המשלימות אותם. אלו הם החוקים העיקרים, להלן תמצית העניינים:

• חוק המקרקעין (תשכ"ט 1969) – מגדיר זכויות במקרקעין: מהו מקרקעין, סוגי מקרקעין, סוגי זכויות במקרקעין ודרך רישומן.
• חוק יסוד מנהל מקרקעי ישראל – מגדיר את המקרקעין של המדינה, דרך הטיפול בו (שמירה, חכירה, מכירה וכו') וסמכויותיו של המנהל המופקד על מקרקעין אלה.
• חוק מס שבח מקרקעין (תשכ"ג 1963) – והתקנות הנלוות לו, קובע את חבות המס ודרך חישובו עקב מכירות זכויות מקרקעין, קובע שעור מס הרכישה ושעור מס המכירה. כמו כן, מגדיר החוק "דירת מגורים מזכה" ותנאי פטור ממס שבח ומכירת דירת מגורים.
• חוק מס רכוש וקרן פיצויים (תשכ"א 1961) – והתקנות הנלוות לו, עוסק במס רכוש החל על בעלי קרקע מ 1.1.2000 שעור המס הוא 0.
• חוק התכנון והבניה (תשכ"ה 1965) – והתקנות הנלוות לו, מגדיר את מוסדות התכנון במדינה ודרך פעולתם, תקנים וחובות המוטלים על הבונים, דרישות טכניות לגבי מבנה וחלקיו, מקלטים, ציוד כיבוי ועוד.
• חוק מכר דירות (תשל"ג 1973) – עוסק בחובות הקבלן המוכר למסור לקונה מסמכי מכר שונים ומגדיר תקופת אחריות ותקופת בדק של הדירה וכדומה. הרחבה מאוחרת של החוק עוסקת בהבטחת הכספים של רוכשי דירות מקבלנים.
• חוק המתווכים במקרקעין (תשנ"ו, שנכנס לתוקפו ב- 1997) - מגדיר דרישות מקצועיות, אתיות ונוספות (כולל עמידה במבחן ממשלתי) לקבלת רישיון לעסוק בתיווך. החוק מגדיר תנאי התקשרות בין המתווך לבין הלקוח ומחייב את המתווך להחתים את המזמין על טופס הזמנת שרות. אין החוק קובע את גובה דמי התיווך (דמי התיווך הנהוגים במכירה או ברכישה של הנכס הינם 2% + מע"מ, מכל צד בעסקה).

מונחים חשובים נוספים:

• משרד רישום המקרקעין ונסח טאבו - משרד רישום מקרקעין, דהיינו הטאבו חשוב למוכר ולקונה כאחד. מטרת משרד הרישום היא לשקף את מצב הזכויות האמיתי בנכס ולכן הרישום בטאבו הינו מהותי ורק הוא קובע את הזכות בנכס. כל אדם רשאי לעיין בפנקס הרישום בטאבו ביחס לכל נכס תמורת תשלום אגרה. יש להקדים ולהצטייד במספר גוש וחלקה של הנכס, סוג הבעלות וההגבלות על הנכס כגון: עיקולים, משכנתאות, שעבודים, הערות אזהרה וכדומה.
• קרקע בבעלות מנהל מקרקעי ישראל - רק 7% משטחי המדינה הם בבעלות "מנהל מקרקעי ישראל" כאשר מתבצעת עסקה ב"מקרקעי ישראל" היא בדרך כלל אינה מקנה לרכוש זכות בעלות על הקרקע אלא זכויות חכירה בלבד.
• מקרקעין שבהסדר - "מקרקעין שבהסדר" הם מקרקעין שהגוש בו הם נמצאים לא חולק עדיין לחלקות.
• הערת אזהרה וחשיבות רישום הזכויות בטאבו - הערת אזהרה מהווה הגנה מפני עסקאות סותרות בקשר לאותם מקרקעין והיא גוברת אף על בקשת העיקול שהוגשה לאחר תאריך רישומה.
• משכנתא - משכנתא היא שיעבוד של נכס כערובה לתשלום חוב כספי לבעל חוב, למשל נותן הלוואה. בנק משכנתאות ממשכן את נכס המקרקעין בגובה הלוואה שהועמדה לרוכש, בצרוף הפרשי הצמדה וריבית. הבנק מבוטח בכך שאם הלווה לא יעמוד בתנאי החזר ההלוואה, החוב ייפרע ממכירת הנכס. כאשר רוכשים נכס יש לוודא כי אין רובצת עליו משכנתא, שיעבוד או זכויות כלשהן של צד ג'.