קרקע חקלאית - השקעה או אכזבה?

בשנים האחרונות אנו נחשפים לקמפיינים שיווקיים רבים המבטיחים קרקע לדירה במקומות שונים בארץ. במסגרת מאמצי השיווק האגרסיביים, מבטיחות חברות הנדל"ן תשואות גבוהות והפשרה מהירה של הקרקע. אנשים רבים מתפתים להשקיע בקרקעות אלה. חלקם משקיעים מתוך אמונה שערך הקרקע יעלה וכספם יוכפל במהרה, ואחרים פועלים מתוך תחושת תסכול כיוון שאין באפשרותם לרכוש דירה במחירים הקיימים בשוק אך הם עדיין רוצים להרגיש שיש להם בעלות על פיסת קרקע כלשהי. 
רוכשים רבים אינם מודעים באופן מלא למידע התכנוני ואופק הפיתוח של הקרקע אותה הם קונים ולעתים "נופלים" ברכישה שאינה מוצלחת. מאמר זה בא לעשות סדר בבדיקות אותן יש לעשות כאשר רוכשים קרקע שכזאת.
החוק מחייב את משווקי הקרקעות, לצרף שומת מקרקעין לקרקע חקלאית לפי תקן שמאי מספר 22 המפרט את כל המידע הנדרש על הקרקע. מה יש לבדוק בשומה המועברת אליכם או באופן עצמאי כאשר באים לרכוש?
   

1. המצב התכנוני 

במדינת ישראל היררכיה תכנונית הקובעת את הייעוד של כל קרקע:
• תכנית מתאר ארצית (תמ"א) 

תכנית אשר קובעת את המדיניות התכנונית בכל מדינת ישראל. יש סוגים שונים של תכניות מתאר ארציות, החל מתכניות כלליות כגון תמ"א/38 המפורסמת ועד תמ"א 35 שקובעת את צפיפות וסוג המגורים בכל יישוב בארץ.
• תכנית מתאר מחוזית (תמ"מ)  

בישראל 6 מחוזות תכנוניים: מחוז הצפון, מחוז הדרום, מחוז חיפה, מחוז המרכז, מחוז ירושלים, מחוז חיפה ומחוז ירושלים. לכל מחוז תכנית מתאר הקובעת את האופק התכנוני של כל הקרקעות במחוז. בתכנית המחוזית מסומנות הקרקעות בייעודים שונים. קרקעות למטרת מגורים מסומנות בצבע צהוב (אזור פיתוח עירוני או אזור פיתוח כפרי) ונקראות "קרקעות צהובות". קרקעות למוסדות ציבור מסומנות בצבע חום - "קרקעות חומות". קרקעות לפארקים, יערות, שמורות טבע, שטחים חקלאיים יסומנו בצבע ירוק (לכל ייעוד צבע ירוק בווריאציה שונה).
• תכנית מתאר מקומית  

תכנית הקובעת ייעודי קרקע ספציפיים לקרקע ומסגרת כללית לזכויות הבנייה. לדוגמא מגורים/משרדים/מסחרי/צרכי ציבור ועוד. הכנת תכנית מתאר מקומית יכולה להימשך מספר שנים ועוברת תחנות שונות בדרך.
• תכנית בניין עיר, תכנית מפורטת 

תכנית הקובעת זכויות בנייה ספציפיות (כמה קומות, כמה מ"ר, כמה דירות אפשר לבנות ועוד). התכנית קובעת מגרשים לבנייה ובמידה וישנם בעלים רבים על הקרקע קובעת איזו קרקע תועבר למי מהבעלים.

כאשר מציעים לכם קרקע לרכישה, שימו לב באיזה מצב היא נמצאת בהתאם לתכניות שיפורטו לעיל:

• האם בתכנית המתאר המחוזית היא מסומנת כקרקע צהובה? 

אם כן, ככל הנראה הקרקע תופשר במרוצת השנים וערכה יעלה. אם הקרקע מסומנת כקרקע ירוקה סיכויי ההפשרה שלה נמוכים, זוהי קרקע פחות מומלצת לקנייה.
• האם ישנה תכנית מתאר מקומית בהכנה? 

אם כן, מהם הנתונים בתכנית? האם זוהי תכנית כללית הקובעת מס' יח"ד לדונם או תכנית מפורטת הקובעת מגרשי בינוי ומייעדת מגרשים לבעלים ספציפיים? 
קרקעות רבות נמכרות כ"זכות לדירה" אך יש להבין כי אם התכנית איננה מפורטת ואיננה קובעת מגרשי בינוי, לא ניתן לדעת מהי ההקצאה שתתקבל, האם היא תהיה במגורים, בתעסוקה, במסחר או במלונאות. כמו כן, הקרקע מעניקה "זכות לדירה בממוצע", מגרשים שנמצאים במיקום טוב יותר בתכנית יקבלו הקצאה קטנה יותר (פחות דירות) ומגרשים במיקום פחות טוב יקבלו הקצאה גדולה יותר, כך לא ניתן לדעת מה תהיה בדיוק ההקצאה.
• אם יש תכנית מפורטת, מה קובעת התכנית? 

בתכנית מפורטת עם מגרשי בינוי יש לבדוק היכן תתקבל ההקצאה. לכל בעלים בקרקע ישנה הקצאה ספציפית שהוא אמור לקבל, יש לבדוק היכן ההקצאה בתכנית ומה גודל ההקצאה.

2. בעלות הקרקע

חשוב לבדוק האם הקרקע בבעלות פרטית או בבעלות מנהל מקרקעי ישראל, מכיוון שיש לכך השלכות כלכליות משמעותיות, אשר יכולות להטות את כדאיות העסקה. קרקעות חקלאיות רבות בבעלות המדינה, נדרשות להשיב למדינה ביום ההפשרה תמורת פיצוי מזערי. לפיכך, אנו ממליצים בחום שלא להיכנס לעסקה הכוללת קרקע מדינה.

3. חברי הקבוצה

בדרך כלל הקרקעות נמכרות להרבה אנשים פרטיים בחלקים קטנים, כאשר כל אחד קונה "זכות לדירה". מן הסתם כאשר הקרקע תופשר ותתאפשר בנייה, כל בניין יורכב ממספר בעלים אשר יידרשו להסכים על אופן הבנייה, על חלוקת הדירות בין הבעלים, על בחירת הקבלן והחלטות נוספות. יש לבחון ככל הניתן האם ניתן לחתום על הסכם שיתוף המפרט עקרונות שיתוף הפעולה בעתיד.

4. הוצאות נוספות

יש לזכור כי ההוצאות אינן מסתיימות עם רכישת הקרקע. ישנן הוצאות נוספות שכדאי לקחת בחשבון:
א. מס רכישה - בגובה 6% מעלות הקרקע.
ב. עו"ד לרכישה - בד"כ כ-0.5%-1% מעלות הקרקע.
ג. היטל השבחה - כאשר תאושר תכנית המפשירה את הקרקע ותרצו לממש את הקרקע (למכור או לבנות) ישולם היטל השבחה בגובה מחצית מעליית שווי הקרקע הנובעת מאישור התכנית על הקרקע (נניח ושווי הקרקע כחקלאית היה 500,000 ש"ח ולאחר הפשרתה שווה 1,500,000 ש"ח, ישולם היטל השבחה בגובה 500,000 ש"ח!), לכן חשוב לקבל צפי להיטל השבחה ולהכין מראש כסף לתשלום.
ד. עלויות בנייה - בכדי להפוך את הקרקע לדירה יש לבנות את הבניין. עלות בניית דירה היא מאות אלפי שקלים, חשוב לקבל הערכה לעלות עתידית של בנייה ולהתכונן מראש. בכדי לממן את הבנייה ניתן לקבל ליווי מהבנק אשר יומר למשכנתא עם סיום הבנייה, יש לברר נושא זה מראש.
אפשרות נוספת היא לייצר עסקת קומבינציה עם יזם שיממן את העלויות השונות כאשר אתם והיזם תתחלקו בדירות הבנויות לפי אחוזים אשר יקבעו מראש (באזורי ביקוש אחוז הקומבינציה ינוע סביב 35%-45% ובתל אביב יכול להגיע ל- 55%-65% לבעלי הקרקע).
אפשרות זו, מתאימה בדרך כלל לבעלים של יותר מזכות לדירה אחת, לבעלים של זכות למספר דירות בהן ניתן להתחלק עם היזם.

לסיכום,
השקעה בקרקע חקלאית יכולה להיות משתלמת וכדאית אך יכולה גם להתגלות כאכזבה לרוכש. יש לזכור כי השקעה כזו תניב פירות לאחר מספר שנים לא מבוטל ויש להתאזר בסבלנות ולהיכנס לעסקה בידיעה כי הכסף הולך "לשכב" תקופה די ארוכה. כמו כן, יש לבצע את הבדיקות הנדרשות ולהתכונן בהיבטים פיננסיים ומשפטיים. בהצלחה.