הקדמה - מידע והשפעתו על השוק ועל השחקנים
נניח ושני סופרמרקטים מוכרים עגבניות, אחד מוכר ב- 1.99 ₪ לק"ג והשני ב- 9.99 ₪ לק"ג, סביר להניח שקונה המודע לפערי המחירים יעדיף לקנות עגבניות בסופר הזול מביניהם, בעוד שקונה שאיננו מודע לכך, יקנה באחד משני הסופרים ללא העדפה ברורה.
במידה וכל הקונים היו מודעים להפרשים, ככל הנראה כולם היו קונים בסופר הזול, כך שהבעלים של הסופר היקר היה נשאר עם סחורה עודפת והיה נאלץ להוריד את מחיר העגבניות כדי שהקונים ישובו לקנות אצלו.
זוהי למעשה מידת ההשפעה של מידע בשוק תחרותי. בהינתן תנאי השוק האמורים, הקונים יודעים להעריך שווי מוצר ולבחור ממי לרכוש אותו והמוכרים יודעים לקבוע את מחיר המוצר בהתאם, כדי להישאר בתחרות.
מידע הינו אחד הכלים הבסיסיים המסייע לנו כצרכנים לעשות את ההחלטות הנכונות כיצד להוציא את כספנו ולקבל בתמורה את המקסימום האפשרי.
דוגמא לשימוש במידע צרכני שאנחנו אוהבים לעשות הוא אתר השוואת המחירים זאפ, בו ניתנת לנו סקירה של המוצרים הקיימים בשוק, רמות המחירים השונות ופרטי המוכרים. לאחר איסוף המידע ולמידת הנתונים, ניתן להחליט מהו שווי המוצר, כמה יחידות לרכוש ממנו ומהיכן.
מידע בשוק הנדל"ן
לפני כ- 3 שנים, הוקם אתר מדלן המהווה אתר נגיש עם מידע זמין הנמשך מאתר רשות המסים, בו ניתן למצוא אינפורמציה על נכסי מקרקעין שנמכרו.
מטרת האתר הייתה להביא את המידע לציבור בציפייה שמידע זה יעזור לקונים ולמוכרים לקבל החלטות הרלוונטיות למצב השוק ולהביא את עסקאות המקרקעין לשווי האמיתי שלהן.
לצערנו אנו סבורים שהנגשת המידע לא הצליחה במטרתה המקורית. בהמשך מאמר זה נסביר מדוע.
השפעתו של מידע חלקי
כפי שראינו בהקדמה, למידע יש השפעה על צעדיהם הן של הקונים והן של המוכרים.
נחזור רגע לדוגמא מההקדמה, נניח שבסופר הזול אכן מוכרים עגבניות ב-1.99 ₪ לק"ג, אך רק בקנייה מעל 300 ₪, אחרת העלות היא 9.99 ש"ח לק"ג. ונניח, שמידע זה אינו מגיע לידיעת הלקוחות, כלומר בשוק ישנו מידע חלקי בלבד המשמיט את תנאי המבצע.
מה תהיה התוצאה?
הקונים ילכו לסופר "הזול" וכאשר הם יגלו את תנאי המבצע, הם ככל הנראה יעקמו את הפרצוףויחד עם זאת יבצעו את הקנייה מאחר ואין טעם לטרוח ולהגיע לסופר אחר כאשר המחיר זהה. הבעלים של הסופר "היקר" שוב יראה את תגובת הקונים ויגיב בהתאם על ידי הורדת המחיר. כאשר המידע המלא יגיע לשוק (דרך פרסומים שונים) הצרכנים ישקלו מחדש את הבחירה שלהם.
אז מה למעשה קרה כאן? המידע החלקי נתן תמונה לא נכונה של תנאי השוק שלפיו פעלו הקונים. בהתאם לפעולת הקונים הגיבו המוכרים והמחירים השתנו בהתאם.
המידע הקיים בשוק הנדל"ן
נכון להיום, המידע המסופק על ידי מערכות הדיווחים הוא לעתים מידע חלקי במקרה הטוב ולעתים מידע מוטעה במקרה הרע.
למה הכוונה? כאשר קונה מתכוון לרכוש דירה, הוא נדרש לחשוב על שווי של מספר גורמים:
- שטח הדירה
- קומה
- האם יש בבניין מעלית
- האם לדירה צמודה חנייה?
- מהו שטח המרפסת/גינה השייכת לדירה?
לכל הגורמים הללו יש שווי, והשווי הזה משוכלל במחיר הדירה הסופי שמשולם. אם לא נדע את טיב הגורמים בכל עסקה שנסגרה לא נבין כמו שצריך את שווי הדירה לבדה אלא את שוויה כחלק ממכלול, כך אנחנו מקבלים מידע שהוא חלקי בלבד.
כפי שראינו בהקדמה, למידע יש השפעה על צעדיהם הן של הקונים והן של המוכרים.
נחזור רגע לדוגמא מההקדמה, נניח שבסופר הזול אכן מוכרים עגבניות ב-1.99 ₪ לק"ג, אך רק בקנייה מעל 300 ₪, אחרת העלות היא 9.99 ש"ח לק"ג. ונניח, שמידע זה אינו מגיע לידיעת הלקוחות, כלומר בשוק ישנו מידע חלקי בלבד המשמיט את תנאי המבצע.
מה תהיה התוצאה?
הקונים ילכו לסופר "הזול" וכאשר הם יגלו את תנאי המבצע, הם ככל הנראה יעקמו את הפרצוףויחד עם זאת יבצעו את הקנייה מאחר ואין טעם לטרוח ולהגיע לסופר אחר כאשר המחיר זהה. הבעלים של הסופר "היקר" שוב יראה את תגובת הקונים ויגיב בהתאם על ידי הורדת המחיר. כאשר המידע המלא יגיע לשוק (דרך פרסומים שונים) הצרכנים ישקלו מחדש את הבחירה שלהם.
אז מה למעשה קרה כאן? המידע החלקי נתן תמונה לא נכונה של תנאי השוק שלפיו פעלו הקונים. בהתאם לפעולת הקונים הגיבו המוכרים והמחירים השתנו בהתאם.
המידע הקיים בשוק הנדל"ן
נכון להיום, המידע המסופק על ידי מערכות הדיווחים הוא לעתים מידע חלקי במקרה הטוב ולעתים מידע מוטעה במקרה הרע.
למה הכוונה? כאשר קונה מתכוון לרכוש דירה, הוא נדרש לחשוב על שווי של מספר גורמים:
- שטח הדירה
- קומה
- האם יש בבניין מעלית
- האם לדירה צמודה חנייה?
- מהו שטח המרפסת/גינה השייכת לדירה?
לכל הגורמים הללו יש שווי, והשווי הזה משוכלל במחיר הדירה הסופי שמשולם. אם לא נדע את טיב הגורמים בכל עסקה שנסגרה לא נבין כמו שצריך את שווי הדירה לבדה אלא את שוויה כחלק ממכלול, כך אנחנו מקבלים מידע שהוא חלקי בלבד.
שטח הדירה הוא השטח הרשום בלשכת רישום המקרקעין, או בשמה הנפוץ "טאבו". השטח הרשום בטאבו לא היה קבוע לאורך השנים. למשל מרפסות שנסגרו ע"י תריסולים לא נרשמו בפועל בשטח הדירה, כך ששטח הדירה בפועל גדול משטחה הרשום (לעתים יכול להיות הפרש של עשרות מ"ר). כך שהמספר המופיע בדיווח הוא מידע מוטעה.
דיווח לדוגמא של דירה שנמכרה:
דיווח לדוגמא של דירה שנמכרה:
לפי הדיווח מדובר על דירה של 79 מ"ר בקומה ג' שנמכרה במחיר של 3,400,000 ₪, כלומר במחיר של כ-43,000 ₪ למ"ר. בפועל, דירה זו לפי תוכניות של אדריכל, היא בשטח של 86 מ"ר, הפרש של כ-10% בשטח הדירה! בנוסף, בבניין יש מעלית ולדירה מוצמדת חנייה בטאבו.
מה יקרה בשוק בעקבות דיווח כזה?
גם המוכר וגם הקונה יראו שווי שוק גבוה יותר של דירת 79 מ"ר במרכז ת"א, כך המוכר יעלה את המחיר אותו הוא מבקש. במקביל, הקונה יעריך את המוצר שהוא מחפש בסכום גבוה יותר וכך מחיר המכירה הסופי יהיה גבוה יותר משוויה האמיתי.
איננו יכולים לומר בוודאות כי מספר העסקאות המדווחות בצורה זו הוא מועט, ישנה כמות לא מבוטלת של עסקאות המדווחות בצורה זו ומספקות כאמור מידע חלקי ומוטעה.
עם זאת, מאז כניסת חוק המכר והגדרה סופית של שטח פלדלת בשנת 2009, הדיווחים מדויקים יותר ומספקים תמונה אמיתית יותר של עסקת המכר. כך גם דיווח על חניות צמודות נכנס לתוקף.
מידע הינו כלי בסיסי וחשוב להתייעלות השוק, כאשר הוא מאפשר לקונים ולמוכרים לקבל החלטות מושכלות ונבונות יותר.
אך המידע הקיים היום בשוק הנדל"ן, מספק לעתים תמונה לא מהימנה של השוק כפי שהוא באמת.
קיימות עסקאות רבות המשקפות שווי הגבוה משוויין האמיתי המניעות הן את המוכר והן את הקונה לסגור עסקה במחיר גבוה יותר, וכך נגרמת עלייה בכלל השוק.
כמובן שעליית מחירי הדיור איננה חד מימדית ונגרמה אך ורק בגלל חופש המידע, אך אנו סבורים כי יש לחופש המידע השפעה כלשהי וזוהי השפעה אשר ניתן לתקן ע"י יצירת מנגנון דיווח של נתוני אמת מדויקים ובדיקתם.
מה יקרה בשוק בעקבות דיווח כזה?
גם המוכר וגם הקונה יראו שווי שוק גבוה יותר של דירת 79 מ"ר במרכז ת"א, כך המוכר יעלה את המחיר אותו הוא מבקש. במקביל, הקונה יעריך את המוצר שהוא מחפש בסכום גבוה יותר וכך מחיר המכירה הסופי יהיה גבוה יותר משוויה האמיתי.
איננו יכולים לומר בוודאות כי מספר העסקאות המדווחות בצורה זו הוא מועט, ישנה כמות לא מבוטלת של עסקאות המדווחות בצורה זו ומספקות כאמור מידע חלקי ומוטעה.
עם זאת, מאז כניסת חוק המכר והגדרה סופית של שטח פלדלת בשנת 2009, הדיווחים מדויקים יותר ומספקים תמונה אמיתית יותר של עסקת המכר. כך גם דיווח על חניות צמודות נכנס לתוקף.
לסיכום,
אך המידע הקיים היום בשוק הנדל"ן, מספק לעתים תמונה לא מהימנה של השוק כפי שהוא באמת.
קיימות עסקאות רבות המשקפות שווי הגבוה משוויין האמיתי המניעות הן את המוכר והן את הקונה לסגור עסקה במחיר גבוה יותר, וכך נגרמת עלייה בכלל השוק.
כמובן שעליית מחירי הדיור איננה חד מימדית ונגרמה אך ורק בגלל חופש המידע, אך אנו סבורים כי יש לחופש המידע השפעה כלשהי וזוהי השפעה אשר ניתן לתקן ע"י יצירת מנגנון דיווח של נתוני אמת מדויקים ובדיקתם.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה