שתהיה לכם שנה ממש ממש טובה

משבר הסאבפריים – האם הוא יכול לקרות בישראל?

פעמים רבות יוצא לנו לשמוע כי המחירים עולים וזוהי בועה שתתנפץ מהר מאוד בדיוק כמו שהיה בארה"ב, שם המחירים צנחו והיה תוהו ובוהו כלכלי שנמשך כמה שנים.
ראשית אנו רוצים להסביר מה בדיוק היה משבר הסאבפריים, כיצד הוא נגרם ולבסוף ניתן את דעתנו בנושא היתכנותו פה בישראל.

שוק הנדל"ן בארה"ב לפני המשבר:

בשנים שקדמו למשבר הייתה צמיחה אדירה במחירי הנדל"ן בארה"ב. הסיבות שגרמו לפריחה ולשגשוג היו בין היתר:
1. שיעור ריבית נמוכה שעודד אנשים פרטיים ומשקיעים לרכוש דירה, זאת מאחר והריבית בבנק נמוכה יותר ממה שיתקבל ברכישת נכס.
2. הוחל חוק המתיר לתת משכנתאות ללווים "לא טובים". מה הכוונה? לווים אשר כושר ההחזר שלהם איננו וודאי, לדוגמא: מובטלים או אנשים עם הכנסה נמוכה.
3. הוחל חוק המתיר לתת משכנתאות ללא מקדמה כלל, כלומר משכנתא על 100% משווי הנכס.
4. מאחר והבנקים ראו לפני עיניהם את המחירים בשוק עולים ועולים, הם היו בטוחים כי גם אם הלווים לא יחזירו את כספם, מכירת הבית תכסה את המשכנתא.
5. גופים פרטיים החלו במהרה לגייס כספים בצורה של אג"חים ולתת משכנתאות גם הם, במחשבה כי גם הם יוכלו לממש הנכסים במידת הצורך.
בשנת 2006 הועלתה הריבית בשוק, כך שלווים רבים לא יכלו יותר להחזיר את ההחזרים החודשיים והותירו את הנכסים לידי הבנקים, אשר הוציאו אותם לשוק.

סיבה נוספת לעזיבת הנכסים היא כתוצאה מכך שהלווה כלל לא שילם מקדמה על הנכס, ולמעשה גר "בשכירות" בבית אותו הוא קנה. וכשהתחילו ירידות מחירים, עזבו דיירים רבים את הבית שרכשו והלכו לגור בשכירות בנכסים שכעת היו זולים יותר מהבית עליו הם שילמו.
מאחר והמון נכסים יצאו לשוק במקביל, מחירם החל לרדת ולרדת, כאשר הבנק לא הצליח למכור אותם במחיר שהלווה, כך למעשה הפסיד כסף.
עוד ועוד נכסים הגיעו למצב הזה וגרמו לבנקים ולמשקיעים הפסדי ענק וכך החל המשבר הכלכלי שסחף את העולם.

האם גם עליות המחירים שאנו רואים היום בישראל יגרמו למשבר כמו שהיה בארה"ב?

אם נבחן את הגורמים שהובילו למשבר הסאבפריים נראה הבדל אחד משמעותי וגדול בין התנאים ששררו בארה"ב לבין התנאים היום בישראל, והוא אחריות הבנקים.
כידוע לכולנו, הבנק לא נותן משכנתא למי שאיננו יכול להחזיר. הבנק לא ייתן משכנתא הגדולה מ-75% מערך הנכס, כך ישנה מקדמה מינימאלית של 25% אשר הלקוח חייב לתת, זאת ערובה לכך שלא ינטוש את הבית שרכש כעת.
כמו כן, מרבית המשכנתאות שנלקחות בישראל הן שילוב של ריבית צמודה וריבית שאיננה צמודה, כך שהשפעת הריבית אם תעלה תהיה קטנה יותר.

אנו באופן אישי סבורים כי מחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות בארץ, ובתל אביב בפרט בגלל מחסור קשה בהיצע וכמו כן בשל שיעורי ריבית נמוכים.
ביום בו תעלה הריבית ייתכן ותהיה בלימה במחירי הדיור אך איננו צופים משבר אמיתי וירידת מחירים דרסטית.