ג'נטריפיקציה - חדירת אוכלוסיה מבוססת לשכונות חלשות תוך שינוי אופי השכונה

ג'נטריפיקציה (Gentrification) - "תהליך עירוני-חברתי בלתי מתוכנן או מתוכנן של חדירת אוכלוסייה מהמעמד הבינוני והגבוה לשכונות חלשות במרכזי ערים תוך שינוי מתמשך של אופי השכונה. פעמים רבות מלווה בתהליך של התחדשות פני הרחובות, שיפוץ בתים ותחלופה של העסקים באזור. תהליך זה הוא חלק מהתחדשות עירונית.
לצד יתרונות התהליך, המתנגדים לו מצביעים על פגיעתו במרקם החיים של קהילה שהתגוררה במשך שנים במקום, קהילה המפורקת תרבותית וחברתית, אשר נדחקת מסיבות כלכליות אל מחוץ למקום מגוריה לאורך עשרות שנים" (מתוך ויקיפדיה)

ג'נטריפיקציה הוא שמו של תהליך כלכלי וחברתי שמשמעותו חדירה של אוכלוסייה חזקה לשכונות מוחלשות. תוצאות התהליך הוא התחדשות האזור, שיפור בתשתיות, עליית מחירי הנדל"ן וכתוצאה מכך האוכלוסייה המקומית שאינה יכולה יותר לשאת ביוקר המחיה באזור עוזבת את האזור לאזורים פחות יקרים.
זהו תהליך שקורה בערים מרכזיות רבות בעולם, בינן ניתן למצוא את לוס אנג'לס, ניו יורק, ונקובר ולונדון.
גם בישראל התהליך קורה במספר מקומות בארץ, כאשר המוקדים העיקריים הם הערים הגדולות, ירושלים, תל אביב וחיפה. אנו נעסוק בשכונות שעברו ג'נטריפיקציה בתל אביב.

ישנן 4 גורמים עיקריים הגורמים לג'נטריפיקציה:

הכוונת רשויות 
בשנות ה- 70 נבחר שלמה להט (הידוע בכינויו צ'יץ') לראשות עיריית תל אביב. החלום שלו היה לשקם את שכונות העוני ולפתח את העיר. הוא ביסס את שדרות רוטשילד כמרכז עסקי, השקיע בשכונות הרוסות כגון נווה שרת ושכונת התקווה, הקים פרויקטים גדולים בכיכר אתרים, כיכר דיזינגוף, מרכז עזריאלי ועוד. צ'יץ' הקים את טיילת החוף שכעת יושבים עליה הבניינים היקרים ביותר בארץ.

ממשיכו רון חולדאי תרם גם הוא להמשך פיתוח העיר, השקעה בתשתיות, פיתוח שבילי אופניים, הקמת מרכזי בילוי כגון מתחם התחנה, הנמל ומתחם שרונה שיחזקו את הסביבה בה הם נמצאים.

לב העיר

ב-2003 הכריז אונסק"ו על מרכז תל אביב "העיר הלבנה" אתר לשימור היסטורי עולמי. ב-2008 אימצה עיריית תל אביב את עקרון השימור והכריזה על 1000 מבנים לשימור, מה שתרם לערכם ולצביון העיר כעיר עתיקה ויוקרתית.

יחד, שני ראשי העיר הובילו לשיפור נרחב בתשתיות העיר ולמיתוג העיר כ"עיר ללא הפסקה", דברים אלו גרמו לעליית מחירים ולפיתוח מהיר והביאו את האוכלוסייה החזקה לעבור למרכז העיר תל אביב. 

השכונות שהושפעו: מרכז העיר, צפון יפו, אזור החוף ולב העיר (ובמרכזן שדרות רוטשילד) שכונה מתפתחת מושפעת לדוגמא: נווה שאנן. עד לאחרונה השכונה סבלה מהזנחה גדולה. העירייה שמה לה למטרה לשקם את השכונה, כך הכריזה על הקמת פרויקט "שוק העלייה", שם יוקם מתחם מגורים ומרכז קהילתי עם שירותים נרחבים לאזרחים. כיום משווקים פרויקטים חדשים רבים למגורים בשכונה כאשר המחירים ממשיכים לעלות בשאיפה להגיע לממוצע העירוני.

כרם התימנים

הגירת אוכלוסיות
בשל עליית המחירים באזורים שערכם עלה משמעותית, אנשים מהמעמד הבינוני נדחקים ועוברים לשכונות קרובות עם מחירים נמוכים יותר. בשל המעבר שלהם ישנה תנופת פיתוח ניכרת באזורים הסמוכים, כך גם הם מתחילים לעלות. בדרך כלל נראה מודל מתפשט החוצה של ג'נטריפיקציה מהמרכז.

השכונות שהושפעו: גן החשמל, המושבה אמריקאית-גרמנית, יד אליהו, כרם התימנים.

שכונה מתפתחת מושפעת לדוגמא: צפון יפו

בשנים האחרונות האוכלוסייה החלה לנוע דרומה, כך נוצרה השפעה על מחירי הנדל"ן. לפני כמה שנים המחירים היו נמוכים אף מהממוצע הארצי, היום הם הגיעו לממוצע העירוני בת"א!

נווה צדק

חדירת אמנים

אחת הגורמים המעניינים לג'נטריפיקציה הוא מעבר של אמנים ואנשי בוהמה לשכונות מוחלשות, כך השכונה הופכת להיות טרנדית ואופנתית ואנשים נוספים עוברים בעקבותיהם לגור בשכונה. דבר זה גורם להתחזקות השכונה ולג'נטריפיקציה מואצת באזור. השכונות שהושפעו: פלורנטין ונווה צדק. עד לפני כ-30 שנה נווה צדק הייתה מיועדת להריסה כמו שכנתה מנשייה אשר נהרסה עד היסוד. בגלל מעבר אמנים לשכונה היא ניצלה ואף הפכה לאחת משכונות היוקרה בעיר. שכונה מתפתחת מושפעת לדוגמא: מונטיפיורי. עד לפני כמה שנים השכונה הייתה מלאה בשימושי תעשייה ומוסכים, כעת יותר ויותר מבני מגורים חדשים נבנים שם והמחירים ממשיכים לעלות. עם הקמת הרכבת הקלה השכונה צפויה להגיע לממוצע העירוני מאחר ותרוויח נגישות למקומות רבים.

הגירת יהודים מחו"ל

הגורם הזה איננו גורם בינלאומי, אלא גורם שקיים בישראל בלבד, ובתל אביב באופן פרטי. עולים המגיעים מחו"ל יוצרים ביקוש נוסף שדוחף את מחירי הדיור מעלה.השכונות שהושפעו: אזור חוף הים, נווה צדק וכרם התימנים.

תמונת מצב של השכונות בתל אביב:

שכונות שסיימו את תהליך ההתחדשות	שכונות בתהליך ההתחדשות	שכונות בתחילת התהליך
אזור החוף נווה צדק לב העיר – שדרות רוטשילד מרכז העיר הצפון הישן	פלורנטין כרם התימנים גן החשמל מונטיפיורי צפון יפו המושבה האמריקאית-גרמנית ביצרון	נווה שאנן צפון פלורנטין דרום יפו
טווח המחירים למ"ר: 40,000 ₪ - 100,000 ₪	טווח המחירים למ"ר: 55,000 ₪ - 50,000 ₪	טווח המחירים למ"ר: 15,000 ₪ - 25,000 ₪

וככה זה נראה על המפה: 

לסיכום, 

זהו תהליך מעניין שקורה במקומות רבים בעיר. משקיע נבון ישכיל לזהות את המקומות שמתחילים את התהליך ולמקסם את ההשקעה שלו.

הרכבת הקלה: מה יקרה לרובע העסקים בת"א?

האם המשרדים הגדולים יעזבו את העיר ללא הפסקה? אורן גלזר, מנכ"ל החטיבה המסחרית באנגלו סכסון ת"א, התראיין לכתבה ב- ynet בנוגע לעבודות הרכבת הקלה והפגיעה הצפויה בעסקים ובמשרדים. לצפייה לחצו על הקישור המצורף:

http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4687718,00.html

מפנים דירה בשביל משרדים להשכרה

לא מעט בעלי דירות, במיוחד באזור תל אביב, הופכים את הדירות שלהם למשרדים. 

למשרדים להשכרה יש תמיד ביקוש בשוק. כך אפשר ליצור מדירת חמישה חדרים, שני משרדים להשכרה יפים ומרווחים, שניתן לקבל עליהם דמי שכירות גבוהים יותר מאשר האפשרות של להשכיר את הדירה כדירה, ויחד עם זאת, לקחת מחירי שכירות הוגנים למען הצדק החברתי וקידום הכלכלה בישראל.

משפחה המחפשת דירת חמישה חדרים אולי תתקשה לשלם 6,000 ש"ח עבורה, אך עבור משרד של שניים וחצי חדרים במיקום מרכזי בהחלט ניתן לדרוש 3,000 ש"ח. כך יוצא שלמעשה זה עסקה כדאית לבעלי דירות.

איזו דירה יכולה להתאים כמשרד?

כל דירה. כלומר לא הדירה בה אתם גרים, אבל אם יש לכם דירה שרכשתם כשהשקעה, אולי אתם רוצים שתהיה דירה בצד בשביל הילדים ואולי זו דירה שקיבלתם בירושה. בכל אופן, אפשר בקלות להמיר את הדירה למשרד.

השלב הראשון כמובן הוא פינוי הדירה, וזאת כדי לשוות לדירה מראה משרדי יותר לפני שאתם מזמינים שוכרים פוטנציאליים.

בשלב השני, אחרי שהדירה נטולת ריהוט, הוא להתאימה למספר המשרדים הרצוי. ניתן לעשות זאת בקלות ביום עבודה אחד, יכול להיות שצריך קיר גבס בין משרד אחד לשני, לדאוג כמובן לאיזה מסדרון כניסה, כך שהכניסה למשרד אחד לא תהיה דרך המשרד השני ולכל אחד מהם תהיה גישה פרטית. אך לא להיבהל, מדובר שיפוצים ממש בסיסיים.

לבסוף, לאחר שהתאמתם את הדירה, תתחילו לפרסם ותראו את הביקוש.

איך לשווק דירה שהוסבה למשרד?

כמו שמשווקים משרד. אתם כבר לא מחזיקים בדירה, אלא בשני משרדים ולכן אתם צריכים להתייחס אליהם בהתאם. כמובן שיש לפרסם את הדירה בלוחות מסחריים שמציעים משרדים ולא דירות, אולי אצל משרדי תיווך.

במסגרת הפרסום, רצוי לא לכתוב משרדים להשכרה בבית דירות, אלא משרדים להשכרה בסביבה שקטה ורגועה. לא צריך להזכיר שמדובר בדירה שהוסבה למשרד, זה יהיה ברור כשיגיעו לראות. חשוב להדגיש את היתרון של העניין - בעל נכס מחויב, שיכול לתת שירות אישי כי אין בבעלותו עשרות משרדים. השוכר לא יקבל פס ייצור, אלא ייהנה משירות אחד על אחד.

האם זה הזמן לרכוש נכסים באזור העבודות על הרכבת הקלה?

אורן גלזר, מנכ"ל החטיבה המסחרית באנגלו סכסון ת"א, מתראיין אצל גבי גזית בנושא עבודות הרכבת הקלה - האם דווקא עכשיו כדאי לרכוש נכסים הנמצאים באזורים הבעייתיים האלו? האזינו לראיון:
גבי גזית - רדיו ללא הפסקה

בדרך לרכישת דירה - מדריך לקונה

דירה היא נכס יקר, אחד היקרים שתרכשו בחייכם. לפי אלו קריטריונים תבחרו את הדירה שלכם ולמה כדאי להיעזר בעורך דין. טיפים לרכישת דירה מיד שנייה.

מזל טוב, החלטתם לרכוש דירה. מאחר שמדובר בנכס יקר, מן הסתם אתם עומדים להשקיע בו את מרבית חסכונותיכם, ירושותיכם, להיכנס להתחייבויות משכנתה גדולות, או גם וגם. איך שלא יהיה, מדובר בהרבה כסף, אולי כל הכסף שלכם, ואם בדירה מיד שנייה עסקינן, חשוב מאוד להיות מודעים לכל השלבים החשובים בתהליך קניית הדירה, כדי שלא תמצאו את עצמכם עם נכס שעלה הרבה אבל שווה מעט.

מה חשוב לבדוק כשרוכשים דירה מיד שנייה?

נתחיל בכלל שנכון להרבה נכסים, אך במיוחד לדירה: חשוב לבחור דירה שתשמור על ערכה לאורך זמן וניתן יהיה למכרה בבוא היום במהירות ובמחיר הוגן.

זכויות במקרקעין – האם המוכר והבעלים של הקרקע הם אותו אדם?
מצאתם את הנכס שבו תרצו להשקיע ולהשתקע? התחילו בבדיקת הזכויות על הנכס. ראשית, בדקו את זכויות המקרקעין של הקבלן או המוכר, ואם יתעורר הצורך, אל תהססו להיעזר בשירותי עורך דין.
אם מדובר בקרקע של מנהל מקרקעי ישראל, בדקו האם למוכר חוזה פיתוח או חוזה חכירה. אם הקרקע פרטית, בקשו לדעת האם המוכר הוא בעל הקרקע הרשום בטאבו, ואם לא, הבינו היטב מה טיב זכויותיו להירשם או לרשום אתכם כבעלים. 

מצב הדירה – חפשו את הרטיבות
לכו לבקר בדירה ובבניין יותר מפעם אחת – מומלץ בשעות שונות. בדקו את תקינות הברזים, את עוצמת זרם המים, הפעילו את המזגן, ואל תשכחו להזיז חפצים שצמודים לקיר – פעמים רבות מסתתרת שם רטיבות.

אם אתם מתכננים לבצע שינויים בדירה, בדקו אם הם ניתנים לביצוע לפני סגירת העסקה.

הנאים השכנים בעיניכם? ובתי הספר? והסביבה?
לפני שתחליטו על קנייה, הסתכלו סביבכם. בררו מה בנוי ומהן תכניות הבנייה לעתיד באזור, ואפילו בדקו את תכנית המתאר המקומית. חשוב גם להבין מה מציעים הסביבה והאזור מבחינת נגישות, נוחות ועניין. בררו היכן נמצאים גני הילדים ובתי הספר הקרובים, מרכזי קניות, בית כנסת, איך התחבורה הציבורית באזור והאם הנגישות לצירי תנועה מרכזיים טובה. ותמיד כדאי לשאול ולהתעניין האם יש שכן המתבלט במיוחד, כזה הידוע כאחד שעושה צרות.

אל תשכחו את התשלומים הנוספים
חכו עוד רגע לפני שתסכמו עם המוכר מה יהיה המחיר הסופי, וחשבו גם את כל התשלומים הנוספים – תתפלאו לגלות שהם לא קטנים: מס רכישה – עשוי להגיע ל- 3% מערך הדירה, עמלת תיווך – 2%  ממחיר הדירה ושכר טרחה לעורך דין – 1%-2% ממחיר הדירה. עוד תשלומים נוספים כוללים אגרות שונות, כגון אגרת רישום בטאבו – רישום הערת אזהרה בהליך הרכישה – וחיבור לחשמל, מים וגז.

זיכרון דברים וחוזה – אל תמהרו לחתום
החלטתם שזה הנכס שלכם? התחילו בחתימה על זיכרון דברים. אולם, שימו לב – לזיכרון דברים כתוב יש תוקף של חוזה, אם מצויים בו הפרטים המהותיים הנדרשים לביצוע העסקה. לכן, כדאי להתייעץ עם עורך דין ולא להיחפז ולחתום על זיכרון דברים מחייב.
ממשיכים הלאה? הגיע הזמן להכין את החוזה. מה חשוב שיכיל החוזה? את כל ההסכמות וההבנות, הגדרה נכונה של הדירה (קומה, מספר הדירה כיווני האוויר וכד'), את הזכויות על הנכס כפי שהן מופיעות בנסח הטאבו. בנוסף, ודאו שלא מוטלים על הנכס שעבודים או עיקולים, וכן שלוח התשלומים וזמן מסירת הדירה לידיכם מתאימים לסיכום עם המוכר.

בדקתם, חתמתם, שילמתם וכבר יש לכם מפתח ביד? עכשיו נותר רק לבדוק עם עורך הדין שלכם כי רישום הזכויות על שמכם אכן בוצע, ולהתחיל לחפש חברת הובלה. 

כיצד להתארגן למכירת דירה

החלטתם לעבור דירה? מזל טוב! כעת יש להתארגן לקראת המכירה. אנגלו-סכסון תל אביב תורמת לכם מניסיונה הרב במכירת דירות ומציגה את המדריך המקוצר למוכר.

 1  מצאו את המסמכים המעידים על זכויותיכם בדירה. מסמכים אלה יכולים להיות שונים. אנו נזכיר כאן רק את העיקריים: שטר מכר, שטר חכירה, חוזה עם הקבלן או הבעלים הקודמים (במידה וזכיותיכם טרם נרשמו במקום כלשהו). אם יש לכם בעיה רצוי שתפנו לעורך הדין שטיפל בעסקה בזמנו.

 2  מצאו באמצעות נסח ו/או מסמכים אחרים כי על דירתכם אינה רובצת בעיה כלשהי שלא ידעתם: משכון, משכנתא, שעבוד, עיקול, צו הריסה, זכויות כלשהן של צד ג' וכדומה. הקונה ירצה לדעת את האמת וכל האמת.

 3  בדקו בעירייה באם יש זכויות כלשהן נוספות שלא ידעתם עליהן בהווה או בעתיד הקרוב. זכויות אלה (תוספות שטח בניה למשל) עשויות לשנות את המחיר שתדרשו.

 4  עליכם לקבוע, כדי לספר לקונה, מהן ההצמדות לנכס: מיקום ומספר חניות, מחסן, שטח גג ועוד. כדאי לוודא היכן ממוקם דוד השמש שלכם ומה מצב חובותיכם בגין ארנונה וועד הבית.

 5  הבטיחו לכל קונה כי מסים שונים שולמו על ידכם בזמנו או הנכם מודעים להם ומתחייבים לשלמם כגון: מס רכישה (בעת שרכשתם את הנכס), היטל השבחה, פטור או תשלום מס שבח (נושא זה חשוב ביותר עקב מורכבות חוקי המס וחובה לבדוק אותו טרם הוצאת הדירה למכירה).

 6  הכינו את הדירה לביקור קונים. הרושם הראשוני חשוב ביותר למכירה. בתקופה זו, תקופת "הצרכן הנבון", כל קונה עורך השוואות. השקעה מזערית של זמן וכסף יכולה להעניק לדירתכם יתרון של ממש לעומת הדירות המתחרות בשוק.

 יצירת אוירה למכירה:

1. להיעדר מהבית או להימצא "בפרופיל נמוך" בזמן שהסוכן מראה אותו לקונים.
2. להדליק את כל האורות. להדליק את הקירור או החימום (לפי העונה).
3. לפתוח וילונות ותריסים בשעות היום.
4. להרחיק חיות מחמד. עדיף להוציא אותן מהדירה בזמן שמראים אותה לקונה.

הכניסה לבית:

1. לדאוג לכניסה מסודרת ומוארת לבניין.
2. לבדוק שהמספר המואר של הבית פועל.
3. לנקות את חדר המדרגות לפני יום הביקור.
4. לכסח דשא ולגזום גדר חיה (במקרה של בית קרקע).

יצירת הרגשת מרחב בדירה:

1.  לפנות מעברים בחדר מדרגות (פנימי). לאחסן רהיטים עודפים ולסדר מחסן (אם יש).
2.  לפנות משטחי עבודה במטבח (שיש, גז וכדומה).לפנות בגדים ודברים מיותרים מחדר ארונות.
3.  לסדר את חדרי השינה וחדרי הילדים.

דירה מתוחזקת היטב:

1.  לתקן דליפות מברזים ובאסלות. לחזק ידיות דלתות וסגרי ארונות רופפים.
2.  לתקן סדקים בטיח. לתקן צבע מתקלף.
3.  לנקות ולתקן חלונות ותריסים. לנקות מסנני אויר במזגנים.
4.  לתקן האיטום סביב האמבטיה/ כיור.
5.  להחליף נורות שרופות. לשמן דלתות חורקות.
6.  לסייד חדרים אם צריך.

איך לבחור עורך דין

עסקת נדל"ן היא אחת העסקאות הגדולות והחשובות שעורך אדם בחייו. את העסקה מלווים מספר אנשי מקצוע, החל במתווך שתפקידו לסגור את העסקה הטובה ביותר עבורך, דרך אדריכל שתפקידו לסייע לך לעצב את דירת חלומותיך וכלה בעורך דין שתפקידו לסייע בכל הנושאים המשפטיים הקשורים לעסקה.

מאחר והנושאים המשפטיים סבוכים ודורשים ידיעה מעמיקה בחוקי המקרקעין, יש לבחור את עורך דינך בקפידה, כך שתוכל להיות סמוך ובטוח כי יערוך חוזה המגן על זכויותיך וישמור על האינטרס שלך בעסקה, ולא פחות חשוב, שלא תפסיד את העסקה בגלל חוסר זמן או חוסר בקיאות בנדל"ן התל אביבי

תפקידי עורך הדין:

1.      עריכת חוזה המכירה/רכישה לפי הסיכומים שהגעת אליהם עם הצד השני.

2.      בדיקה כי הנכס הנרכש/הנמכר אכן בבעלות חוקית, לא קיימים עליו עיקולים/אזהרות שונות על הנכס אשר מונעות קיום העסקה ויכולות להיות מכשול לקבלת הבעלות על הנכס כגון משכנתא לא משולמת, הערת אזהרה סותרת לבעלות המוכר ועוד.

3.      בדיקה כי שטח הנכס שהוצהר זהה לשטח הנכס המופיע ברישום נסחי הטאבו.

4.      בדיקת זכויות הבנייה בנכס, האם קיימות חריגות בנייה או צווי הריסה על הנכס אשר

יכולים להבאת כתב אישום על בעל הנכס.

5.      רישום סופי של זכויותיך בנכס בלשכת רישום מקרקעין.

6.      טיפול מול רשויות המס בנושא פטור או תשלום המס.

7.      להביא לידיעתך בעיות/סוגיות שאינך מודע אליהן בנושא הנכס.

טיפים בבחירת עורך דין:

1.      בעסקת נדל"ן חשוב מאוד לבחור עורך דין שעיקר עיסוקו הוא נדל"ן. עורך דין שאינו מתעסק בנדל"ן עלול לא להכיר את כל עיקרי החוק ולסרבל את העסקה בגלל זוטות שאינו בקיא בהן, יתרה מזאת, אנו ממליצים להיעזר בשירותיו של עו"ד מתחום הנדל"ן שעוסק בעיקר בעסקאות נדל"ן בת"א. רק עורך דין נדל"ן מיומן יידע מה הנקודות העיקריות עליהן יש להתעכב בעסקאות נדל"ן, מהן הרגישויות הספציפיות ומה הדרך הטובה ביותר להגן עליך בעת עריכת חוזה.

2.      מומלץ לבקש מעו"ד סימוכין על עריכת חוזי נדל"ן לאורך השנים ו/או המלצות מלקוחות עבר.

3.      יש לבדוק האם ערך את כל הבדיקות הרלוונטיות שצוינו לעיל.

4.      יש לדאוג שעו"ד ידאג להערכות מיסוי וטיפול ראשוני בנושא טרם חתימת העסקה ולא להמתין לרגע האחרון.

5.      האם יש המלצות מלקוחות עבר שיוכלו להעיד על מיומנותו של עורך הדין בנושא.

אל תשכחו! עסקת נדל"ן היא מהחשובות בחייכן, כפי שאתם רוצים לעשות את העסקה הטובה ביותר עבורכם, בחרו את אנשי המקצוע הטובים ביותר שילוו אתכם במסע לעבר עסקת הנדל"ן שלכם!

הרכבת הקלה – כיצד יגיב הנדל"ן?

פרויקט הרכבת הקלה התפרץ השבוע לחיינו במהירות של 150 קמ"ש. כל כלי התקשורת סיקרו בהרחבה את הנושא ודנו בהשלכות הצפויות של העבודות, המתוכננות להימשך מעל לשש שנים.

שאלות רבות בנוגע לפרויקט עסקו בשוק הנדל"ן וכיצד תשפיע הרכבת הקלה על מחירי הנכסים הנמצאים לאורך תוואי הרכבת. במאמר קצר זה אנסה לענות על שתי שאלות מרכזיות:

1.      כיצד יושפעו מחירי הדירות בטווח הארוך והאם כדאי לנצל את הזדמנות ולקנות?

בתשובה לשאלה זו, אתמקד בקו האדום של הרכבת הקלה, שהוא הקו המרכזי והראשון שיופעל כחלק מהמערכת להסעת המונים במטרופולין תל-אביב.

אני סבור שתהיה השפעה על ערכי הנדל"ן באזורים הסובבים לתוואי הרכבת, כאשר הקרבה של דירות מגורים לתחנת הרכבת משפיעה על מחירי הדירות בשל 3 פרמטרים עיקריים:

·         מפגעי רעש משפיעים באופן שלילי- בסמיכות גבוהה לתחנה ישנם מפגעי רעש ומפגעים אסתטיים. השפעה זו ניכרת בעיקר ברדיוס של עד כ-250 מ' מתחנת הרכבת, במידה ומדובר בתחנת רכבת תת קרקעית מפגעי הרעש פחותים והשפעת גורם זה נמוכה יותר.

·         נגישות גבוהה משפיעה באופן חיובי- נגישות לתחנת הרכבת וממנה למקומות עבודה ומקומות בילוי, משפיעה לחיוב על ערכי הנדל"ן. השפעה זו ניכרת במרחק הליכה סביר מתחנת הרכבת, שנע בטווח של בין 250 מ' ועד ל-1,000 מ'. מעבר למרחקים אלו השפעה זו מצטמצמת עד שאיננה משפיעה כלל.

·         פיתוח מואץ של האזור משפיע בצורה חיובית- בשל תנועת אנשים ערה אל ומחוץ לתחנה, ישנו פיתוח מסחרי של האזור. כך כל האזור מתפתח וערכי הנדל"ן עולים. השפעה זו מורגשת בכל הסביבה של תחנת הרכבת.

כדי ללמוד יותר על הנושא, כדאי לעיין במחקרים שבוצעו בעולם בנוגע להשפעת הקמת רכבת על ערכי הנדל"ן בסביבה.

באופן כללי, תוצאות המחקרים מצביעות כי ההשפעה היא חיובית ברובה ומחירי הדירות ברדיוס של קילומטר מתחנות רכבת קלה יקרים יותר בכ- 10% ממחירי הדירות ברדיוס של 2 קילומטר.

כלומר, ניכר שתהיה השפעה חיובית על דירות מגורים בטווח הארוך, כאשר יתרון הנגישות לרכבת יעלה את ערכן.

2.      כיצד יושפעו מחירי השכירות בטווח הקצר?

שוק הנדל"ן בת"א סובל מזה שנים רבות מעודפי ביקוש, כאשר כמעט כל דירה מושכרת תוך פרק זמן קצר מאוד, גם אם מדובר בתנאי מחיה לא אידיאליים (בסמיכות לפרויקטי בנייה, בבניינים מוזנחים, בדירות מפוצלות וכו').

מאחר ושוכרי דירות מסוג זה מתנייעים בדרך כלל בתחבורה ציבורית, ובין כה וכה מתפשרים על איכות חייהם למען מגורים בת"א, אני לא צופה שעבודות הרכבת הקלה ישפיעו על מחירי שכירות של דירות זולות של 2-3 חד' המושכרות לצעירים.

לעומת זאת, דירות בסטנדרט גבוה יותר ששוכרים אנשים עם תקציב גבוה יותר, יסתמכו בדר"כ על ניידות עצמאית ויעדיפו לגור בסביבה נעימה ושקטה. כך שייתכן שיעדיפו לעזוב את אזורי פיתוח הרכבת לטובת שכונות אחרות בתל אביב. עקב כך, אני מעריך שמחירי דירות ביניים ויוקרה ירדו בזמן העבודות בשיעור של עד כ- 20%.

לסיכום, בטווח הארוך, ערך הנדל"ן צפוי לעלות כתוצאה מהקמת קו רכבת בסביבת המגורים, זאת בשל שיפור הנגישות והפיתוח האזורי הצפוי. להערכתי, כל האזורים הסמוכים לתחנות הרכבת צפויים ליהנות מעליות מחירים, כשנכסים הממוקמים כמה מאות מטרים מהתחנה עצמה יושפעו באופן מקסימאלי. לכן, אני סבור כי הם הזדמנות מעניינת כיום לרכישה. לגבי שוק השכירות, להערכתי ההשפעה תהיה חלקית ומינורית וזאת בשל עודף הביקושים הקיים בעיר לעומת ההיצע הדל.

רובע 9

הרובע המזרחי של תל אביב, אוכלוסיית הרובע מונה כ-79,300 נפש ועל כן זהו רובע המגורים הגדול בעיר. נתיבי איילון מהווים חיץ בין הרובע לשאר הרבעים בעיר. לאורך האיילון קיים אזור תעסוקה המהווה חלק ממרכז העסקים הראשי בעיר והנהנה מנגישות תחבורתית טובה ומפוטנציאל פיתוח רב. אתרים ומוקדים חשובים ברובע: היכל הספורט מנורה מבטחים, אצטדיון שכונת התקווה, שוק התקווה, פארק וולפסון, מגדלי תל אביב.
                 

שכונות הרובע

 רמת ישראל - הוקמה בשנת 1948 במטרה לספק פתרונות דיור זמניים ליהודים שהתגוררו בשכונות מסביב והיו חשופים לירי מערים ערביות סמוכות. בתחילה נקראה השכונה ''שיכון פליטי הספר'' ובשנת 1959 שונה שמה ל''רמת ישראל'' ע"ש ישראל רוקח – ראש העיר שיזם את הקדמתה והלך לעולמו באותה השנה. היא שוכנת בין שכונת ביצרון ממערב, בית הקברות נחלת יצחק מצפון, ממזרח העיר גבעתיים ומדרום שכונת תל חיים. מאופיינת בתי השכונה קטנים וצמודי קרקע, וחלק מרחובותיה מיועדים להולכי רגל בלבד. במשך זמן רב סבלה השכונה מתדמית נמוכה, אך החל משנות ה-90 הפכו הבתים, הכוללים גינות קטנות, למבוקשים יותר, והשכונה החלה לחדש את פניה.

ביצרון -הוקמה על אדמות פרדסים לאחר מלחמת העולם השניה, עקב הצורך במענה מהיר לקליטת עולים מאסיבית ואכלוס המוני, על כן הבניה הייתה מאופיינת בצורת ''רכבות''. כיום מורכבת השכונה משני חלקים, שהגבול ביניהם הוא בית הספר ע"ש בלוך. מדרום לבית הספר נמצאת שכונת מגורים ב' אשר נבנתה למען עובדי עיריית תל אביב. העירייה החלה לבנות את השכונה בתחילת שנות ה-50 והיא מאופיינת בבתים דו-משפחתיים חד-קומתיים. השם ניתן לשכונה כדי להבדילה משכונת מגורים א' שבנתה העירייה לעובדיה בשנת 1948 ברחובות ארלוזורוב-דרך חיפה. שכונת ביצרון נבנתה מצפון לבית הספר והייתה פתוחה לרכישה לכל דורש. השכונה קוריה על שמו של מושב בצרון ושוכנת בין רמת ישראל מדרום, יד אליהו מצפון, נחלת יצחק ממזרח ונתיבי איילון ממערב.

נחלת יצחק - הוקמה בשנת 1925 ע"י עולים מקובנה‏ שקראו לה על שמו של הרב יצחק אלחנן ספקטור, שהיה הרב הראשי של קובנה ומנהיג יהדות רוסיה. שוכנת בין נתיבי איילון ממזרח ובסמוך לשכונת בורוכוב,השכונה הראשונה של גבעתיים.

כפר שלם - בעברו היה ידועה בתור סלמה והווה יישוב ערבי. לאחר הכרזת העצמאות ובריחת התושבים הערבים בשנת 1948 הוקמה השכונה כאשר יושבו מבני העיירה בפליטים יהודים מהאזור ובחדשים, בעיקר משפחות של עולים תימנים, אשר הגיעו במבצע על כנפי נשרים. בהמשך הוקמו גם צריפים ומבנים ארעיים לקליטת עולים נוספים מאוחר יותר שונה שם הכפר מ"סלמה" ל"כפר שלם", שהייתה מעתה לשכונה תל אביבית צפופה מאוד בת 20,000 תושבים.

שכונת התקווה - הוקמה בשנת 1935 בתקווה לעתיד מזהיר (השם מסמל את אמונת המייסדים) על ידי עובדי עיריית תל אביב יוצאי עדות המזרח. ביוזמתם ומימונם של יהושע ליכטר‏‏ וגרשון שץ. קנו המקימים חלקת אדמה מיושבי הכפר הערבי סלמה הסמוך. לאחר מלחמת העצמאות היא סופחה לתל אביב וכעת היא שוכנת בין בגבולות דרך ההגנה בצפון, נתיבי איילון במערב, רחוב גבעתי ורחוב מצובה במזרח, ודרך לח"י בדרום.

שכונת עזרא - הוקמה על ידי יהודים יוצאי ארצות ערב לפני קום המדינה, כתוצאה מהתפשטות שכונת התקווה הסמוכה דרומה. סמוך לשכונה נמצא גשר קיבוץ גלויות ששימש את ההולכים בשביל עפר שהוביל מאבו כביר במערב לכפר סלמה ממזרח לה. השכונה גדלה בשנות ה-50 ובשנות ה-60 כתוצאה מהתיישבות של עולים שעברו אליה מהמעברות של שכונה בדרום-מזרחה של העיר תל אביב-יפו. השכונה מתאפיינת בבתים נמוכי קומה היא שוכנת מדרום לשכונת התקווה, ממזרח ומצפון לנחל איילון וממערב לשכונת הארגזים.

שכונת הארגזים - נמצאת בשטח בו שכנה עד מלחמת העצמאות העיירה סלמה, שנכבשה במבצע חמץ. לאחר קום המדינה, התיישבו בבתי העיירה תושבים יהודים, שנשלחו על ידי הסוכנות היהודית או הגיעו בעידודה. חלק מהתושבים הקימו בתים חדשים על הקרקע. שטחה כ-136 דונם, והיא שוכנת בין דרך לח"י ובית יעקב בצפון, בלבנה במזרח, בפארק מנחם בגין ונחל איילון בדרום ובשכונת עזרא במערב.

יד אליהו - נקראת ע"ש אליהו גולומב, הוקמה בשנת 1945 לקראת סוף מלחמת העולם ה-2 עבור משוחררי הצבא הבריטי רובם ישראלים ותיקים ביוזמת עיריית ת"א וחברת ''עזרה וביצרון''. כך נוצרה שכונה הטרוגנית שהיא כיום השכונה הגדולה בתל אביב ובה כ-6,500 משפחות. היא שוכנת בין רחוב יצחק שדה בצפון, דרך משה דיין במזרח, רחוב דרך ההגנה בדרום ונתיבי איילון במערב.

תל חיים - נוסדה בשנות השלושים ונקראה ע"ש ד"ר חיים חיסין – ממיסדי אחוזת בית, ע"י בנו אלכסנדר אשר רכש את קרקעות השכונה. המילה ''תל'' היא משום שבמרכז השכונה היה בעבר תל גדול. היא שוכנת בין רחוב הוקודצקי בצפון, רחובות השלום והטייסים במזרח, רחוב לה גווארדיה בדרום ודרך משה דיין ממערב. מסוף שנות השישים ובעיקר בשנות השבעים ותחילת השמונים הייתה בשכונה תנופת התפתחות, וכיון היא נחשבת לשכונת יוקרה באזורה. רובה מאופיינת בבניה נמוכה של שתי קומות למעט מספר רבי קומות בכניסה לשכונה.

רמת הטייסים - נוסדה בשנות החמישים ונקראה ע"ש שלושה טייסי חייל האוויר שנפלו בהגנה על ת"א במהלך מלחמת העצמאות – מודי אלון, מתתיהו סוקניק ואהרון דוד שפרינצק (בתמונה מופיעה האנדרטה לזכרם). שטחה הינו 134 דונם והיא כוללת 45 בתי שיכון בני 2-3 קומות בעלי גגות רעפים. היא שוכנת בין הרחובות דרך פארק וולפסון ממערב, כפר שלם מדרום, ממזרח בשכונת רמת חן שברמת גן ומצפון בין הרחובות דרך השלום ודרך הטייסים.

רובע 8

אוכלוסיית הרובע מונה כ-29,000 נפש. 48.4% משטחה משמש למחייה כל השאר הינו שטח מסחר ושירות. משנות ה- 80 גודל האוכלוסייה יציב, אך יש לציין שמספר זה אינו כולל את אוכלוסיית מהגרי העבודה, שרובם מרוכזים ברובע 8. מוקדים עיקריים ברובע: התחנה המרכזית החדשה, התחנה המרכזית הישנה, שוק לווינסקי וכיכר המושבות

   

שכונות הרובע

קריית שלום - הוקמה בשנות ה- 50 ובנויה משלוש שכונות עיקריות שהגדולה בניהן הינה ''שיכון ותיקים''. שוכנת מדרום לדרך קיבוץ גלויות, מצפון לדרך בן צבי, ממזרח לתל כביר וממערב לנתיבי איילון. עיקר בתיה של השכונה הנם בתים דו קומתיים המיועדים לארבע יחידות דיור ושטח של כל מבנה כזה הוא כחצי דונם. בשנות השישים נבנו מבני רכבת אשר היו אופייניים לאותה תקופה והם מקיפים היום את השכונה מצִדה הדרומי והמזרחי. רחובה הראשי של השכונה הוא שדרות ישראל גורי המסתיים בלולאה הנושאת את השם "רחוב הקשת".

נווה שאנן - הוקמה בשנת 1921. שוכנת בין רחוב הרכבת מצפון, דרך בגין ורחוב העלייה ממערב, רחוב החרש ממזרח ורחוב דרך סלמה מדרום. לפי תוכנית המתאר תל אביב 5000 שהוצגה ב-2.2.10 צפויים נווה שאנן ואזור התחנה המרכזית הישנה לפיתוח כשכונת מגורים, בעיקר למשפחות וצעירים, בשילוב שימושים נוספים. לאורך נתיבי איילון יפותח מרכז עסקים ראשי ויקומו מגדלים.

פלורנטין - הוקמה בשנת 1927. שוכנת בין הרחובות העלייה במזרח, אליפלט במערב, דרך יפו מצפון ודרך שלמה (סלמה) מדרום. השכונה נוסדה על ידי דוד אברבנל והקבלן שלמה פלורנטין שעלה לישראל מסלוניקי ביוון במטה להנציח את זכר אביו דוד פלורנטין שהיה אחד ממנהיגי התנועה הציונית ביוון.

שפּ‏ירא - קרויה על שמו של מאיר גצל שפירא, סוחר קרקעות ונדבן יהודי מדטרויטאשר רכש את חלקה בפרדסי אבו כביר, בין יפו לתל אביב בשנת 1924. שוכנת מדרום לתחנה המרכזית החדשה ורחוב סלמה. נתחמת בין דרך חייל השריון ונתיבי איילון ממזרח, דרך קיבוץ גלויות מדרום ושדרות הר ציון ממערב.כיום מתגוררים בה כ- 8500 תושבים והיא מאופיינת בבתים נמוכי קומה ומרקם עירוני צפוף.

רובע 7

הרובע מונה כ- 46,000 נפש ונמצאת במגמת ירידה מתמשכת. ברובע, אוכלוסייה מגוונת הכוללת: כ- 71% יהודים ואחרים וכ-29% ערבים. רובה של האוכלוסייה הערבית בעיר מתגוררת באזור עג'מי ולב יפו.הרובע כולל ברובו אזורי מגורים, ובהם אזורי הבנייה המסורתית בעג'מי ובלב יפו, העיר העתיקה של יפו, וכן אזורי שיכונים ציבוריים בדרום ובמזרח יפו. צפון הרובע ואזור שוק הפשפשים, העיר העתיקה והנמל המתחדש הם אזורים ייחודיים המאופיינים בשימושים מעורבים למסחר, תיירות ומגורים. במזרח הרובע אזורי תעסוקה ומלאכה.

שכונות הרובע

יפו העתיקה

צפון יפו ויפו העתיקה - יפו העתיקה, זהו האזור היוקרתי ביותר ביפו. שוכן במתחם העיר העתיקה של יפו ומכיל אתרים היסטוריים רבים. השכונה נחשבת לשכונת יוקרה מבחינת מגורים. יש בה אתרים הסטוריים רבים, מתחמי אומנות ובילוי רבים כגון נמל יפו. צפון יפו (מנשייה) – האזור המחבר את שכונת נווה צדק ליפו העתיקה. השכונה נבנתה כשכונה לעשירי יפו אך נהרסה במלחמת העצמאות ונבנתה מחדש בשנות ה-60 וה-70. בתחום השכונה נמצאת גם המושבה האמריקאית-גרמנית, הממוקמת ממערב למתחם פלורנטין. המושבה הוקמה באמצע המאה ה-19 על ידי נוצרים מורמונים מארצות הברית,ולאחר מספר שנים עברה לידי הגרמנים הטמפלרים. היא מתפרשת על פני שני רחובות בלבד (רחוב אאורבך ורחוב בר הופמן), אך מהווה את אחד ממוקדי התיירות היפים בתל אביב. במושבה נבנים כיום מספר פרויקטים יוקרתיים למגורים המעניקים לאזור תנופת פיתוח גדולה.

עג'מי וגבעת עלייה - אזור זה הינו האזור הדרומי מערבי של יפו. השכונה מאופיינת בבנייה מסורתית צפופה. שני צירים מרכזיים חוצים את השכונה: רחוב יפת, רחוב שוקק מסחר וחיים, ורחוב קדם, הרחוב הראשון לים לאורכה של יפו. בצפון השכונה רחובות יוקרה הקרובים לנמל כגון: הצדף, השחף, הדולפין ואנדרומדה. יוקרתיות האזור יורדת ככל שמתקרבים דרומה. עם זאת, לאחרונה יש תנופת פיתוח והחלו לקום פרויקטים חדשים גם בדרום השכונה (כגון פרויקט לאורה). 

חוף גבעת עלייה

מרכז יפו - זוהי שכונה הפעילה מאוד מבחינה נדל"נית. באזור זה נמצאת המכללה האקדמית תל אביב יפו, על כן שוק ההשכרות ושוק הדירות להשקעה פורח. את השכונה חוצה שדרות ירושלים, ציר מסחר ראשי ביפו, ובתוכו נמצא שוק הפשפשים, המכיל מסעדות ומקומות בילוי רבים הפורחים בשעות היום והלילה.

שוק הפשפשים

השכונות הדרום-מזרחיות של יפו - דקר, גבע הרצל, יפו ב' (תל כביר), יפו ג', יפו ד', שיכוני חסכון ונווה גולן. שכונות אלו עוד לא מיצו את הפוטנציאל הנדל"ני הטמון בהן. צפוי כי עם התפתחות העיר דרומה גם שכונות אלו יעברו מהפך וערך נכסי הנדל"ן שם יעלה משמעותית. שכונות אלו מהוות אזור מומלץ להשקעה לטווח הרחוק.