הרכבת הקלה – כיצד יגיב הנדל"ן?

פרויקט הרכבת הקלה התפרץ השבוע לחיינו במהירות של 150 קמ"ש. כל כלי התקשורת סיקרו בהרחבה את הנושא ודנו בהשלכות הצפויות של העבודות, המתוכננות להימשך מעל לשש שנים.

שאלות רבות בנוגע לפרויקט עסקו בשוק הנדל"ן וכיצד תשפיע הרכבת הקלה על מחירי הנכסים הנמצאים לאורך תוואי הרכבת. במאמר קצר זה אנסה לענות על שתי שאלות מרכזיות:

1.      כיצד יושפעו מחירי הדירות בטווח הארוך והאם כדאי לנצל את הזדמנות ולקנות?

בתשובה לשאלה זו, אתמקד בקו האדום של הרכבת הקלה, שהוא הקו המרכזי והראשון שיופעל כחלק מהמערכת להסעת המונים במטרופולין תל-אביב.

אני סבור שתהיה השפעה על ערכי הנדל"ן באזורים הסובבים לתוואי הרכבת, כאשר הקרבה של דירות מגורים לתחנת הרכבת משפיעה על מחירי הדירות בשל 3 פרמטרים עיקריים:

·         מפגעי רעש משפיעים באופן שלילי- בסמיכות גבוהה לתחנה ישנם מפגעי רעש ומפגעים אסתטיים. השפעה זו ניכרת בעיקר ברדיוס של עד כ-250 מ' מתחנת הרכבת, במידה ומדובר בתחנת רכבת תת קרקעית מפגעי הרעש פחותים והשפעת גורם זה נמוכה יותר.

·         נגישות גבוהה משפיעה באופן חיובי- נגישות לתחנת הרכבת וממנה למקומות עבודה ומקומות בילוי, משפיעה לחיוב על ערכי הנדל"ן. השפעה זו ניכרת במרחק הליכה סביר מתחנת הרכבת, שנע בטווח של בין 250 מ' ועד ל-1,000 מ'. מעבר למרחקים אלו השפעה זו מצטמצמת עד שאיננה משפיעה כלל.

·         פיתוח מואץ של האזור משפיע בצורה חיובית- בשל תנועת אנשים ערה אל ומחוץ לתחנה, ישנו פיתוח מסחרי של האזור. כך כל האזור מתפתח וערכי הנדל"ן עולים. השפעה זו מורגשת בכל הסביבה של תחנת הרכבת.

כדי ללמוד יותר על הנושא, כדאי לעיין במחקרים שבוצעו בעולם בנוגע להשפעת הקמת רכבת על ערכי הנדל"ן בסביבה.

באופן כללי, תוצאות המחקרים מצביעות כי ההשפעה היא חיובית ברובה ומחירי הדירות ברדיוס של קילומטר מתחנות רכבת קלה יקרים יותר בכ- 10% ממחירי הדירות ברדיוס של 2 קילומטר.

כלומר, ניכר שתהיה השפעה חיובית על דירות מגורים בטווח הארוך, כאשר יתרון הנגישות לרכבת יעלה את ערכן.

2.      כיצד יושפעו מחירי השכירות בטווח הקצר?

שוק הנדל"ן בת"א סובל מזה שנים רבות מעודפי ביקוש, כאשר כמעט כל דירה מושכרת תוך פרק זמן קצר מאוד, גם אם מדובר בתנאי מחיה לא אידיאליים (בסמיכות לפרויקטי בנייה, בבניינים מוזנחים, בדירות מפוצלות וכו').

מאחר ושוכרי דירות מסוג זה מתנייעים בדרך כלל בתחבורה ציבורית, ובין כה וכה מתפשרים על איכות חייהם למען מגורים בת"א, אני לא צופה שעבודות הרכבת הקלה ישפיעו על מחירי שכירות של דירות זולות של 2-3 חד' המושכרות לצעירים.

לעומת זאת, דירות בסטנדרט גבוה יותר ששוכרים אנשים עם תקציב גבוה יותר, יסתמכו בדר"כ על ניידות עצמאית ויעדיפו לגור בסביבה נעימה ושקטה. כך שייתכן שיעדיפו לעזוב את אזורי פיתוח הרכבת לטובת שכונות אחרות בתל אביב. עקב כך, אני מעריך שמחירי דירות ביניים ויוקרה ירדו בזמן העבודות בשיעור של עד כ- 20%.

לסיכום, בטווח הארוך, ערך הנדל"ן צפוי לעלות כתוצאה מהקמת קו רכבת בסביבת המגורים, זאת בשל שיפור הנגישות והפיתוח האזורי הצפוי. להערכתי, כל האזורים הסמוכים לתחנות הרכבת צפויים ליהנות מעליות מחירים, כשנכסים הממוקמים כמה מאות מטרים מהתחנה עצמה יושפעו באופן מקסימאלי. לכן, אני סבור כי הם הזדמנות מעניינת כיום לרכישה. לגבי שוק השכירות, להערכתי ההשפעה תהיה חלקית ומינורית וזאת בשל עודף הביקושים הקיים בעיר לעומת ההיצע הדל.