רובע 1

אוכלוסיית הרובע מונה כ- 50,000 נפש. מתוכם אחוז גבוה יחסית של גילאי 65 פלוס.
רובע זה משמש בעיקר למגורים. הבניה מתאפיינת בבניה רוויה ברובה.
מוקדים ואתרים מרכזיים ברובע: אוניברסיטת תל אביב, מהאוניברסיטאות המובילות בישראל. פארק הירקון, הריאה הירוקה הגדולה ביותר בעיר. מוזיאון ארץ ישראל, גני התערוכה ושדה דב.

         קו הים                                               אוניברסיטת תל אביב

שכונות הרובע

השכונות המערביות:

כוכב הצפון - אחד האזורים הנחשבים והיוקרתיים במדינת ישראל. השכונה נבנתה בתחילת שנות ה-90 ועד עכשיו ממשיכה להיבנות. השכונה מאופיינת בבתי קומות מפוארים.

הגוש הגדול - שכונה חדשה בצפון מערב העיר. השכונה מתאפיינת בבנייה רוויה, נמצאת עדיין בהליכי בנייה ופיתוח, ממוקמת בסמיכות לחוף הים.

שיכון ל' - השכונה שוכנת בסמיכות לשדה התעופה שדה דב. השכונה מאופיינת בעיקר בבניינים בני 6-8 קומות, כולם בנייני מגורים למעט שלושה מרכזים מסחריים המפוזרים בה.

אזורי חן - אזורי חן היא שכונה קטנה, הכוללת שמונה בניינים הניצבים בצורת ספירלה (602 יחידות דיור). כיום נבנים בה עוד בניינים חדשים. בשכונה מתגוררים כ-2,000 נפש, יש בה מרכז מסחרי קטן הכולל מספר בתי קפה, מרכול, סניפי בנק וקופת חולים וכן מועדון קאנטרי.

הגוש הגדול

השכונות המזרחיות:

אפקה - אפקה היא שכונה בצפון העיר תל אביב השוכנת צפונית לנחל הירקון. מקור השם אפקה הוא על שם "אגודת אפק" אשר הקצתה את הקרקעות לאנשים שרצו להתגורר בשכונה. השכונה מתאפיינת בריבוי בתים פרטיים (וילות וקוטג'ים), יחד עם מספר מאוד מצומצם של מבני שיכון בני ארבע קומות.

רמת אביב - השכונה נוסדה מצפון לירקון בשנות ה-50 בעקבות הגירה של עולים מארצות מזרח אירופה. במשך השנים רמת אביב המשיכה להתפתח צפונה, כך הוקמו מסביבה אוניברסיטת תל אביב,מוזיאון ארץ ישראל, בית התפוצות ואולפני הטלוויזיה החינוכית.

רמת אביב ג' - החלה להיבנות במהלך שנות ה-70 מצפון לנווה אביבים. בשנות ה-80 וה-90 הפכה לשכונת יוקרה בעלת מוניטין ברמה הלאומית.

רמת אביב החדשה - החלה להיבנות ב־1996, עדיין מצויה בתהליך בניה ואכלוס. השכונה מאופיינת בבתים משותפים ואין בה צמודי קרקע. בשכונה בית ספר יסודי "אביב", והיא נשענת על מוסדות הבריאות והרווחה של שכונת תוכנית ל' ורמת אביב ג' בעיקר.

נווה אביבים - אחת השכונות היוקרתיות והאיכותיות באזור, חלקה של השכונה נבנה ע"י גיגי פרס, אח של שמעון פרס, וחלקה נבנה ע"י חברת "נווה", שהעניקה את שם "נווה" לשכונה.

     נווה אביבים                                             רמת אביב החדשה

איך נקבעים מחירי הדירות בשוק?

מחירי הדירות אינם נקבעים על פי מחירון כלשהו, אלא לפי הנתונים השונים של הדירה, האזור ומצב השוק באותה נקודת זמן. נתונים על מחירי הדירות שנמכרו לאחרונה באזור ועל כמותן ניתן לקבל ממאגר המידע של מחירי הדירות באתר רשות המסים, מהלוחות באינטרנט וממחשבוני ערך דירה המופיעים באתרי נדל"ן שונים.
אולם, המצב בשוק מראה כי בפועל יש פער בין המחירים המוצגים במאגרי המידע השונים לבין מחירי המכירה. הסיבה היא פרמטרים נוספים, שאינם מקבלים ביטוי בלוחות השונים, אך יכולים לשנות את מחירי הדירות בשיעור של 5%-10%, ולכן יש להתייחס גם אליהם. 

מיקום הדירה בבניין

דירה הפונה לפארק תעלה יותר מדירה הפונה לנוף פחות אטרקטיבי. דירה בקומה גבוהה בבניין ללא מעלית מחירה יהיה נמוך יותר ממחיר אותה דירה באותו בניין הממוקמת בקומה נמוכה יותר. פוטנציאל לבניית מעלית באותו בניין יכול להעלות את ערכן של הדירות בקומות הגבוהות.

מיקום הדירה באזור

דירה או בית הממוקמים למשל בסמוך (אך לא בצמוד), לעורקי תחבורה ראשיים ומרכזים מסחריים, ערכם יהיה גבוה יותר.

מצב הדירה

דירה שעברה שיפוץ שוויה יהיה גבוה יותר מן הסתם משוויה של אותה דירה ללא השיפוץ. מצב ירוד של הדירה עלול לעכב משמעותית את מכירתה.

מצב הבניין

מראה חיצוני אסתטי של הבניין, לובי יפה ומרווח, גינה מטופחת ושירותים צמודים דוגמת בריכה וחדר כושר, יעלו אף הם את שווי הדירה.

למעשה, מי שיודעים לתת את ההערכה המהימנה ביותר למחירי הדירות הם יועצי הנדל"ן, מתוקף היכרותם עם השוק המקומי, עם אפשרויות הקנייה והמכירה באזור ועם מחירי הדירות שנמכרו בתקופה האחרונה, הביקוש שהיה להן ומצבן.

מה כדאי לבדוק לפני שקונים דירה יד שנייה

לפני שקונים דירה בין אם זה למגורים או להשקעה, חשוב מאוד לבדוק מספר רב של גורמים בנכס עצמו ובסביבתו.

אם מדובר בדירה אליה אתם עוברים, כדאי לבדוק אם ישנם ליקויי בנייה, כדי שלא תחיו במקום לא בטיחותי וכדי שלא יקרו חלילה תקלות שיחייבו אתכם לפנות את הדירה.

לצורך בדיקת ליקויי בניה, כדאי להזמין מומחה שיעשה בדק בית ויבדוק את המקום באופן יסודי ביותר.

יחד עם זאת, נתקלנו בלקוחות שהפסידו עסקאות ממש טובות כי היועץ שהם לקחו היה מחמיר מדי וכך הוא "השחיר" את הנתונים של הדירה. 

בכל זאת, בואו לא נשכח שמדובר בדירת יד 2 ולא דירה חדשה וישנם נתונים חשובים יותר מאריח סדוק, או מרצפת עקומה כמו: מיקום, קומה, שטח, מעלית, חניה...

בכל אופן, מומלץ לבצע מספר בדיקות חשובות בטרם אתם סוגרים עסקה:

·         בדיקת רטיבות

בדיקת רטיבות במקום היא חשובה מאוד. במיוחד בדירות קרקע רטיבות יכולה להיות בעיה שתלווה אתכם לאורך כל הזמן בו אתם גרים במקום. רטיבות ועובש הם בלתי רצויים בעליל. הם אינם תורמים, בלשון המעטה, לבריאות של מי שחי בקרבתם ופעמים רבות לא ניתנים לגמרי לפתירה.

כך שאם ישנו חשד הזמינו מומחה בתחום שיבדוק האם אכן קיימת בעיית רטיבות ואם כן, האם היא נובעת מבעיה נקודתית שניתן לפתור בעזרת תיקון כלשהו או שלא כדאי להכניס כאן ראש בריא למיטה חולה.

·         בדיקת קרינה

קרינה היא גורם מוסווה, גורם שבכלל לא לוקחים אותו בחשבון אם לא מודעים היטב לכך. הקרינה היא קטלנית וכבר קרו מקרים שבשל הקרינה חזקה ממקור כמו אנטנה, התחלואה באותה סביבה במחלות כאלה ואחרות עלתה באופן דרסטי.

שימו לב לקרינה. השתדלו באופן כללי לא לרכוש נדל"ן הקרוב לאנטנה בולטת, ובכל מקרה הזמינו מומחה שיבדוק את הנושא, כדי שתוכלו לישון בשקט וכדי שלא תגלו יום אחד שאתם גרים במקום מסוכן שעלול לפגוע בריאותכם

·         בדיקת תחושה כללית

לבסוף, ולא פחות חשוב, בדקו את התחושה הכללית שלכם לגבי הדירה. האם "התחברתם" אליה ואתם מרגישים בה בנוח מהרגע שנכנסתם אליה, או שלמרות שזו דירה חדשה ויפה משהו בה מפריע לכם ומעורר בכם תחושת אי נוחות? תשובה על כך תסייע לכם רבות בקבלת ההחלטה 

טיפים לרכישת דירה למגורים בתל אביב

רכישת דירה בתל אביב הוא תהליך מבלבל שעלול להיות ארוך ומייגע. 

קבלו 10 טיפים שיעזרו לכם למצוא את הנכס הנכון בזמן ובמחיר הטוב ביותר!

שוק הנדל"ן התל אביבי מאוד דינמי, כאשר דירות נכנסות ויוצאות מהשוק במהירות גדולה, לכן אני, ממליץ להקדיש 100% זמן בפרויקט מציאת הדירה, זו עבודה בפני עצמה ולא הייתי ממליץ להתייחס למשימה זו כעל הדרך. יש לקחת את המשימה ברצינות ועדיף לתחום אותה לפרק זמן של 3 חודשים ולראות בזמן זה כמה שיותר דירות (נתקלתי בלקוחות שכבר 7 שנים מחפשים ובודקים ופספסו הזדמנויות טובות מאוד. בדיעבד הם מצטערים שלא קנו כל אחת מהדירות ששללו במרוצת הדרך)

1. החלטיות

זהו הטיפ החשוב ביותר! הרבה פעמים אנו רואים דירה, מתלהבים ממנה ואפילו המחיר נראה לנו סביר ועדיין אנו מחליטים להמתין ולראות נכסים נוספים. עד שחשבנו וכבר רצינו את הנכס- מישהו קנה אותו.
מניסיוננו, מקרים כאלו מאוד אופייניים לשוק הביקוש וההיצע בתל אביב.
ולכן, גבשו מראש את הקריטריונים שלכם ל"דירה המושלמת" ראיתם את הדירה המושלמת שלכם? קדימה, קחו אותה בלי היסוס!
קריטריונים לדוגמא לבחירת דירת מגורים בתל אביב: איזור, מוארת, שקטה, מעלית, חניה, שטח, קומה, משופץ, לא משופץ...)

2. תקציב פנוי

פנו לבנק לקבלת מסגרת המשכנתא שתוכלו לקבל, כך מסגרת התקציב הפנוי האמיתית תהיה ידועה, ולא תבזבזו זמן על נכסים שאינם בתקציב האמיתי שלכם!

3. סקר שוק: איתור נכסים

בדקו את מחירי הדירות עם הפרמטרים באזור המבוקש, כך תעריכו את תקציב החיפוש ותוכלו לצמצם את מספר הדירות שתבקרו בהם ולחסוך זמן ואנרגיה. חיפוש ובדיקת מחירי דירות ניתן לבצע דרך פרסום בעיתונים, באינטרנט, פנייה למתווכים ועוד.

4. בדיקות בנכס

לפני שעושים עסקה בנכס כלשהו יש לעשות מספר בדיקות, את רובן עורך הדין שלך יבצע אך ניתן לעשות אותן באופן עצמאי, כך לחסוך זמן על דירות שאינן רלוונטיות.
יש לבדוק בטאבו על שם מי רשומה הדירה והאם מי שהציג עצמו כמוכר הינו באמת בעל הזכות בנכס.
האם הדירה תואמת את התוכניות המופיעות בעירייה? כלומר האם יש חריגות בנייה בנכס? האם על הדירה קיימים עיקולים,חובות וכו'...

5. לראות את הנכס ביום ובלילה

מומלץ לבקר בדירה בשעות היום ובשעות הערב ואפילו לטייל בשעות הלילה המאוחרות בקרבת הבניין

6. הקצו תקציב להוצאות נוספות

רוכשים רבים שוכחים שמעבר למחיר הדירה ישנן הוצאות נלוות נוספות שאינן נלקחות בחשבון, וכשהם נדרשים לשלם אותן הם נכנסים למצוקה כלכלית.
חשוב לקחת בחשבון הוצאות נוספות כגון מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, תשלומי הצמדה למדד, שיפוץ ושדרוגים בדירה, חיבורי חשמל ועוד

7. רכוש משותף

בדקו את סביבת הבניין והדירה. שימו לב לתחזוקת השטחים המשותפים כגינה, מעלית וחדר המדרגות. שאלו את הדיירים על איכות החיים בבניין, מצב הניקיון והרעש.
בחנו את מצב הגג ומיקומם של דוודים וצנרת. אם לבניין יש חניה, בררו מי רשאי להחנות בה והאם לדירה שאתם מעוניינים בה מוקצית חניה נפרדת.

8. בנייה באזור

חשוב לברר האם מתוכננת בנייה באזור, סלילת כביש או הקמת אזור מסחרי גדול. כדי לבחון את הפרטים הללו יש לפנות לעירייה ולברר בפגישה פרונטאלית.

9. שטח הדירה

ייתכן הבדל בין שטח הדירה המופיע בטאבו, השטח בחשבונות ארנונה והשטח בפועל.
בדרך כלל פער בטווח שלכ- 10% בין השטחים השונים נחשב כסביר, מעבר לכך הפער יכול להיות כתוצאה מתוספות בנייה לאורך השנים כגון סגירת מרפסות וכיו"ב.
בכדי ללמוד מה השטח המדויק ניתן למדוד את הדירה בצורה מדויקת, בעניין הזה נמליץ להתייעץ עם עורך הדין על מנת לבדוק כיצד מתמודדים עם הפער האמור.

10. הכרת מחירי השוק

מומלץ ללמוד את המחירים באזור בו אתם מעוניינים לפי אתר מדלן, כך ברגע שתמצאו דירה תדעו להעריך כמה שווה מ"ר בנוי בדירה.

כעת, אפשר להתחיל לראות דירות ולמצוא את הדירה הנכונה! בהצלחה...