כל מה שכדאי לדעת על תמ"א 38

יש בדיחה של העוסקים בנדל"ן שמספרת שהיום בתל אביב המילים הראשונות של כל תינוק הן: אמא, אבא, תמ"א.
ברבים מהבניינים באזורי הביקוש בארץ ניתן לייצר פרויקט תמ"א 38. מרבית האנשים מכירים את הנושא באופן כללי אך הם אינם מכירים את האותיות הקטנות.

אז מה זה בכלל אומר תמ"א 38?
תמ"א היא תכנית מתאר ארצית, כלומר תכנית שחלה בכל הארץ. 38 הוא מספר סידורי של התכנית, זה הכל.
מטרת התכנית המקורית הייתה לחזק מבנים שנבנו לפני 1980 נגד רעידות אדמה, אך במהרה הפכה לכלי יעיל להתחדשות עירונית.
התכנית מקנה זכויות בנייה נוספות הפטורות בחלקן ממיסוי בתנאי שמחזקים את הבניין.
התכנית עברה מספר עדכונים, כאשר האחרון היה בדצמבר 2016.

התכנית קובעת שני מסלולים למימוש הזכויות:
1. חיזוק ועיבוי 

במסלול זה הבניין הקיים יחוזק, הזכויות הנוספות יתווספו למבנה הקיים. מה ניתן להוסיף ולקבל תחת הגבלות תכנוניות וכדאיות כלכלית?

- כל דירה קיימת תורחב בלא יותר מ- 25 מ"ר הכוללים ממ"ד
- לבניין תוקם מעלית
- ניתן לסגור קומה מפולשת למטרת מגורים
- ניתן להוסיף 2.5 קומות על הגג
- חניות לדירות*
- מרפסות שמש* 

* בניית מרפסות וחניות מתאפשרת מכוח תקנות התכנון והבנייה ויוספו במסגרת המגבלות שצוינו לעיל.
2. הריסה ובנייה מחדש

במסלול זה, הבניין הקיים ייהרס ובמקומו יוקם בניין חדש. מה ניתן לבנות במקרה זה?
- תוספת שטח בניה של 13 מ"ר בעד כל יחידת דיור ותוספת ממ"ד.
- תוספת שטח בניה בשיעור של עד 3.5 קומות טיפוסיות מורחבות, בהתאם למספר הקומות הבנויות בבניין לפי הפירוט הבא:

א. שטח של 1.5 קומות טיפוסיות מורחבות אם המבנה הקיים הטעון חיזוק הוא בן קומה אחת.
ב. שטח של 2.5 קומות טיפוסיות מורחבות אם המבנה הקיים הטעון חיזוק הוא בן שתי קומות.
ג. שטח של 3 קומות טיפוסיות מורחבות אם המבנה הקיים הטעון חיזוק הוא בן שלוש קומות.
ד. שטח של 3.5 קומות טיפוסיות מורחבות אם המבנה הקיים הטעון חיזוק הוא בן ארבע קומות או יותר
• בבניין החדש תהיה כמובן מעלית, לבניין יוסדרו חניות ובדירות החדשות ייבנו מרפסות בהתאם לכדאיות הכלכלית של הפרויקט.

בתור דייר בבניין הזכאי לממש פרויקט תמ"א 38 מומלץ לקיים ישיבת דיירים ולהחליט על הקמת וועד פעולה. לוועד שתי אפשרויות:
1. לפנות למספר יזמים מוכרים בתחום כדי לקבל הצעות להקמת פרויקט, לאחר מכן להשוות בין ההצעות השונות ולבדוק: מהי התמורה שיקבל כל דייר? איזה סוג פרויקט יוקם? מה תהיה תמורתו של היזם? אלו ערבויות היזם יודע להציע לוועד? כמה זמן יימשכו העבודות? ושאלות חשובות נוספות.
2. לפנות לאנשי מקצוע בתחום שיערכו בדיקה אדריכלית (מה ניתן לבנות) ובדיקת כדאיות כלכלית (אלו תמורות לדיירים יצדיקו ליזם הקמת הפרויקט) ועם המידע המצוי ברשותם יפנו הדיירים ליזמים במכרז, כדי לבדוק מי יוכל להעניק להם את התנאים הטובים ביותר אשר נתגלו בבדיקות השונות.
בדיקות אלו כמובן מחייבות השקעה כספית מסוימת, אך אנו סבורים כי התועלת שתתקבל מהן תהיה גדולה יותר מהסכום שהשקיע כל דייר, מאחר וישנו מיצוי של זכויות הדיירים וידע אמיתי בו ניתן יהיה להשתמש בעת ניהול מו"מ מול היזם.

לסיכום,
תמ"א 38 היא תכנית המשמשת ככלי לייצר התחדשות עירונית, אם בשיפוץ בניינים ואם בהריסתם והקמתם מחדש, היא מעניקה תועלות גדולות לדיירי בניינים וליזמי נדל"ן,
בכל מקרה לפני כניסה לפרויקט יש להיות מצוידים בכל המידע הנדרש בכדי להיכנס עם תחושת ודאות ובטחון.