סוף למונופול של עמידר: חברת מטרופוליס זכתה במכרז לרכישת מאות דירות לדיור הציבורי

כפיר זוהר, מנכ"ל משותף באנגלו סכסון ת"א בראיון לגלובס 

לפני מספר חודשים החליט משרד השיכון להוציא מידי עמידר את הבלעדיות על רכישת הדירות לדיור הציבורי. במכרז נבחרה חברת מטרופוליס, הנמצאת בבעלות כפיר זוהר, מי שמשמש גם כזכיין רשת התיווך אנגלו סכסון ת"א... 

http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001091078#FromSearchPage

מחיר למשתכן, הבשורה גדולה יותר ממה שנדמה לנו

מדינת ישראל כידוע מחזיקה בכ- 90% מקרקעות המדינה אשר מנוהלות על ידי רמ"י- "רשות מקרקעי ישראל " (שנקראה עד לאחרונה מנהל מקרקעי ישראל).
במסגרת ניהול הקרקעות, יוזמת רמ"י תכניות להקמת שכונות מגורים ומשווקת את הקרקעות ליזמים בכדי שיבנו עליהן דירות מגורים וימכרו לצרכנים הסופיים.

שיטת שיווק מסורתית
עד היום, שיטת שיווק הקרקעות הייתה לפי ההצעה הגבוהה ביותר. כלומר, היזם שיציע את ההצעה הגבוהה ביותר על הקרקע יזכה בקרקע.
חישוב היזם כשהוא מציע את ההצעה:
1. ראשית היזם יחשב בכמה הוא יוכל למכור את הדירות? נקרא לסכום הזה X
2. לאחר מכן יפחית היזם מע"מ, רווח יזמי צפוי ואת עלויות הבנייה הכוללות ובסה"כ Y.
3. הסכום Y-X הינו הסכום המקסימאלי אותו יסכים היזם לשלם עבור הקרקע.

שיטת מחיר למשתכן
שיטת השיווק החדשה מגדירה את הזוכה כמי שיציע את המחיר הנמוך ביותר בו ימכור מ"ר דירה בנוי לצרכן הסופי.
מ"ר דירה בנוי, הוא מונח המשכלל את שטח הדירה, שטח המרפסת, המחסן הצמוד ואת החניות הצמודות לדירה לפי מקדמים שהוגדרו על ידי משרד השיכון.
במסגרת המכרז ניתנת הנחה קבועה על הקרקע בשווי של כ- 200,000 ₪.
לדוגמא, אם היזם זכה במכרז בהצעה של 7,800 ₪ למ"ר דירה בנוי, הוא מחויב למכור דירה של 90 מ"ר + מרפסת + מחסן + 2 חניות (שמשוכלל ל- 100 מ"ר בנוי) במחיר של כ- 780,000 ₪ + מע"מ, ובסה"כ כ- 915,000 ₪.
חישוב היזם כשהוא מציע את ההצעה:
1. ראשית היזם יחשב את עלות הקרקע + עלות הבנייה – נקרא לסכום הזה Z.
2. לאחר מכן יוסיף היזם את הרווח יזמי – נקרא לסכום הזה K.
3. הסכום Z+K הוא הסכום המינימאלי בו יסכים היזם למכור את הדירות.

תוצאות של שיווק בשיטת מחיר למשתכן
בקריית מוצקין באזור הנקרא "מתחם כורדאני" נמכרו חלק מהקרקעות בשיטת שיווק מסורתית לפני כשנה וחלקן נמכרו במסגרת מכרז מחיר למשתכן.
דירות במתחם שנבנות כחלק מהמכרז המסורתי שווקו במחיר של כ- 1,400,000 ₪ לדירה בעוד שבמסגרת מכרז מחיר למשתכן סכומי הזכייה עמדו על מחירי שיווק של כ-920,000 ₪ על דירות דומות. זוהי הנחה של כ-40% במחיר הדירה הסופי!
כאשר התחילו לשווק את הקרקעות, צפי משרד השיכון היה שההנחה תהיה בגובה ההנחה על הקרקע, כלומר כ-200,000 ₪ ליחידה אך בפועל ההוזלה הייתה משמעותית הרבה יותר.

מדוע ההנחה כה מהותית ומדוע זוהי בשורה משמחת?
למעשה מה שניתן לראות בתוצאות המכרזים הוא כי שיטת התמחור היא שונה בעליל.
בשיטת המכירה הרגילה, נקודת המוצא של היזם הייתה מה הוא יכול לקבל, כלומר היזם מביא בחשבון את תמורה לפי מחיר השוק, וכך הוא מגיש הצעה על הקרקע.
מי שנהנה מהרווח הוא לא היזם אלא המדינה שקיבלה את המקסימום האפשרי על הקרקע בתנאי השוק (לכן נשמעו טענות שונות על "ספסרות הקרקעות" ע"י המדינה).
בשיטת מחיר למשתכן, נקודת המוצא היא כמה יעלה ליזם לבנות את המבנה. התשלום על הקרקע הוא קבוע והיזם צריך לחשב כמה תעלה לו הבנייה. כך למעשה מי שנהנה מהרווח הוא לא היזם ולא המדינה מאחר והיא מקבלת מחיר קבוע על הקרקע (שהוא כבר אחרי הנחה) והרווח כולו מגיע לצרכן הסופי שישלם פחות על הדירה שהוא רוכש.

מה זה אומר עבורי?
האם כדאי לרכוש דירה במכרז מחיר למשתכן?
אם אתה זכאי לרכוש דירה במחיר למשתכן, אנו ממליצים לעשות זאת, מאחר וקיים פער גדול בין מחיר השוק לבין המחיר בו משווקות הדירות. כאשר הדירה תהיה מוכנה ניתן יהיה להשכיר אותה או לגור בה וכעבור תקופה של 5 שנים למכור אותה.
האם דירות במכרזי מחיר למשתכן יורידו את המחירים בשוק?
להוריד את המחירים בשוק הינה אמירה אבסולוטית ולא ניתן לומר זאת באופן גורף. באזורים בהם ישווקו הקרקעות, ייתכן ותהיה ירידה מסוימת ברמות המחירים מאחר ולקונים תהיה אלטרנטיבה לרכישה במחיר נמוך יותר ולפיכך יאלצו המוכרים "להתיישר" עם השוק ולהוריד את המחיר לאותן רמות.
אך האם ירידת מחירים זו תקרין גם החוצה, לערים הסמוכות? לטעמנו לא ובמיוחד בתל אביב לא תורגש ההשפעה כלל. כיוון שמעבר לכך שאין כרגע מכרזים בת"א לטובת מחיר למשתכן ושהביקוש לדירות עולה באופן תמידי במאות אחוזים על ההיצע הקיים, מרבית האנשים המחפשים לרכוש דירה בת"א רוצים לגור ספציפית בעיר ללא הפסקה ואינם מוכנים להתפשר או אפילו לשקול מגורים בערים חלופיות.

שורה תחתונה
מכרזי מחיר למשתכן מביאים איתם בשורה חיובית במובן שהיזם כבר לא פועל לפי תנאי השוק אלא לפי עלויותיו בלבד, כאשר הרווח העודף כולו מועבר לצרכן הסופי שמשלם פחות על הדירה.

השקעה בנדל"ן כחיסכון לפנסיה

הכנסה ממוצעת של בני זוג עובדים צונחת לאחר היציאה לפנסיה בין שליש לחצי, ביחס לשנות העבודה שבהן עבדו. נוסף על כך, מחקרים מראים שההוצאות הכספיות של הפנסיונרים גבוהות מהוצאותיהם בתקופת טרום הפנסיה. בין היתר בשל הישיבה הממושכת בבית והוצאות הפנאי שעולות.

רבים מאתנו לא מכירים את העובדות הללו, אבל שיעור הפנסיה שצברנו, עם קצבת הזקנה מהביטוח הלאומי, רחוק מגובה השכר שאנו נהנים ממנו בתקופת העבודה. הסיבות לכך רבות ומגוונות (החל באחזקת רכב ואש"ל שהיו ואינם, וכלה בהשקעה בקרן פנסיה שהשיגה תשואה שלילית), אך חשוב להכיר זאת לפני שיהיה מאוחר מדי.
כדי לא לרדת רבות ברמת החיים מומלץ לחשוב על אפיקי הכנסה נוספים לעת זקנה. אחד מהאפיקים הללו יכול להיות רכישת דירה להשקעה שתניב כמה אלפי שקלים פטורים ממס לכל חודש בימי הפנסיה ותצמצם את הפער בין ההכנסה טרם היציאה לפנסיה ולאחריה. צעד כזה יכול להקל את החיים שאחרי הפרישה ולהעניק אפשרות נוספת לעזור לילדים בתחילת חייהם הבוגרים.

למה דווקא דירה?

המשבר הכלכלי העולמי חשף את ערוותם של המוסדות הפיננסיים ופגע בעיקר בהם. עם זאת, נכסי נדל"ן הם ממשיים יותר וההערכה היא שערכם לא ירד משמעותית גם בתקופה של משברים כלכליים בינלאומיים. שהרי גם בתקופת משבר אנשים זקוקים לקורת גג.
יתרון נוסף להשקעה בנדל"ן הוא האפשרות למכור את הנכס בעת הצורך. השקעה בקרן כזו או אחרת מגבילה את המשקיע ולרוב לא ניתן לממש את סכום ההשקעה בכל עת. מנגד, המשקיעים בדירה יכולים לממש את הנכס תמיד ולהשתמש בכסף לצרכים אחרים. מי שקהו בחכמה ייהנו גם מרווח נאה ומאפשרות לרכוש דירה שתעניק להם תשואה גדולה יותר.
אם לא די בכך, בהשקעה בנדל"ן יש אלמנט של מינוף, שאינו קיים בהשקעה בקרן פנסיה. לקיחת משכנתה או הלוואה מהבנק מאפשרת לרכוש דירה ששווייה גבוה פי כמה מהיכולות הכלכליות. את יתרת הסכום ניתן לשלם מדמי השכירות על הדירה ובהמשך, לאחר הפרישה, ליהנות מתשואה חודשית משמעותית. 

איך עושים את זה?

אם אתם באמצע החיים, גיל הפרישה עוד לא נראה באופק, ואין לכם סכום התחלתי לרכישת דירה, מומלץ לפתוח תוכנית חיסכון שאליה תפרישו אחוז מסוים מהכנסתכם. כשתצברו סכום התחלתי לרכישת דירה אפשר ליטול משכנתא מהבנק ולהשקיע בדירה קטנה. ברוב המקרים תשלומי המשכנתא יתקזזו עם תשלומי השכירות שתקבלו עבורה. עם היציאה לפנסיה תשלומי השכירות כבר לא יילכו לבנק ואפשר יהיה ליהנות מהכנסה נוספת שהאינפלציה לא שוחקת, בניגוד לקרן הפנסיה.
אם אתם קרובים יותר לגיל הפרישה זכרו שהיציאה לגמלאות מלווה בהכנסה חד פעמית של מענקי פרישה שנודעו לעזור לכם להתרגל לחיים החדשים. רבים משתמשים במענקים הללו לשיפור המגורים, הן באמצעות שיפוץ הבית והן על ידי מעבר לדירה שמתאימה יותר לצורכיהם. אולם לעיתים ניתן להשתמש בסכום זה כדי לרכוש דירה ללא צורך במשכנתה אלא רק בהלוואה קטנה. רכישה כזו תעניק לכם אופק כלכלי נוח יותר לשנים הבאות.

מאת: עדינה חכם, מנכ"לית אנגלו סכסון

עובדים מהבית

עבודה מהבית היא סיטואציה מורכבת. מצד אחד עליכם לעבוד ולספק תוצרים ללקוחות, מצד שני אתם נמצאים בבית, רואים את כל הדברים שצריך לעשות: לשטוף כלים, לסדר את הסלון ולהשקות עציצים, ואת כל הדברים שאתם רוצים לעשות: להימרח על הספה ולסיים לראות את הסרט מאתמול. 

אז איך גורמים לכך שתעבדו כמו שצריך גם מהבית מבלי להתפתות לעיסוקים אחרים? 
הנה כמה טיפים בנושא:

1. הסוד טמון ביצירת סביבת עבודה מסודרת ומפרה, מעין משרד ביתי. סביבת עבודה כזו תקל עליכם ליצור מסגרת עבודה אמיתית ותעזור ליצור את המעבר מהבית ל"משרד". כמו כן, מומלץ לצאת מהפיג'מה ולהתלבש בהתאם. ככה באמת תרגישו שיצאתם לעבודה.
2. אם יש לכם בבית חדר שאינו בשימוש, הרווחתם. הפכו אותו לחדר העבודה הרשמי שלכם. במידה ואין חדר פנוי, חשוב שתהיו גמישים מבחינת צורת העבודה וכלי העבודה העומדים לרשותכם. כך תוכלו לנדוד ברחבי הבית, וליצור כל פעם משרד ביתי חדש
3. חשוב ליצור חוצץ ביניכם לבין ההתנהלות היום-יומית. מומלץ לבחור חדר המבודד מהאזורים המרכזיים בבית, כדי להימנע מרעשי רקע שיפריעו לכם לעבוד. אם חדר העבודה ממוקם ליד הסלון או המטבח, 
4. נסו להציב את שולחן העבודה בקיר המרוחק ביותר ממרכז הבית, כדי שהרעש יטריד כמה שפחות. מומלץ להשתלט על חדר שיש לו שירותים צמודים. היציאה מ"המשרד" לשירותים תגרור אחריה כמעט תמיד שיחות עם בני הבית, או פעילויות ביתיות שונות שיסיחו את דעתכם ויאטו את קצב העבודה.
5. תדאגו שניתן יהיה לנעול את חדר העבודה, על-מנת שתשמרו על פרטיותכם גם בעת העבודה וגם כשאינכם בתוך המשרד. כך בהדרגה תיווצר ההפרדה בין הבית לבין המשרד הביתי ובאופן כללי נסו למקם את עצמכם בחדר שניתן להסתגר בו, כגון חדר שינה.
6. הכניסו למשרד הביתי חפצים הנחוצים לכם לביצוע העבודה: מחשב, שולחן שרטוט, מדפסת וכ'ו, וגם חפצים שכנראה תצטרכו במהלך היום כגון: מים, נשנושים, טישו ועוד. אם אלו יישארו מחוץ לחדר העבודה, תמיד יהיה לכם תירוץ לצאת מהחדר ולהתחיל להתעסק עם דברים שאינם קשורים לעבודה.
7. תעצבו את החדר כך שיעניק לכם תחושת נוחות. אם יש תמונה שאתם אוהבים, צעצוע משרדי מדליק או דיסק שמכניס אתכם למצב רוח של עבודה, חשוב שיהיו בחדר. כך המעבר מהבית ל"משרד" יהיה פשוט יותר.
8. ארגנו לעצמכם סדר יום, או סדר שבועי. כך תוכלו להימנע ממקרה בו תמצאו את עצמכם עובדים במשך כל שעות היום. חלוקה של שעות היום בין עבודה לחיים הפרטיים, תתמוך ביצירת סביבת עבודה מפרה ובריאה.

לסיכום, ניתן לומר כי עבודה מהבית זהו מהלך הדורש מכם חשיבה מוקדמת ותכנון עתידי של המרחב בו אתם חיים, כלומר הבית. תכנון כזה יסייע לכם ולבני המשפחה להתרגל למצב החדש, וימנע חיכוכים בין העובדים והחיים תחת אותה קורת גג.

האם לזיכרון דברים תוקף מחייב כמו לחוזה?

אנשים רבים ממהרים לחתום על זיכרון דברים כדי להבטיח לעצמם את הקנייה או המכירה של הנכס.
אולם, חשוב לדעת שזיכרון דברים הוא לרוב מסמך מחייב, וזאת בעיקר לנוכח המעמד המשפטי שהוקנה למסמך מעין זה בפסיקת בית המשפט העליון.
כאשר מופיעים בו מרבית התנאים, או לפחות המהותיים שבהם, פרטים המתייחסים לזהות הצדדים והנכס, מחירים ומועדי תשלום, הוא עלול להיחשב כחוזה לכל דבר ועניין.
גם לענייני מסים נחשב מועד חתימת זיכרון הדברים כמועד הקובע, ולפיו יש לשלם את מס השבח ואת מס הרכישה.
לפיכך, אנו ממליצים להימנע מחתימה על מסמך מחייב שכזה. ניתן לסכם את התנאים העיקריים בעל-פה ולפנות מיד לעורך דין המתמחה בנדל"ן.

אם בכל זאת מעוניינים לחתום על זיכרון דברים, רצוי להכניס בו הסתייגויות המעגנות את האפשרות לבטלו במקרה שלא ייחתם חוזה בין הצדדים.

האמור לעיל והמידע המוצג בדף זה אינם מהווים ייעוץ משפטי ואינם אמורים לשמש תחליף לייעוץ/טיפול משפטי