במסגרת ניהול הקרקעות, יוזמת רמ"י תכניות להקמת שכונות מגורים ומשווקת את הקרקעות ליזמים בכדי שיבנו עליהן דירות מגורים וימכרו לצרכנים הסופיים.
שיטת שיווק מסורתית
עד היום, שיטת שיווק הקרקעות הייתה לפי ההצעה הגבוהה ביותר. כלומר, היזם שיציע את ההצעה הגבוהה ביותר על הקרקע יזכה בקרקע.
חישוב היזם כשהוא מציע את ההצעה:
1. ראשית היזם יחשב בכמה הוא יוכל למכור את הדירות? נקרא לסכום הזה X
2. לאחר מכן יפחית היזם מע"מ, רווח יזמי צפוי ואת עלויות הבנייה הכוללות ובסה"כ Y.
3. הסכום Y-X הינו הסכום המקסימאלי אותו יסכים היזם לשלם עבור הקרקע.
שיטת מחיר למשתכן
שיטת השיווק החדשה מגדירה את הזוכה כמי שיציע את המחיר הנמוך ביותר בו ימכור מ"ר דירה בנוי לצרכן הסופי.
מ"ר דירה בנוי, הוא מונח המשכלל את שטח הדירה, שטח המרפסת, המחסן הצמוד ואת החניות הצמודות לדירה לפי מקדמים שהוגדרו על ידי משרד השיכון.
במסגרת המכרז ניתנת הנחה קבועה על הקרקע בשווי של כ- 200,000 ₪.
לדוגמא, אם היזם זכה במכרז בהצעה של 7,800 ₪ למ"ר דירה בנוי, הוא מחויב למכור דירה של 90 מ"ר + מרפסת + מחסן + 2 חניות (שמשוכלל ל- 100 מ"ר בנוי) במחיר של כ- 780,000 ₪ + מע"מ, ובסה"כ כ- 915,000 ₪.
חישוב היזם כשהוא מציע את ההצעה:
1. ראשית היזם יחשב את עלות הקרקע + עלות הבנייה – נקרא לסכום הזה Z.
2. לאחר מכן יוסיף היזם את הרווח יזמי – נקרא לסכום הזה K.
3. הסכום Z+K הוא הסכום המינימאלי בו יסכים היזם למכור את הדירות.
תוצאות של שיווק בשיטת מחיר למשתכן
בקריית מוצקין באזור הנקרא "מתחם כורדאני" נמכרו חלק מהקרקעות בשיטת שיווק מסורתית לפני כשנה וחלקן נמכרו במסגרת מכרז מחיר למשתכן.
דירות במתחם שנבנות כחלק מהמכרז המסורתי שווקו במחיר של כ- 1,400,000 ₪ לדירה בעוד שבמסגרת מכרז מחיר למשתכן סכומי הזכייה עמדו על מחירי שיווק של כ-920,000 ₪ על דירות דומות. זוהי הנחה של כ-40% במחיר הדירה הסופי!
כאשר התחילו לשווק את הקרקעות, צפי משרד השיכון היה שההנחה תהיה בגובה ההנחה על הקרקע, כלומר כ-200,000 ₪ ליחידה אך בפועל ההוזלה הייתה משמעותית הרבה יותר.
מדוע ההנחה כה מהותית ומדוע זוהי בשורה משמחת?
למעשה מה שניתן לראות בתוצאות המכרזים הוא כי שיטת התמחור היא שונה בעליל.
בשיטת המכירה הרגילה, נקודת המוצא של היזם הייתה מה הוא יכול לקבל, כלומר היזם מביא בחשבון את תמורה לפי מחיר השוק, וכך הוא מגיש הצעה על הקרקע.
מי שנהנה מהרווח הוא לא היזם אלא המדינה שקיבלה את המקסימום האפשרי על הקרקע בתנאי השוק (לכן נשמעו טענות שונות על "ספסרות הקרקעות" ע"י המדינה).
בשיטת מחיר למשתכן, נקודת המוצא היא כמה יעלה ליזם לבנות את המבנה. התשלום על הקרקע הוא קבוע והיזם צריך לחשב כמה תעלה לו הבנייה. כך למעשה מי שנהנה מהרווח הוא לא היזם ולא המדינה מאחר והיא מקבלת מחיר קבוע על הקרקע (שהוא כבר אחרי הנחה) והרווח כולו מגיע לצרכן הסופי שישלם פחות על הדירה שהוא רוכש.
מה זה אומר עבורי?
האם כדאי לרכוש דירה במכרז מחיר למשתכן?
אם אתה זכאי לרכוש דירה במחיר למשתכן, אנו ממליצים לעשות זאת, מאחר וקיים פער גדול בין מחיר השוק לבין המחיר בו משווקות הדירות. כאשר הדירה תהיה מוכנה ניתן יהיה להשכיר אותה או לגור בה וכעבור תקופה של 5 שנים למכור אותה.
האם דירות במכרזי מחיר למשתכן יורידו את המחירים בשוק?
להוריד את המחירים בשוק הינה אמירה אבסולוטית ולא ניתן לומר זאת באופן גורף. באזורים בהם ישווקו הקרקעות, ייתכן ותהיה ירידה מסוימת ברמות המחירים מאחר ולקונים תהיה אלטרנטיבה לרכישה במחיר נמוך יותר ולפיכך יאלצו המוכרים "להתיישר" עם השוק ולהוריד את המחיר לאותן רמות.
אך האם ירידת מחירים זו תקרין גם החוצה, לערים הסמוכות? לטעמנו לא ובמיוחד בתל אביב לא תורגש ההשפעה כלל. כיוון שמעבר לכך שאין כרגע מכרזים בת"א לטובת מחיר למשתכן ושהביקוש לדירות עולה באופן תמידי במאות אחוזים על ההיצע הקיים, מרבית האנשים המחפשים לרכוש דירה בת"א רוצים לגור ספציפית בעיר ללא הפסקה ואינם מוכנים להתפשר או אפילו לשקול מגורים בערים חלופיות.
שורה תחתונה
מכרזי מחיר למשתכן מביאים איתם בשורה חיובית במובן שהיזם כבר לא פועל לפי תנאי השוק אלא לפי עלויותיו בלבד, כאשר הרווח העודף כולו מועבר לצרכן הסופי שמשלם פחות על הדירה.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה