ביום בהיר אפשר לראות את עליית המחירים

רועי הרוש מנכ"ל משותף באנגלו סכסון תל אביב, עושה סדר בנתונים

"ירידת מחירי הדירות בהשפעת צעדי כחלון אינה אומרת דבר על מגמות השוק"

ההתנהגות של שוקי הנדל"ן בתל אביב ובירושלים בשני הרבעונים האחרונים היתה חריגה. התמהיל יוצא הדופן של הדירות שנרכשו בתקופה זו - הוביל לכך שקשה מאוד לקבל כיום תמונה ברורה של מגמת מחירי הדירות

http://www.themarker.com/realestate/1.2785740

פורסם בדה מרקר

מנהיגים את מלאי הדיור הציבורי בישראל

משרד הבינוי והשיכון הודיע על בחירתו באנגלו סכסון תל אביב מקבוצת מטרופוליס, כחברה שתספק שירותים לרכישת דירות להגדלת מלאי הדיור הציבורי.כפיר זהר מנכ"ל משותף של אנגלו סכסון ת"א ומרכז הפרויקט מוסר: "אנו שמחים על ההזדמנות שניתנה לנו וגאים להיות חלק מפרויקט בעל חשיבות לאומית חברתית.לאור המצוקה הגוברת והמחסור החמור במלאי, הצבנו לעצמנו יעד להכפיל את קצב רכישת הדירות השנתי, וזאת על-מנת לקצר את זמן ההמתנה והסבל הרב הנגרם בשל כך, לזכאים לדירות בדיור הציבורי" 
לצפייה בכתבה, לחצו על הקישור: 

http://www.themarker.com/realestate/1.2771907

מדוע כדאי שיועץ נדל"ן מקצועי יטפל לך במכירת הדירה?

רבים ממוכרי הדירות לא ממש מבינים למה צריך לפנות למתווך אם אפשר למכור את הדירה באופן עצמאי על-ידי פרסום מודעה בלוחות המכירה ובכך לחסוך את עמלת התיווך? ובכן, הנה כמה סיבות מרכזיות:

תמחור נכון

האם אתם יודעים באמת כמה שווה הנכס שלכם בשוק של היום? מחירי הנדל"ן אינם קבועים, הם עולים ויורדים משמעותית לאורך זמן. במידה והמחיר שלכם יהיה גבוה מידי, קונים פוטנציאלים לא ירצו להיפגש אתכם כדי לדון על המחיר, כך שהמחיר מונע מכירה. גם ההפך לעיתים קורה, מוכרים שביקשו לקבל סכום מסוים עבור הדירה שלהם קיבלו אותו לאחר זמן מה, אך באותה עת מחירי השוק עלו והנכס נמכר לבסוף מתחת לערכו הנוכחי. יועץ נדל"ן מקצועי שיקבל את הנכס לטיפולו הבלעדי, יעריך את שווי השוק האקטואלי של הנכס בכל רגע וישיג עסקה טובה במחיר נכון.

האם אתם יודעים על כל הנכסים המתחרים בשלכם ועל אלה שנמכרו לאחרונה? קוני נכסים מודדים את הנכס המוצע להם במונחי הנכסים האחרים שראו וכאלה שהם כמעט קנו. מוכרי נכס לעולם לא יכירו את השוק כמו מי שמשקיע בו את מיטב זמנו

חשיפה גדולה

חשיפה רבה תביא למקסימום קונים פוטנציאלים. למוכר פרטי יש מגבלה בכמות ובהיקף הכלים הפרסומיים העומדים לרשותו לחשיפת הנכס שלו בפני קונים. לעומת זאת, ליועץ נדל"ן מקצועי יש כלים רבים לשיווק ופרסום הנכס ויכולת חשיפה לכמות רבה יותר של קונים פוטנציאליים, כולל פנייה למאגר לקוחות קיימים של המשרד 

חסכון בזמן

האם אתם עומדים לרשות הקונים במשרה מלאה עד למכירה? אנשים עובדים אינם יכולים לטפל באופן מתאים ובמשרה מלאה באיתור קונים והצגת הנכס בפניהם. בתחום זה, אתם בנחיתות משמעותית במונחי זמן, ידע, ניסיון וקשרים לעומת מוכרים אחרים הנהנים משירותי יועץ נדל"ן. עבודתו של יועץ הנדל"ן היא בתחום פרסום נכסים, מיון פונים, קיום קשר מתמיד עם לקוחות והצגת הנכס לקונים פוטנציאלים. יועץ נדל"ן מקצועי יעשה את כל הפעולות הנדרשות למכירת דירה ביעילות, במהירות ובהתערבות מינימלית שלך. כך תחסוך זמן יקר. 

טיפול בקונים

האם אתם באמת רוצים להכניס כל אחד לבית שלכם? סינון ומיון קונים היא משימה מורכבת וחשובה. למוכר הפרטי אין דרך לדעת מי האדם אותו הוא מכניס לביתו. הוא יכול להיות שכן שרוצה לראות כיצד הבית נראה, מישהו שמחפש רעיונות לעיצוב הבית, או אפילו גנב שעושה עבודת הכנה. יועץ נדל"ן מקצועי יבצע סינון ומיון של הקונים, ויגיע לדירה רק עם קונים מתאימים ורציניים. 

נטרול רגשות

האם אתם מסוגלים לספוג ביקורת קטלנית ולהמשיך לחייך? קונים, בדרך הטבע, יעלו התנגדויות לרכישת הנכס שלכם. הדבר נובע מעצם הרכישה היקרה והמסובכת המרתיעה רבים והן לצורכי משא ומתן מולכם. הם יאחזו בכל פרט אפשרי בבית האהוב עליכם – כל פגם בצבע, ריח, סימני רטיבות, סדקים ועוד ויסיטו אותו לתשומת לבכם ואתם תצטרכו לספוג כל זאת ולחייך. המוכר חושב שהוא מוכר ארמון מפואר, הקונה רואה כל פגם. המוכר רוצה לקבל כמה שיותר עבור הבית והקונה רוצה יותר בית בפחות כסף. מתווך מקצועי יכול לקרב את הצדדים לעסקה.

האם אתם יכולים להפריד בין השכל לרגש? ניהול משא ומתן ניטראלי ממקסם הצלחה. אפילו אדם המומחה בניהול משאים ומתנים, יערב רגשותיו במהלך מו"מ למכירת ביתו שלו. ברוב המקרים עירוב רגשות במהלך המשא ומתן מביא לכישלון. יועץ נדל"ן מקצועי ינהל את המשא ומתן בצורה ניטראלית, ללא מעורבות רגשית וכך ישיג את התוצאה הטובה ביותר. 

ניהול משא ומתן

האם אתם יכולים לחזור לקונים הפוטנציאלים מבלי לשים את עצמכם בעמדת נחיתות? לאחר שקונה פוטנציאלי מתחיל תהליך, עדיין יש חשיבות עצומה לשאלה: מי פנה למי? כל פניה שלכם מעמידה אתכם בעמדת נחיתות מולו וכל הצעה שתעלו תהיה מיד בסיס להתמקחות. סוכן נדל"ן המייצג את העסקה ינהל את התקשורת עבורכם טוב יותר מכם. כאשר המשא ומתן למכירה "נתקע" מתווך חיצוני יכול לעשות ולומר דברים שאתם כצד בעסקה פשוט לא יכולים. 

תמורה מרבית

מגיע לך תמורה מקסימלית עבור הנכס שלך! יועץ נדל"ן מקצועי ינהל משא ומתן במקביל עם מספר רוכשים, כך תיווצר תחרות בין הקונים וכך תיסגר עסקה משתלמת יותר עבור המוכר במחיר הטוב ביותר

איך לבחור יועץ משכנתא ומה חשוב לבדוק?

ידוע שיועץ משכנתא טוב יכול לחסוך לכם עשרות אם לא מאות אלפי שקלים במהלך חיי המשכנתא. אתם בטוחים שכל שיטוט קטן בגוגל יקפיץ לכם יועץ איכותי ומקצועי. אך בשוק רווי ביועצים, זה כלל לא פשוט למצוא יועץ מקצועי ואמין שיעניק לכם תוצאה שכזאת. ולכן, קיימים מספר פרמטרים חשובים לבחירת יועץ משכנתא:

1. ניסיון, ניסיון, ניסיון - ניסיון מן הסתם הינו מצרך חשוב בכל תחום, על אחת כמה וכמה בתחום המשכנתאות. יועץ שלא עבד בתחום המשכנתאות לפחות 3 שנים יהיה לו קשה מאוד לדעת מה קורה, מה טוב ומה לא טוב והיכן ניתן להשיג את הדברים הטובים ביותר ללקוח שלו. זו לא סתם אמרה "אין חכם כבעל ניסיון" ויועץ ללא ניסיון הוא יועץ שלא הייתם רוצים לעבוד מולו. לכן, לכו רק על בעלי הניסיון שמביניהם, לא כאלו שכרגע סיימו ללמוד או התחילו כעת לעבוד בתחום. 
2. Show me the money – יועץ משכנתאות שאינו חוסך לכם כסף, לא עשה את תפקידו הן בזמן והן בכסף. לכן, תבדקו ותבקשו לראות על פי אילו נתונים הוא חישב לכם את החיסכון. לדוגמא מה אחוז האינפלציה השנתי – שהמדד בסביבות ה 3% ולא הופרז בחישוב למטרת מכירה כ- 7% או אפילו מעל זה. 
3. עובד עם כולם - ודאו שהיועץ אכן עובד אם כל הבנקים והגורמים החוץ בנקאיים (חברות הביטוח) ולא עם בנק אחד בלבד. הרבה מהיועצים הבודדים או החברות הקטנות מוגבלים היום ביכולות העבודה העומדות בפניהם ועבור לקוחותיהם. חשוב להיות נגיש לכל האפשרויות וביכולת חברת הייעוץ לעבוד עם כל הבנקים! יש לזכור כי אין אחידות בין כל הבנקים, לא לכולם יש את אותם המסלולים (כגון משתנה 5 קבוע לא צמוד) ולכן, צורת הבדיקה שלכם היא לבקש מספר אישור חברה לבנקים השונים או לראות שחתמתם על לפחות 5 ייפוי כוח/ כתבי הסמכה לבנקים שונים. 
4. תמהיל משכנתא – תמהיל המשכנתא הינו נגזרת של תוכנית המימון המיוצרת עבורכם בשלב הראשון של תהליך הייעוץ. זהו הערך המוסף הגדול ביותר של יועץ המשכנתא. רק יועץ שיבוא וינתח עמכם את צרכי משק הבית שלכם, שישאל אתכם שאלות כגון, כמה ילדים אתם מתכננים? מהו הסכום שאתם יכולים לעמוד בו כיום? יועץ שיסביר לכם מה יתרונות והחסרונות בכל מסלול, יועץ שאף ידע להגיד לאיזה סכום יעלה התשלום החודשי במידה ויהיה שינוי באחוז בגובה הריבית או שהאינפלציה תזנק (ב- 4% לדוגמא) 
5. פריסה ארצית - עדיף חברת ייעוץ שעובדת בכל הארץ ולא רק באזור אחד בכדי שלא יכנס לשיקול העדפה אישית של היועץ לעבודה מול סניף מסוים במיקום גיאוגראפי מסוים, וכדי שהיועץ לא יגיע מאילת לקריית שמונה או לתל אביב כדי ללוות אתכם בחתימות על חוזה המשכנתא. 
6. כימיה – בחיים למדתי שזה לא כל כך משנה מול איזה חברה בחרת לעבוד, אלא שמשנה יותר מי הוא האדם באותה החברה שאתה עובד מולו. אם אתם נפגשים עם יועץ שלא ממש מתפתחת איתו שיחה ערה, אתם מרגישים שהוא "מרוחק" מכם במחשבה על החיים ועל העתיד, עדיף שתבקשו לשמוע דעה שנייה ולהיפגש עם יועץ משכנתאות נוסף (הרי אתם עומדים לפתוח בפניו את כל חייכם ותוכניותיכם לעתיד וככל שתהיה לכם יותר כימיה איתו כך יהיה לכם קל יותר לכלכל את מעשיכם בתבונה) כימיה היא דבר מאוד חשוב בתהליך המשכנתא ולכן בחרו רק יועץ שנוח לכם איתו. 
7. שירות זמין - תוודאו שמדובר בחברה המעסיקה מספר יועצים ולא אדם פרטי העובד מהבית. טיפול בתיק משכנתא מצריך התעסקות בחומר פיננסי רגיש ומסובך שעדיף שיטופל בתהליכי עבודה מסודרים דרך חברה ולא בביתו הפרטי של "יועץ" שמלווה אתכם. תמנעו מהתקשרות עם - One man Show כדי שהטיפול בכם לא יתעכב כיוון שבתו חולה או הוא עצמו. לידיעתכם, ריביות שניתנות נשמרות רק ל- 12 ימי רגילים מהרגע שמוציאים אישור עקרוני. לכן, כל עיקוב בתהליך יכול לגרום לכך שהגורם המלווה לא יהיה מחויב לתנאים שנתן לכם. 
8. חברה בלשכת NAMB - לשכת היועצים והברוקרים למשכנתאות בישראל - www.namb.org.il הינה עמותה רשומה, ללא למטרות רווח המובילה הסדרים ממלכתיים להסדרת המקצוע בישראל ומהווה מסננת נוספת עבור כלל הציבור. חבר בלשכה חייב לעסוק בייעוץ משכנתאות כחברה, להיות לפחות בעל ניסיון של 3 שנים, לספק תעודת יושר, ולעבוד בכפוף לתנאי האתיקה וכללי הלשכה. ניתן ומומלץ לבדוק חברות לייעוץ משכנתא דרך לשכת NAMB בטלפון- 09-9509110

ארז סגמן, מנכ"ל חברת פיננסיה - ייעוץ משכנתאות

10 דרכים מהירות להכין את הבית לתצוגה בפני קונים

יועץ נדל"ן משאיר הודעה בתא הקולי שלך שהוא מגיע לביתך עוד שעה עם קונים פוטנציאליים, 

אתה עומד לקחת חלק בחוויה של תצוגת מכירה. אז מה עליך לעשות כדי להתכונן למפגש כזה בלי שיש לך זמן רב? בוא נסתכל על 10 דרכים מהירות להכין את הבית לקראת המפגש הצפוי:
 1  מגבת נקייה וספונג'ה
נקה את המטבח, חדרי האמבטיה, השירותים ואת הכניסה לביתך. אם צריך תשתמש במגבת נקייה או ספונג'ה על מנת לנקות כתמים מלוכלכים.
 2  אבק ורהיטים
ניגוב מהיר של הרהיטים מאבק, מסך הטלוויזיה ומסכי המחשב, יכולים להפוך כל חדר למבריק.
 3  ניקיון של דלפקים ואי במטבח
כל הדלפקים והאי במטבח צריכים להיות נקיים ומפונים מעומס וכלים כלשהם, לרבות דפים, פתקים, קישוטים ואביזרים קטנים שצריכים להיות מאוחסנים.
 4  תסדר את המיטות
כל המיטות בבית צריכות להיות מסודרות עם כלי מיטה מתאימים.
 5  פח הזבל מרוקן
כל פחי הזבל צריכים להיות מרוקנים. כמו כן, שטוף אותם פעם בשבוע על מנת להוציא את הריחות המוזרים שנדבקים אליהם עם הזמן.
 6  שטיחים שאובים
תשאב שטיחים פעם בשבוע כדי לתת לשטיח מראה נקי ורענן. תשקיע את מאמציך בכניסה לבית ובסלון.
 7  אורות דלוקים
בית חשוך נותן תחושה של בית קודר. תדליק את כל האורות בבית ותפתח את הצלונים והתריסים על מנת להאיר את ביתך. תהיה בטוח כמובן שהשמשות של החלונות שלך נקיים.

 8  תמלא את מדיח הכלים
תנקה את כל הכלים מהכיור, השיש, האי ודלפק האוכל. פשוט ע"י מילוי המדיח, אבל אל תפעיל אותו בזמן תצוגת הנכס.
 9  תמלא את מכונת הכביסה ומייבש הבגדים.
בגדים צריכים להיות מורמים ואסופים ע"י השמתם בסל הכביסה או ע"י השמתם במכונת כביסה או במייבש. ושוב, אל תפעיל מכשירים אלו.
 10  תעבוד מהתחלה לסוף
תתחיל מנקודת ההתחלה של הקונים שזו בעצם הכניסה לבית שלך, עד שתגיע לחדר הכי מרוחק. תרים כל דבר שנמצא על הרצפה, הדלפקים והמשטחים החיצוניים.

וואו! יש לך הרבה דברים לעשות בשעה. אך אל דאגה. אם אתה יכול לגייס את יתר דייריי הבית לעזור (שוחד זה גורם מתמרץ), אתה תהיה מופתע כמה ניתן להספיק בזמן כל כך מועט. אם אינך יכול לעשות הכול, תתחיל קודם כל בדברים שלא סובלים דיחוי, ואם אתה בר מזל, יועץ הנדל"ן אפילו יכול לאחר קצת.

10 דרכים להעלות את ערך הבית

אם החלטת למכור את ביתך מכל סיבה שהיא, אתה רוצה כלי ראשוני שיעזור לך להעלות את הערך של ביתך באופן מיידי וללא הוצאות מיותרות. בשוק נדל"ן תחרותי כמון של היום, בנוסף לצורך שהבית שלך יהיה במחיר אטרקטיבי והולם אתה צריך לוודא שהבית שלך גם מספק את הרושם שיותיר את הקונה ללא מילים.

דרך נפלאה לשדרג את הבית שלך במצב שהוא ימשוך מספר מקסימאלי של קונים פוטנציאלים רציניים זה לספק את הקונה בבית שנמצא במצב של "קנייה מיידית" כלומר "להביא את הבגדים ולהיכנס".

אז מהן הן 10 הדרכים להעלות את הערך של ביתך באופן מיידי? בוא ונעיף מבט:

 1  חדר המדרגות ולובי הכניסה לבית
חדר המדרגות ולובי הכניסה הם כרטיס הביקור של הבניין בו נמצאת דירתך. התרשמות הקונים מתחילה עוד לפני הכניסה לדירה. לכן חשוב בשלב זה כי נדאג שהלובי יהיה בעל מראה מסודר ונקי, דלתות הכניסה ללובי סגורות כדי למנוע חדירת אבק וחול ואם בבניין ישנה מעלית רצפת המעלית והמראה נקיים.

 2  גינון וסידור חיצוני של הדירה
השקעה בגינון החצר שלך, גיזום השיחים וטיפוח הפרחים יכולים להפוך את החצר הקדמית שממנה נכנס הקונה לביתך לחוויה נעימה ומזמינה. תשקול איך הבית שלך נראה לאחר רדת החשכה, כאשר קונים רבים עדיין נמצאים ומשוטטים ברחובות בחיפוש אחר בית. התקנה של אביזרי תאורה חדשניים ופשוטים יהפכו את החצר הקדמית של ביתך לחצר מודרנית ומלהיבה.
 3  דלת הכניסה, חלונות ודלתות פנים
דלת הכניסה לבית שלך זהו חלון הראווה של הבית ויוצר רושם ראשוני מהותי אשר רומז על מראה פנים הבית ועל היחס של דייריו על אסתטיקה ועיצוב. לכן בשלב זה חשוב שתסלק מכשולים מאזור הכניסה, תשמן את הדלת כדי לוודא שאין חריקות, לא לאחסן פריטים מאחורי הדלת שחוסמים פתיחה חלקה, העבירו ניקוי ותלו שלט.
חלונות - העבר ניקיון יסודי לחלונות הבית שלך, כדי לאפשר לאור להיכנס באופן מלא. תדמיין את הקונה שנכנס לביתך וניגש לחלון על מנת לראות את הנוף מביתך החוצה.
דלתות פנים – שדרוג מאיר ומזמין לקונה הוא התקנה של ידיות חדשות שאינן כרוכות בהוצאה גדולה ויכולת לשדרג את הכניסה לחדרים באופן משמעותי.
 4  רצפת הבית
רצפת הבית שלך מצריכה לעבור ניקיון. תדמיין בליבך את התחושה של קונה שעובר בביתך מחדר לחדר על רצפה נקייה ומבריקה. אגב ניקיון יסודי של רצפה בהירה מאיר את הבית ומגדיל את החדרים.
 5  המטבח
אם המטבח שלך מצריך מתיחת פנים תשקול לחדש את הארונות והידיות כולל הסיפון מתחת לכיור. מסתבר שהמטבח הוא אחד החדרים המשפיעים על סיכוי מכירת הדירה יותר מכל חדר אחר בבית.
 6  חדר האמבטיה
בוא נודה על האמת. אנחנו כולנו נמצאים זמן רב ביום בחדרי האמבטיה, לכן זה לא מפליא שקונים רוצים שחדרי האמבטיה שהם עומדים לקנות יהיו שימושיים ויפים.
אסלה חדשה, כיור וארונות חדשים יכולים להיות הוצאה גדולה ומיותרת ברוב המקרים. אבל אביזרים קטנים כמו נקיון, תיקון אריח קרמיקה, צבע על הקירות ובמיוחד על התקרה שצוברת עובש ועוד אביזרי נוי מיוחדים לאמבטיה יכולים לעשות את כל ההבדל.
 7  תאורה
אם מנורה ישנה עדיין תלויה בסלון שלך אולי זה הזמן לחדש. בית מואר היטב יכול להדגיש את התכונות החיוביות של כל חדר ולספק לקונה תחושה מוארת ובהירה לצד בית מזמין ואווירה חמה.
 8  צביעת הבית
סיוד פשוט של הבית יאפשר לנו לתת לקונה תחושה של ניקיון ודירה חדשה.
 9  גג ומערכות פנימיות
על מנת להבטיח שאתה מקבל את הצעת הרכישה הגבוהה ביותר עבור ביתך תוודא שאם אתה מתגורר בדירה בקומה האחרונה שאין לך נזילות או רטיבות מהגג. אם כן, זה הזמן לתקן אותם ואם צריך לזפת אל תהסס! בסוף זה משתלם.
גם המערכות הפנימיות של הבית כגון חשמל ואינסטלציה צריכים לעבוד באופן מושלם. קונים לא אוהבים להיכנס לבית שהמערכות הפנימיות לא עובדות היטב.
 10  ניקיון יסודי של הבית
הדרך הזולה ביותר שכל מוכר יכול לעשות לפני שהוא מוציא את הבית שלו למכירה, זה לערוך ניקיון עמוק ויסודי של כל משטחי הבית. דלי, סבון, מעט מים וסמרטוטים יכולים להפוך כמעט כל בית לבית שמוכן לתצוגה בשוק. אבל אל תחפף, אתה צריך לנקות באופן יסודי, לכן זה אומר גם מתחת לתנור או מתחת לרהיטים שהרבה זמן לא הזזת אותם.

מוצף בעצות? אל תהיה! תבחר אחד או שניים מהנושאים ברשימה אשר מתאימים לתקציב שלך ופשוט תתחיל לעשות! תמצא את דרכך ברשימה ותדע שעשית כל שביכולתך כדי לשדרג את הבית שלך באופן הטוב ביותר על מנת להרשים את הקונה.

קבוצת רכישה

קבוצת רכישה כשמה כן היא, קבוצה של פרטים המתארגנים יחדיו בכדי לרכוש קרקע ולבנות עליה בניין עם דירות. 
כיום בנוף הבנייה בישראל ניתן למצוא קבוצות רכישה רבות המקימות פרויקטים חדשים בכל רחבי הארץ. הפרויקטים בסדרי גודל משתנים, ניתן למצוא אף מגדלי מגורים מפוארים שנבנו במתכונת של קבוצות רכישה, כדוגמת - רוטשילד 17 ורוטשילד 30 בתל אביב.

קבוצות רכישה נולדו בתחילה בכדי להוריד את מחירי הדיור

כאשר נבנים בניינים חדשים כל הגורמים בתהליך מרוויחים (ובצדק, הם עובדים ופועלים בכדי לבנות את הבניין). כך קבלן הבנייה מרוויח על בניית הבניין ויזם הפרויקט מרוויח על רכישת הקרקע, מימון הבנייה ושיווק הפרויקט.
קבוצות הרכישה הוקמו בכדי לחסוך את הרווח של היזם על ידי הפיכת הקבוצה ליזמית בעצמה. כך חברי הקבוצה משלמים על רכישת הקרקע, לקבלן הבנייה ונושאים בהוצאות השונות. מאחר ואין יזם המשמש כמתווך בין הצרכנים הסופיים לבין קבלן הבנייה ובעל הקרקע נחסך מהקונים תשלום הרווח יזמי וכך דירות נרכשו ונבנו בזול יותר.
בנוסף, יזם הוא עסק כך הוא חייב בתשלום מע"מ, וקבוצת רוכשים הם אנשים פרטיים כך אינם חייבים במע"מ. קבוצות הרכישה הוקמו כדי לחסוך ברכיב זה.

קבוצת רכישה קלאסית

חבורה של רוכשים פרטיים רוכשים קרקע, משלמים את עלות הבנייה לקבלן ומקבלים דירה מוכנה ללא תשלום הרווח היזמי וחסכון ברכיב המע"מ. כיום הוצאה הוראה של רשויות המסים הפוגעת בחסכון במע"מ.
חסרונות הכניסה לקבוצת רכישה קלאסית הן בעיקר חוסר וודאות. כאשר רוכשים דירה מיזם רגיל הוא מתחייב על מפרט, על תקופת זמן עד למסירת הדירה, הוא מוכר במחיר סגור שאיננו פתוח לשינויים (פרט להצמדות למדדי מחירים). כאשר נכנסים לקבוצת רכישה קלאסית, מאחר ואתם למעשה היזמים אין מי שיתחייב לדברים אלו. הליך הוצאות היתר הבנייה באחריות הקבוצה, המכרז בין הקבלנים תלוי בקבוצה כך המחיר איננו סופי, כך גם עיצוב המפרט ופרטי הגמר של הדירות.
דוגמא לקבוצת רכישה שנתקלה בקשי זמנים היא "מגדלי הצעירים" בתל אביב, אשר שווקו לציבור לפני כ- 5 שנים ובנייתם החלה לפני כשנה בלבד. מובן שלא כל קבוצות הרכישה נתקלות בבעיות בסדר גודל זה וחלק לא מבוטל אף משלימות פרויקטים בהצלחה רבה, אך דוגמא זו משקפת את הסיכונים הכרוכים בהצטרפות לקבוצה.

אבולוציה של קבוצות רכישה

מאז הקמת קבוצות הרכישה, טבען והוצאתן לפועל השתנו באופן מהותי. כיום הטרנד הבולט בשטח הוא ייזום של קבוצות רכישה ע"י יזם וארגון של קבוצה המתקבצת כקבוצת רכישה.
יזם זה מרוויח את הרווח היזמי שניסו לחסוך כאשר הקימו את קבוצות הרכישה. יחד עם זאת, הוא מספק את התחייבויות למפרט והתחייבויות חלקיות נוספות, אך לא ההתחייבויות הקבועות בחוק בדומה ליזם רגיל.

ההבדל בין יזם רגיל ליזם של קבוצות רכישה

עולה השאלה – אם לא נחסכות יותר עלויות הייזום מדוע עדיין פועלות קבוצות הרכישה ומדוע לא חזרו ליזמים הרגילים?
התשובה לטעמי רשומה בחוק. כאשר יזם רגיל מוכר דירה ללקוח הוא מחויב למכור בהתאם לחוק מכר דירות.
חוק זה מגדיר התחייבויות אותן מחויב היזם לספק לקונה, וכמו כן קובע לוח תשלומים. לפני תחילת הבנייה רשאי היזם לגבות עד 7% משווי הדירה ועם התקדמות הבנייה הוא רשאי להמשיך לגבות בשלבים, כאשר 10% התשלום האחרונים לא יועברו עד לקבלת טופס 4.
כאשר יזם של קבוצות רכישה מארגן את הקבוצה, הוא מוכר דירה מסוימת ללקוח אך חוק מכר הדירות איננו חל עליו.
מאחר והחוק איננו חל בקבוצות רכישה, מקובל לשלם על מרכיב הקרקע עוד לפני שאפילו החלה הבנייה והקבוצה מתארגנת. סכום זה משתנה, בתל אביב יכול להגיע לכ-50% משווי הדירה
כך יזם הפרויקט לא צריך לשלם מכספו הפרטי על הקרקע ולשאת בעלויות ריבית על הלוואות שהוא לוקח בכדי לרכוש הקרקע. מאחר ועלויות אלו נחסכות מהיזם הוא יכול למעשה לשלם יותר לבעל הקרקע, כך קרקעות רבות נרכשות על ידי קבוצות רכישה מאורגנות שמוכנות לשלם קצת יותר מהיזמים .

עתיד קבוצות הרכישה

לא ברור מה יעלה בגורלן של קבוצות הרכישה. כרגע לקבוצות הרכישה יש יתרון על יזמים רגילים בתחרות על קרקעות, אך אני מאמין כי יש כוונה לרגולטור להילחם בתופעה זו ובשנים הקרובות נראה חוקים חדשים שבאים לתקן העיוות הקיים כיום.

תודה שבחרתם בנו שוב!

בחירת הצרכנים 2015

בחירת הצרכנים 2014

דברים שכדאי לדעת על חוקי המקרקעין, המיסוי והבניה בישראל

מחלקת המחקר של אנגלו-סכסון, הרשת הגדולה בישראל לשיווק ולתיווך נדל"ן, מגישה לכם מידע כללי על חוקי המקרקעין בישראל. 

קיימים מספר רב של חוקים העוסקים במקרקעין, במיסוי, בבנייה ותקנות המשלימות אותם. אלו הם החוקים העיקרים, להלן תמצית העניינים:

• חוק המקרקעין (תשכ"ט 1969) – מגדיר זכויות במקרקעין: מהו מקרקעין, סוגי מקרקעין, סוגי זכויות במקרקעין ודרך רישומן.
• חוק יסוד מנהל מקרקעי ישראל – מגדיר את המקרקעין של המדינה, דרך הטיפול בו (שמירה, חכירה, מכירה וכו') וסמכויותיו של המנהל המופקד על מקרקעין אלה.
• חוק מס שבח מקרקעין (תשכ"ג 1963) – והתקנות הנלוות לו, קובע את חבות המס ודרך חישובו עקב מכירות זכויות מקרקעין, קובע שעור מס הרכישה ושעור מס המכירה. כמו כן, מגדיר החוק "דירת מגורים מזכה" ותנאי פטור ממס שבח ומכירת דירת מגורים.
• חוק מס רכוש וקרן פיצויים (תשכ"א 1961) – והתקנות הנלוות לו, עוסק במס רכוש החל על בעלי קרקע מ 1.1.2000 שעור המס הוא 0.
• חוק התכנון והבניה (תשכ"ה 1965) – והתקנות הנלוות לו, מגדיר את מוסדות התכנון במדינה ודרך פעולתם, תקנים וחובות המוטלים על הבונים, דרישות טכניות לגבי מבנה וחלקיו, מקלטים, ציוד כיבוי ועוד.
• חוק מכר דירות (תשל"ג 1973) – עוסק בחובות הקבלן המוכר למסור לקונה מסמכי מכר שונים ומגדיר תקופת אחריות ותקופת בדק של הדירה וכדומה. הרחבה מאוחרת של החוק עוסקת בהבטחת הכספים של רוכשי דירות מקבלנים.
• חוק המתווכים במקרקעין (תשנ"ו, שנכנס לתוקפו ב- 1997) - מגדיר דרישות מקצועיות, אתיות ונוספות (כולל עמידה במבחן ממשלתי) לקבלת רישיון לעסוק בתיווך. החוק מגדיר תנאי התקשרות בין המתווך לבין הלקוח ומחייב את המתווך להחתים את המזמין על טופס הזמנת שרות. אין החוק קובע את גובה דמי התיווך (דמי התיווך הנהוגים במכירה או ברכישה של הנכס הינם 2% + מע"מ, מכל צד בעסקה).

מונחים חשובים נוספים:

• משרד רישום המקרקעין ונסח טאבו - משרד רישום מקרקעין, דהיינו הטאבו חשוב למוכר ולקונה כאחד. מטרת משרד הרישום היא לשקף את מצב הזכויות האמיתי בנכס ולכן הרישום בטאבו הינו מהותי ורק הוא קובע את הזכות בנכס. כל אדם רשאי לעיין בפנקס הרישום בטאבו ביחס לכל נכס תמורת תשלום אגרה. יש להקדים ולהצטייד במספר גוש וחלקה של הנכס, סוג הבעלות וההגבלות על הנכס כגון: עיקולים, משכנתאות, שעבודים, הערות אזהרה וכדומה.
• קרקע בבעלות מנהל מקרקעי ישראל - רק 7% משטחי המדינה הם בבעלות "מנהל מקרקעי ישראל" כאשר מתבצעת עסקה ב"מקרקעי ישראל" היא בדרך כלל אינה מקנה לרכוש זכות בעלות על הקרקע אלא זכויות חכירה בלבד.
• מקרקעין שבהסדר - "מקרקעין שבהסדר" הם מקרקעין שהגוש בו הם נמצאים לא חולק עדיין לחלקות.
• הערת אזהרה וחשיבות רישום הזכויות בטאבו - הערת אזהרה מהווה הגנה מפני עסקאות סותרות בקשר לאותם מקרקעין והיא גוברת אף על בקשת העיקול שהוגשה לאחר תאריך רישומה.
• משכנתא - משכנתא היא שיעבוד של נכס כערובה לתשלום חוב כספי לבעל חוב, למשל נותן הלוואה. בנק משכנתאות ממשכן את נכס המקרקעין בגובה הלוואה שהועמדה לרוכש, בצרוף הפרשי הצמדה וריבית. הבנק מבוטח בכך שאם הלווה לא יעמוד בתנאי החזר ההלוואה, החוב ייפרע ממכירת הנכס. כאשר רוכשים נכס יש לוודא כי אין רובצת עליו משכנתא, שיעבוד או זכויות כלשהן של צד ג'.

נסח טאבו - מילון מונחים

בתור מוכרי/רוכשי דירות פוטנציאליים, אנו נדרשים לבדוק את הרישום של הדירה ב"טאבו", שמה של לשכת רישום המקרקעין, שם רשומים פרטי הנכס. בדיקת הרישום נעשית על ידי הוצאת "נסח טאבו".
נסח טאבו ניתן להוציא כאן: goo.gl/BY2Ici בתשלום של אגרה בסך 11 ₪ באמצעות הזנת גוש וחלקה (על רישום קרקעות ניתן לקרוא כאן) 
נסח הטאבו עלול להיראות בתחילה מעט מפחיד ומאיים. לשם כך, הכנו לך מדריך קצר כיצד לקרוא ולהבין אותו:

• הרכוש המשותף: שטח החלקה עליה בנוי הנכס
• בעלויות: שם הבעלים של הנכס. יש שני סוגים של בעלויות בדרך כלל: 
1. בעלים פרטי, אז נראה שם של אדם ות.ז או שם של חברה וח.פ
2. מדינת ישראל, אז נראה "מנהל מקרקעי ישראל", "רשות הפיתוח" או "קרן קיימת לישראל". כאשר הנכס שייך למדינה, בדרך כלל בעל הדירה יהיה רשום כ"חוכר"
• חוכר: מי שמחזיק בפועל בנכס ושילם דמי היוון. יופיע שם של אדם ות.ז או שם של חברה וח.פ. חוכר יכול למכור את הדירה הלאה ולהעביר את זכותו לאדם אחר. 
• שטח במ"ר: שטח הנכס 
• החלק ברכוש המשותף: החלק מתוך הקרקע/השטחים המשותפים ששייך לתת חלקה ספציפית.
• הצמדות: שטחים שצמודים לדירה. מה ניתן להצמיד לדירה? 
קרקע - בדרך כלל מדובר בגינה צמודה לדירה
מרפסת מקורה
מרפסת גג - שטח של מרפסת גג המשויכת לדירה
חנייה
• הערת אזהרה: מניעה לעשות עסקה בנכס. הערת אזהרה נרשמת לטובת אדם/בנק/עירייה וכו'. בהערת האזהרה יופיע פירוט מדוע לא ניתן לעשות עסקה בנכס (עוד על הערת אזהרה ניתן לקרוא כאן)
• משכנתאות: כאן יהיו רשומות המשכנתאות על הנכס, שם הבנק לטובתו יש הערה והסכום הממושכן.

זהו בקצרה מילון המונחים המופיע בנסח הטאבו. לשאלות ספציפיות נשמח לענות.

רישום קרקעות בישראל

לבני אדם יש שם פרטי ושם משפחה בו הם משתמשים ויש את השם הרשמי שלהם שהוא למעשה מספר ת.ז שלהם. תארו לכם שהיינו פוגשים חבר ואומרים לו "היי 325569841, מה שלומך היום?" נשמע מופרך נכון? 

אז כמו בני אדם, גם לקרקעות בישראל יש שם שמשתמשים בו ויש את השם הרשמי שלהן.
השם שאנחנו מכירים ומשתמשים בו הוא הכתובת של הקרקע,

לדוגמא: רחוב הרברט סמואל 10, תל אביב. השם הזה הוא שם נוח לשימוש וידידותי, אך הוא איננו השם הרשמי של הקרקע. השם הרשמי של הקרקע מורכב ממספר גוש ומספר חלקה. 

לדוגמא: השם הרשמי של הרברט סמואל 10 בתל אביב הוא גוש 7229 חלקה 107.

זוהי תעודת הזהות של הקרקע וכך היא רשומה בלשכת רישום המקרקעין הידועה בשם "טאבו". 

חלקה יכולה להיות ריקה, יכול להיות עליה חניון, משרד, בית פרטי, בית מגורים עם 5 קומות ואפילו 10 בניינים בני 20 קומות. 

כאשר רושמים בלשכת הרישום פרטי חלקה מפרטים את הבעלים בה ואת החלק של כל אחד. כאשר ישנו יותר מבעלים אחד הרישום הופך להיות מעט בעייתי, ישנם שני פתרונות מעשיים: 

1. רישום ב"מושע" – בעלות בלתי מסוימת.
בטאבו יופיע כל בעלים וחלקו היחסי בחלקה, לדוגמא: משה כהן, ת.ז 321654987, בעלים של 1/4 מתוך החלקה. כלומר, משה הוא הבעלים של רבע מתוך כל החלקה וכל מה שבנוי בה.
שיטת רישום זו בעייתית מאחר ולא מופיע בה מה בדיוק שייך למשה. נניח ויש 4 דירות בבניין ומשה הוא בעלים של דירה ספציפית, בטאבו לא מופיע איזו דירה שייכת למשה אלא שהוא מחזיק ברבע מהבניין כולו. כדי לרשום כראוי מה שייך למשה הומצא מנגנון רישום הבית המשותף.
2. רישום כ"בית משותף" – חלוקה לתתי חלקות ורישום בעלות ספציפית.
בצורת רישום זו, כל דירה תירשם כ"תת-חלקה" ספציפית ומשה יירשם כבעלים הבלעדי שלה.

בכדי לרשום בית משותף יש להכין תשריט של הבית ושל כל הדירות ואת שטחן המדויק. כמו כן בתשריט זה יופיעו כל ההצמדות שיש לדירות: חניות, גינות ומרפסות.
לאחר יצירת התשריט מנסחים תקנון הקובע לאיזו דירה תוצמד חנייה / מרפסת / גינה אשר עליו חתומים כל בעלי הדירות. עם התשריט והתקנון ניגשים לטאבו ורושמים את הדירות ואת ההצמדות.
רישום מסוג זה ניתן לראות באמצעות "נסח טאבו" אותו ניתן להוציא ממשרד המשפטים בעלות של 11 ש"ח. על קריאת והבנת נסח טאבו ניתן לקרוא כאן

הערת אזהרה

הערת אזהרה היא מונח משפטי המופיע בנסחי טאבו רבים. מהי הערה זו ומהי משמעותה?

הערת אזהרה היא למעשה מניעה לעשיית עסקה בנכס. השלמת עסקה במקרקעין היא תהליך הלוקח כ- 3 חודשים בין חתימת החוזה לבין העברת הבעלות בטאבו.
כאשר נחתמת עסקה במקרקעין התשלום נעשה בשלבים בדרך כלל, כך ההליך הבירוקרטי הכרוך בהעברה יכול לקחת מספר שבועות.

קונה של נכס צריך להיות בטוח שבמספר השבועות בין חתימת החוזה ותשלום חלק מהתמורה לא יימכר הנכס לקונה אחר.
כדי לוודא דבר זה, הקונה (בדרך כלל עורך דינו) הולך לטאבו עם חוזה הרכישה ומבקש לרשום הערת אזהרה לטובתו. כל עוד רשומה ההערה לא ניתן לרשום הערה סותרת ולא ניתן למכור לאדם נוסף את הנכס.
ברגע שתושלם העסקה תימחק ההערה לטובת הקונה והוא יירשם כבעלים החדש.

באילו נסיבות תירשם עוד הערת אזהרה?

כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן, והדירה עדיין לא קיימת אלא רק הקרקע עליה היא נבנית. עם חתימת החוזה תירשם הערת אזהרה לטובת הרוכש על הדירה שהוא עתיד לקבל כאשר הבניין יהיה מוכן ויירשם בפנקס הבתים המשותפים.
בתוך הערת האזהרה יירשם פירוט ההערה המדויק ומה הוא כולל. ישנן הערות אזהרה נוספות שונות אשר ניתן ללמוד על טבען מהפירוט המופיע בהערה.

שתהיה לכם שנה ממש ממש טובה

משבר הסאבפריים – האם הוא יכול לקרות בישראל?

פעמים רבות יוצא לנו לשמוע כי המחירים עולים וזוהי בועה שתתנפץ מהר מאוד בדיוק כמו שהיה בארה"ב, שם המחירים צנחו והיה תוהו ובוהו כלכלי שנמשך כמה שנים.
ראשית אנו רוצים להסביר מה בדיוק היה משבר הסאבפריים, כיצד הוא נגרם ולבסוף ניתן את דעתנו בנושא היתכנותו פה בישראל.

שוק הנדל"ן בארה"ב לפני המשבר:

בשנים שקדמו למשבר הייתה צמיחה אדירה במחירי הנדל"ן בארה"ב. הסיבות שגרמו לפריחה ולשגשוג היו בין היתר:
1. שיעור ריבית נמוכה שעודד אנשים פרטיים ומשקיעים לרכוש דירה, זאת מאחר והריבית בבנק נמוכה יותר ממה שיתקבל ברכישת נכס.
2. הוחל חוק המתיר לתת משכנתאות ללווים "לא טובים". מה הכוונה? לווים אשר כושר ההחזר שלהם איננו וודאי, לדוגמא: מובטלים או אנשים עם הכנסה נמוכה.
3. הוחל חוק המתיר לתת משכנתאות ללא מקדמה כלל, כלומר משכנתא על 100% משווי הנכס.
4. מאחר והבנקים ראו לפני עיניהם את המחירים בשוק עולים ועולים, הם היו בטוחים כי גם אם הלווים לא יחזירו את כספם, מכירת הבית תכסה את המשכנתא.
5. גופים פרטיים החלו במהרה לגייס כספים בצורה של אג"חים ולתת משכנתאות גם הם, במחשבה כי גם הם יוכלו לממש הנכסים במידת הצורך.
בשנת 2006 הועלתה הריבית בשוק, כך שלווים רבים לא יכלו יותר להחזיר את ההחזרים החודשיים והותירו את הנכסים לידי הבנקים, אשר הוציאו אותם לשוק.

סיבה נוספת לעזיבת הנכסים היא כתוצאה מכך שהלווה כלל לא שילם מקדמה על הנכס, ולמעשה גר "בשכירות" בבית אותו הוא קנה. וכשהתחילו ירידות מחירים, עזבו דיירים רבים את הבית שרכשו והלכו לגור בשכירות בנכסים שכעת היו זולים יותר מהבית עליו הם שילמו.
מאחר והמון נכסים יצאו לשוק במקביל, מחירם החל לרדת ולרדת, כאשר הבנק לא הצליח למכור אותם במחיר שהלווה, כך למעשה הפסיד כסף.
עוד ועוד נכסים הגיעו למצב הזה וגרמו לבנקים ולמשקיעים הפסדי ענק וכך החל המשבר הכלכלי שסחף את העולם.

האם גם עליות המחירים שאנו רואים היום בישראל יגרמו למשבר כמו שהיה בארה"ב?

אם נבחן את הגורמים שהובילו למשבר הסאבפריים נראה הבדל אחד משמעותי וגדול בין התנאים ששררו בארה"ב לבין התנאים היום בישראל, והוא אחריות הבנקים.
כידוע לכולנו, הבנק לא נותן משכנתא למי שאיננו יכול להחזיר. הבנק לא ייתן משכנתא הגדולה מ-75% מערך הנכס, כך ישנה מקדמה מינימאלית של 25% אשר הלקוח חייב לתת, זאת ערובה לכך שלא ינטוש את הבית שרכש כעת.
כמו כן, מרבית המשכנתאות שנלקחות בישראל הן שילוב של ריבית צמודה וריבית שאיננה צמודה, כך שהשפעת הריבית אם תעלה תהיה קטנה יותר.

אנו באופן אישי סבורים כי מחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות בארץ, ובתל אביב בפרט בגלל מחסור קשה בהיצע וכמו כן בשל שיעורי ריבית נמוכים.
ביום בו תעלה הריבית ייתכן ותהיה בלימה במחירי הדיור אך איננו צופים משבר אמיתי וירידת מחירים דרסטית.

ג'נטריפיקציה - חדירת אוכלוסיה מבוססת לשכונות חלשות תוך שינוי אופי השכונה

ג'נטריפיקציה (Gentrification) - "תהליך עירוני-חברתי בלתי מתוכנן או מתוכנן של חדירת אוכלוסייה מהמעמד הבינוני והגבוה לשכונות חלשות במרכזי ערים תוך שינוי מתמשך של אופי השכונה. פעמים רבות מלווה בתהליך של התחדשות פני הרחובות, שיפוץ בתים ותחלופה של העסקים באזור. תהליך זה הוא חלק מהתחדשות עירונית.
לצד יתרונות התהליך, המתנגדים לו מצביעים על פגיעתו במרקם החיים של קהילה שהתגוררה במשך שנים במקום, קהילה המפורקת תרבותית וחברתית, אשר נדחקת מסיבות כלכליות אל מחוץ למקום מגוריה לאורך עשרות שנים" (מתוך ויקיפדיה)

ג'נטריפיקציה הוא שמו של תהליך כלכלי וחברתי שמשמעותו חדירה של אוכלוסייה חזקה לשכונות מוחלשות. תוצאות התהליך הוא התחדשות האזור, שיפור בתשתיות, עליית מחירי הנדל"ן וכתוצאה מכך האוכלוסייה המקומית שאינה יכולה יותר לשאת ביוקר המחיה באזור עוזבת את האזור לאזורים פחות יקרים.
זהו תהליך שקורה בערים מרכזיות רבות בעולם, בינן ניתן למצוא את לוס אנג'לס, ניו יורק, ונקובר ולונדון.
גם בישראל התהליך קורה במספר מקומות בארץ, כאשר המוקדים העיקריים הם הערים הגדולות, ירושלים, תל אביב וחיפה. אנו נעסוק בשכונות שעברו ג'נטריפיקציה בתל אביב.

ישנן 4 גורמים עיקריים הגורמים לג'נטריפיקציה:

הכוונת רשויות 
בשנות ה- 70 נבחר שלמה להט (הידוע בכינויו צ'יץ') לראשות עיריית תל אביב. החלום שלו היה לשקם את שכונות העוני ולפתח את העיר. הוא ביסס את שדרות רוטשילד כמרכז עסקי, השקיע בשכונות הרוסות כגון נווה שרת ושכונת התקווה, הקים פרויקטים גדולים בכיכר אתרים, כיכר דיזינגוף, מרכז עזריאלי ועוד. צ'יץ' הקים את טיילת החוף שכעת יושבים עליה הבניינים היקרים ביותר בארץ.

ממשיכו רון חולדאי תרם גם הוא להמשך פיתוח העיר, השקעה בתשתיות, פיתוח שבילי אופניים, הקמת מרכזי בילוי כגון מתחם התחנה, הנמל ומתחם שרונה שיחזקו את הסביבה בה הם נמצאים.

לב העיר

ב-2003 הכריז אונסק"ו על מרכז תל אביב "העיר הלבנה" אתר לשימור היסטורי עולמי. ב-2008 אימצה עיריית תל אביב את עקרון השימור והכריזה על 1000 מבנים לשימור, מה שתרם לערכם ולצביון העיר כעיר עתיקה ויוקרתית.

יחד, שני ראשי העיר הובילו לשיפור נרחב בתשתיות העיר ולמיתוג העיר כ"עיר ללא הפסקה", דברים אלו גרמו לעליית מחירים ולפיתוח מהיר והביאו את האוכלוסייה החזקה לעבור למרכז העיר תל אביב. 

השכונות שהושפעו: מרכז העיר, צפון יפו, אזור החוף ולב העיר (ובמרכזן שדרות רוטשילד) שכונה מתפתחת מושפעת לדוגמא: נווה שאנן. עד לאחרונה השכונה סבלה מהזנחה גדולה. העירייה שמה לה למטרה לשקם את השכונה, כך הכריזה על הקמת פרויקט "שוק העלייה", שם יוקם מתחם מגורים ומרכז קהילתי עם שירותים נרחבים לאזרחים. כיום משווקים פרויקטים חדשים רבים למגורים בשכונה כאשר המחירים ממשיכים לעלות בשאיפה להגיע לממוצע העירוני.

כרם התימנים

הגירת אוכלוסיות
בשל עליית המחירים באזורים שערכם עלה משמעותית, אנשים מהמעמד הבינוני נדחקים ועוברים לשכונות קרובות עם מחירים נמוכים יותר. בשל המעבר שלהם ישנה תנופת פיתוח ניכרת באזורים הסמוכים, כך גם הם מתחילים לעלות. בדרך כלל נראה מודל מתפשט החוצה של ג'נטריפיקציה מהמרכז.

השכונות שהושפעו: גן החשמל, המושבה אמריקאית-גרמנית, יד אליהו, כרם התימנים.

שכונה מתפתחת מושפעת לדוגמא: צפון יפו

בשנים האחרונות האוכלוסייה החלה לנוע דרומה, כך נוצרה השפעה על מחירי הנדל"ן. לפני כמה שנים המחירים היו נמוכים אף מהממוצע הארצי, היום הם הגיעו לממוצע העירוני בת"א!

נווה צדק

חדירת אמנים

אחת הגורמים המעניינים לג'נטריפיקציה הוא מעבר של אמנים ואנשי בוהמה לשכונות מוחלשות, כך השכונה הופכת להיות טרנדית ואופנתית ואנשים נוספים עוברים בעקבותיהם לגור בשכונה. דבר זה גורם להתחזקות השכונה ולג'נטריפיקציה מואצת באזור. השכונות שהושפעו: פלורנטין ונווה צדק. עד לפני כ-30 שנה נווה צדק הייתה מיועדת להריסה כמו שכנתה מנשייה אשר נהרסה עד היסוד. בגלל מעבר אמנים לשכונה היא ניצלה ואף הפכה לאחת משכונות היוקרה בעיר. שכונה מתפתחת מושפעת לדוגמא: מונטיפיורי. עד לפני כמה שנים השכונה הייתה מלאה בשימושי תעשייה ומוסכים, כעת יותר ויותר מבני מגורים חדשים נבנים שם והמחירים ממשיכים לעלות. עם הקמת הרכבת הקלה השכונה צפויה להגיע לממוצע העירוני מאחר ותרוויח נגישות למקומות רבים.

הגירת יהודים מחו"ל

הגורם הזה איננו גורם בינלאומי, אלא גורם שקיים בישראל בלבד, ובתל אביב באופן פרטי. עולים המגיעים מחו"ל יוצרים ביקוש נוסף שדוחף את מחירי הדיור מעלה.השכונות שהושפעו: אזור חוף הים, נווה צדק וכרם התימנים.

תמונת מצב של השכונות בתל אביב:

שכונות שסיימו את תהליך ההתחדשות	שכונות בתהליך ההתחדשות	שכונות בתחילת התהליך
אזור החוף נווה צדק לב העיר – שדרות רוטשילד מרכז העיר הצפון הישן	פלורנטין כרם התימנים גן החשמל מונטיפיורי צפון יפו המושבה האמריקאית-גרמנית ביצרון	נווה שאנן צפון פלורנטין דרום יפו
טווח המחירים למ"ר: 40,000 ₪ - 100,000 ₪	טווח המחירים למ"ר: 55,000 ₪ - 50,000 ₪	טווח המחירים למ"ר: 15,000 ₪ - 25,000 ₪

וככה זה נראה על המפה: 

לסיכום, 

זהו תהליך מעניין שקורה במקומות רבים בעיר. משקיע נבון ישכיל לזהות את המקומות שמתחילים את התהליך ולמקסם את ההשקעה שלו.

הרכבת הקלה: מה יקרה לרובע העסקים בת"א?

האם המשרדים הגדולים יעזבו את העיר ללא הפסקה? אורן גלזר, מנכ"ל החטיבה המסחרית באנגלו סכסון ת"א, התראיין לכתבה ב- ynet בנוגע לעבודות הרכבת הקלה והפגיעה הצפויה בעסקים ובמשרדים. לצפייה לחצו על הקישור המצורף:

http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4687718,00.html

מפנים דירה בשביל משרדים להשכרה

לא מעט בעלי דירות, במיוחד באזור תל אביב, הופכים את הדירות שלהם למשרדים. 

למשרדים להשכרה יש תמיד ביקוש בשוק. כך אפשר ליצור מדירת חמישה חדרים, שני משרדים להשכרה יפים ומרווחים, שניתן לקבל עליהם דמי שכירות גבוהים יותר מאשר האפשרות של להשכיר את הדירה כדירה, ויחד עם זאת, לקחת מחירי שכירות הוגנים למען הצדק החברתי וקידום הכלכלה בישראל.

משפחה המחפשת דירת חמישה חדרים אולי תתקשה לשלם 6,000 ש"ח עבורה, אך עבור משרד של שניים וחצי חדרים במיקום מרכזי בהחלט ניתן לדרוש 3,000 ש"ח. כך יוצא שלמעשה זה עסקה כדאית לבעלי דירות.

איזו דירה יכולה להתאים כמשרד?

כל דירה. כלומר לא הדירה בה אתם גרים, אבל אם יש לכם דירה שרכשתם כשהשקעה, אולי אתם רוצים שתהיה דירה בצד בשביל הילדים ואולי זו דירה שקיבלתם בירושה. בכל אופן, אפשר בקלות להמיר את הדירה למשרד.

השלב הראשון כמובן הוא פינוי הדירה, וזאת כדי לשוות לדירה מראה משרדי יותר לפני שאתם מזמינים שוכרים פוטנציאליים.

בשלב השני, אחרי שהדירה נטולת ריהוט, הוא להתאימה למספר המשרדים הרצוי. ניתן לעשות זאת בקלות ביום עבודה אחד, יכול להיות שצריך קיר גבס בין משרד אחד לשני, לדאוג כמובן לאיזה מסדרון כניסה, כך שהכניסה למשרד אחד לא תהיה דרך המשרד השני ולכל אחד מהם תהיה גישה פרטית. אך לא להיבהל, מדובר שיפוצים ממש בסיסיים.

לבסוף, לאחר שהתאמתם את הדירה, תתחילו לפרסם ותראו את הביקוש.

איך לשווק דירה שהוסבה למשרד?

כמו שמשווקים משרד. אתם כבר לא מחזיקים בדירה, אלא בשני משרדים ולכן אתם צריכים להתייחס אליהם בהתאם. כמובן שיש לפרסם את הדירה בלוחות מסחריים שמציעים משרדים ולא דירות, אולי אצל משרדי תיווך.

במסגרת הפרסום, רצוי לא לכתוב משרדים להשכרה בבית דירות, אלא משרדים להשכרה בסביבה שקטה ורגועה. לא צריך להזכיר שמדובר בדירה שהוסבה למשרד, זה יהיה ברור כשיגיעו לראות. חשוב להדגיש את היתרון של העניין - בעל נכס מחויב, שיכול לתת שירות אישי כי אין בבעלותו עשרות משרדים. השוכר לא יקבל פס ייצור, אלא ייהנה משירות אחד על אחד.

האם זה הזמן לרכוש נכסים באזור העבודות על הרכבת הקלה?

אורן גלזר, מנכ"ל החטיבה המסחרית באנגלו סכסון ת"א, מתראיין אצל גבי גזית בנושא עבודות הרכבת הקלה - האם דווקא עכשיו כדאי לרכוש נכסים הנמצאים באזורים הבעייתיים האלו? האזינו לראיון:
גבי גזית - רדיו ללא הפסקה

בדרך לרכישת דירה - מדריך לקונה

דירה היא נכס יקר, אחד היקרים שתרכשו בחייכם. לפי אלו קריטריונים תבחרו את הדירה שלכם ולמה כדאי להיעזר בעורך דין. טיפים לרכישת דירה מיד שנייה.

מזל טוב, החלטתם לרכוש דירה. מאחר שמדובר בנכס יקר, מן הסתם אתם עומדים להשקיע בו את מרבית חסכונותיכם, ירושותיכם, להיכנס להתחייבויות משכנתה גדולות, או גם וגם. איך שלא יהיה, מדובר בהרבה כסף, אולי כל הכסף שלכם, ואם בדירה מיד שנייה עסקינן, חשוב מאוד להיות מודעים לכל השלבים החשובים בתהליך קניית הדירה, כדי שלא תמצאו את עצמכם עם נכס שעלה הרבה אבל שווה מעט.

מה חשוב לבדוק כשרוכשים דירה מיד שנייה?

נתחיל בכלל שנכון להרבה נכסים, אך במיוחד לדירה: חשוב לבחור דירה שתשמור על ערכה לאורך זמן וניתן יהיה למכרה בבוא היום במהירות ובמחיר הוגן.

זכויות במקרקעין – האם המוכר והבעלים של הקרקע הם אותו אדם?
מצאתם את הנכס שבו תרצו להשקיע ולהשתקע? התחילו בבדיקת הזכויות על הנכס. ראשית, בדקו את זכויות המקרקעין של הקבלן או המוכר, ואם יתעורר הצורך, אל תהססו להיעזר בשירותי עורך דין.
אם מדובר בקרקע של מנהל מקרקעי ישראל, בדקו האם למוכר חוזה פיתוח או חוזה חכירה. אם הקרקע פרטית, בקשו לדעת האם המוכר הוא בעל הקרקע הרשום בטאבו, ואם לא, הבינו היטב מה טיב זכויותיו להירשם או לרשום אתכם כבעלים. 

מצב הדירה – חפשו את הרטיבות
לכו לבקר בדירה ובבניין יותר מפעם אחת – מומלץ בשעות שונות. בדקו את תקינות הברזים, את עוצמת זרם המים, הפעילו את המזגן, ואל תשכחו להזיז חפצים שצמודים לקיר – פעמים רבות מסתתרת שם רטיבות.

אם אתם מתכננים לבצע שינויים בדירה, בדקו אם הם ניתנים לביצוע לפני סגירת העסקה.

הנאים השכנים בעיניכם? ובתי הספר? והסביבה?
לפני שתחליטו על קנייה, הסתכלו סביבכם. בררו מה בנוי ומהן תכניות הבנייה לעתיד באזור, ואפילו בדקו את תכנית המתאר המקומית. חשוב גם להבין מה מציעים הסביבה והאזור מבחינת נגישות, נוחות ועניין. בררו היכן נמצאים גני הילדים ובתי הספר הקרובים, מרכזי קניות, בית כנסת, איך התחבורה הציבורית באזור והאם הנגישות לצירי תנועה מרכזיים טובה. ותמיד כדאי לשאול ולהתעניין האם יש שכן המתבלט במיוחד, כזה הידוע כאחד שעושה צרות.

אל תשכחו את התשלומים הנוספים
חכו עוד רגע לפני שתסכמו עם המוכר מה יהיה המחיר הסופי, וחשבו גם את כל התשלומים הנוספים – תתפלאו לגלות שהם לא קטנים: מס רכישה – עשוי להגיע ל- 3% מערך הדירה, עמלת תיווך – 2%  ממחיר הדירה ושכר טרחה לעורך דין – 1%-2% ממחיר הדירה. עוד תשלומים נוספים כוללים אגרות שונות, כגון אגרת רישום בטאבו – רישום הערת אזהרה בהליך הרכישה – וחיבור לחשמל, מים וגז.

זיכרון דברים וחוזה – אל תמהרו לחתום
החלטתם שזה הנכס שלכם? התחילו בחתימה על זיכרון דברים. אולם, שימו לב – לזיכרון דברים כתוב יש תוקף של חוזה, אם מצויים בו הפרטים המהותיים הנדרשים לביצוע העסקה. לכן, כדאי להתייעץ עם עורך דין ולא להיחפז ולחתום על זיכרון דברים מחייב.
ממשיכים הלאה? הגיע הזמן להכין את החוזה. מה חשוב שיכיל החוזה? את כל ההסכמות וההבנות, הגדרה נכונה של הדירה (קומה, מספר הדירה כיווני האוויר וכד'), את הזכויות על הנכס כפי שהן מופיעות בנסח הטאבו. בנוסף, ודאו שלא מוטלים על הנכס שעבודים או עיקולים, וכן שלוח התשלומים וזמן מסירת הדירה לידיכם מתאימים לסיכום עם המוכר.

בדקתם, חתמתם, שילמתם וכבר יש לכם מפתח ביד? עכשיו נותר רק לבדוק עם עורך הדין שלכם כי רישום הזכויות על שמכם אכן בוצע, ולהתחיל לחפש חברת הובלה.