ריבית, משכנתא ומחירי הדיור, איך הכל קשור?

מחירי הדיור ממשיכים לנסוק ורבים שואלים את עצמם מדוע הם לא נעצרים?
אחת הסיבות המרכזיות לביקוש הגבוה ולכניסת משקיעים לשוק הנדל"ן היא הריבית האפסית אשר קיימת בשוק בישראל. מה המשמעות של ריבית אפסית?
באופן כללי נהוג לחשוב על ריבית נמוכה כמחוללת צריכה וריבית גבוהה כמחוללת חסכון. הרי אם הריבית גבוהה, הכסף שלי שווה יותר מחר מאשר היום ולכן עדיף לי לחסוך אותו. מאחר והריבית בבנק נמוכה, אנשים מחפשים מקומות אלטרנטיביים להשקיע את כספם בהם יקבלו תשואה גבוהה יותר על ההשקעה שלהם.
ניתן להשקיע בהשקעות בטוחות יותר, כגון אג''חים ממשלתיים, או תיקי מניות מבוזרים, או בהשקעות מסוכנות יותר כמו מניות. 

בדרך כלל, ישנה הלימה בין מסוכנות ההשקעה לתשואה שתתקבל. נכס מסוכן יותר יניב תשואה גבוהה יותר אם ההשקעה תתברר כמוצלחת. אחד מאפיקי ההשקעה שנדמה כי סותרים את האמור הוא אפיק הנדל"ן*.

להשקעה בנדל"ן יש שלושה יתרונות מרכזיים:
1. רמת סיכון נמוכה יחסית - באופן עקבי הנדל"ן ממשיך לעלות לאורך השנים ונדמה כי מלבד השכירות שניתן לקבל, גם ערך הנכס יעלה ואם נמתין מספיק זמן, נצא ברווח כפול ומכופל.
2. "קונים נדל"ן במחיר נמוך יותר ממה שמוכרים אותו" – כאשר אנו לוקחים הלוואה לקנות נדל"ן אנו מקבלים הלוואה מוזלת אשר נקראת "משכנתא".
בשנים האחרונות הריבית על המשכנתאות נעה סביב ה-2%-2.5% כאשר בשנה האחרונה חלה עלייה קלה. כלומר, על משכנתא של 500,000 ₪ נשלם בשנה ריבית בגובה של כ- 10,000 ₪.
נניח ורכשתי דירה במיליון ₪, לקחתי משכנתא של חצי מליון ואני משכיר אותה ב-3,500 ₪ לחודש, יש לי הכנסה של 42,000 ש" בשנה. למעשה על חצי הדירה שקיבלתי עליו הלוואה הכנסתי 21,000 ₪. אז שילמתי 10,000 ₪ לשנה והכנסתי 21,000 ₪ - זול יותר לקנות נדל"ן מאשר למכור!
3. "לנדל"ן תשואה גבוהה על ההון העצמי". נמשיך עם אותה הדוגמא מהסעיף הקודם: 

- השקעתי הון עצמי של 500,000 ₪. 
- אני מוציא בשנה 10,000 ₪ עלות הריבית.
- אני מרוויח בשנה 42,000 ₪ משכר דירה.
- בסה"כ אני ברווח שנתי של 32,000 ₪ על השקעה התחלתית של 500,000 ₪. 

  כלומר, תשואה שנתית של 6.4%.

לנדל"ן רמת סיכון נמוכה יחסית ותשואה גבוהה יחסית, כך הוא מצליח להיות השקעה אטרקטיבית למשקיעים שונים לאורך השנים. נטען לא פעם כי כאשר הריבית תעלה ועלות הנדל"ן תהיה יקרה יותר מאשר מכירתו אז תחול ירידת המחירים המובטחת.

מדוע איפה בנק ישראל אינו מעלה את הריבית כבר תקופה ארוכה ומשאיר אותה על רמתה האפסית? זה מחזיר אותנו למשפט הראשון שאמרנו על הריבית, ריבית היא מחוללת צריכה. כאשר הצריכה גבוהה בשוק, כך גם הייצור והפריון.
הגדלת הריבית תשפיע על כל השוק בדרכים שאינן רצויות, לכן יש לפנות לדרכים יצירתיות כיצד להעלות את הריבית מבלי להעלות את הריבית. לטעמנו "מס ריבוי דירות" שלגביו פורט במאמר הקודם, היא אחת הדרכים היצירתיות הללו. 
למה הכוונה? נסתכל על הדוגמא שבמאמר זה, אם ערך הדירה הוא מיליון ש"ח, גובה המס שבעלי שלוש דירות ומעלה, יחויבו בו הוא: 12,000 ש"ח לשנה. 

אם נחשב את התשואה, נראה שהיא נחתכת בלמעלה מ- 50% ומניבה כעת כ- 4% לשנה בלבד. 
מה שסביר להניח שיוריד את כדאיות ההשקעה. וכפועל יוצא, יוריד חלק מהביקושים בשוק.

*כל הכתוב במאמר זה מתייחס לנדל"ן למגורים בלבד ולא לנכסי השקעה כמסחר, משרדים וכו'.

מס דירה שלישית, מה זה אומר ומה צריך לדעת עליו?

רבות דובר לאחרונה אודות מס דירה שלישית, או בשמו הרשמי: "מס ריבוי דירות" אשר נכנס לתוקף עם אישור חוק ההסדרים. כמה בדיוק משלמים? מי משלם? והשאלה הגדולה ששוכרי הדירות שואלים בחשש, האם זה ישפיע על שכר הדירה שלי? ובכן, כל התשובות בהמשך...

• מס דירה שלישית, חל רק על מי שבבעלותו לפחות 2.5 דירות (לדוגמא, אם אתם הבעלים של רבע מ- 8 דירות אתם עדיין לא נדרשים לשלם) 
• מס דירה שלישית, ישולם על כל דירה נוספת מלבד 2 הדירות היקרות ביותר השייכות לבעלים.
• המס יחול רק על מי שמחזיק בשתי דירות (מתוך השלוש) ששוויין המשותף עולה על 1,150,000 ש"ח. 
• מי ששווי שתי הדירות הנוספות שבבעלותו גבוה מ- 1,150,000 ש"ח אך נמוך מ- 1,400,000 ש"ח ישלם מס מופחת.
• במידה ויש לכם בעלות על חלק מדירה, ישולם גובה המס כפול החלק היחסי בבעלות.
• גובה המס הצפוי הוא או 1% מערך הדירה, או עד 1,500₪ לחודש (על כל דירה), הנמוך מביניהם. חישוב מהיר מעלה כי כל דירה בשווי העולה על 1,500,000 ש"ח, תהיה חייבת במס תקרה של 18,000 ש"ח בשנה 
• מכירת דירה החייבת במס תזכה במענק שיכול להגיע עד ל- 75,000 ש"ח אשר ניתן להפקידו בקרן פנסיה ולפדותו ללא תשלום רווח הון.

אם אתם בעלים של מספר נכסים באזור המרכז ככל הנראה יחול עליכם מס שנתי של 18,000 ש"ח לדירה.
אם אתם שוכרים דירה וחוששים כי המס יגולגל עליכם אנו מציעים לכם לא לחשוש.
המחוקק קבע כי ייאסר על בעלי הדירות להעלות את דמי השכירות עקב הטלת מיסים עפ"י החוק החדש. כך שבמידה ובעל הדירה מעלה באופן חריג את שכ"ד או מוסיף תנאים כאלו בחוזה הדירה, אל תקבלו אותם בקלות ואל תהססו להתייעץ עם עו"ד בנושא. 

מספר בעלי הדירות החייבים במס, קטן משמעותית ממספר הדירות הקיימות בשוק. 

לא סביר שכל בעלי הדירות להשכרה בשוק יעלו את שכר הדירה ב- 1,500 ש"ח בחודש בגלל הוצאות של חלק מבעלי הדירות. 

ניתן להשוות מצב זה לחברות המשכירות דירות וחייבות בתשלום מע"מ בגובה 17%. הן יודעות שאינן יכולות להעלות את שכר הדירה בגובה המע"מ מאחר והן חייבות בו. לשוכרים קיימות אופציות אחרות בתנאים אטרקטיביים יותר בשוק.

לסיכום, מס ריבוי דירות הוא מס בגובה של כ-1% משווי הדירה. איננו סבורים כי הוא יחולל שינוי מהותי בשוק הנדל"ן ויוזיל את מחירי הדירות באופן משמעותי. וזאת, לאור הכמות הקטנה של מחזיקי שלוש דירות ומעלה. השקעה בנדל"ן עדיין נחשבת לאטרקטיבית ביחס לאפיקי השקעה אחרים. כמו כן, פתרון לשוק השכירויות יבוא מבניית פרויקטים להשכרה ארוכת טווח אשר יהוו אלטרנטיבה אמיתית לשוק הקיים היום.