הטיפ שהכי חשוב לדעת לפני שעושים עסקת נדל"ן

רכישת/מכירת דירה זו אחת העסקאות הגדולות והמורכבות שאנשים עושים בחייהם. בממוצע כל אחד ואחת מאיתנו יעשה עסקה כזאת 2.5 פעמים בחייו, בסכומים משמעותיים ובהתחייבויות לתקופות של 20-30 שנה. באופן טבעי עסקה כזאת מכניסה הרבה חששות וחוסר ודאות שנובעים בעיקר ממחסור בידע והבנה בשוק הנדל"ן.

הטיפ הראשון והכי חשוב – השתמשו באנשי מקצוע מומחים בתחום שאתם סומכים עליהם.

1.      עורך דין – מצאו עורך דין שעובד בנדל"ן. לא מישהו שעושה דיני משפחה, דיני עבודה ועל הדרך גם נדל"ן. מישהו שזו עיקר התמחותו ופעילותו בשגרה. ישנם סוגיות רבות הנדרשות, כולל התנהלות מול מרשם המקרקעין, מול רשויות המס, מול בנקי המשכנתאות, עליהם לייצג אתכם טוב ככל הניתן במהלך עריכת החוזה ולאחריו.

2.      שמאי – מומלץ לקחת שמאי טרם עשיית עסקה. בתור מוכרים תקבלו אינדיקציה משמעותית לשווי הדירה ובתור רוכשים זוהי הדרך שלכם לוודא כי בדירה אין חריגות בנייה, אין בעיות רישומיות ומהו המצב התכנוני של הנכס, כמו כן לקבל אינדיקציה לשווי הדירה. אם אתם מתכוונים לקחת משכנתה א קחו שמאי אשר עובד עם הבנק בו אתם לוקחים את המשכנתה והימנעו משומה נוספת בעת לקיחת המשכנתה עצמה.

שימו לב ששמאי מטעם הבנק יהיה רק אחרי חתימת החוזה, כך שאם הוא יגלה חריגות בנייה או בעיות אחרות כבר לא ניתן יהיה לסגת מהעסקה ויוכל לתת שווי נמוך יותר ממה שכבר חתמתם עליו.

3.      מתווך – המתווך הוא הגשר בינך לבין הקונה / המוכר. תפקידו להפגיש רצונות, להביא למוכר כמה שיותר קונים ולהביא קונה לכמה שיותר נכסים שיכולים לענות על הדרישות. מומלץ למצוא מתווך עם נסיון, היכרות טובה עם השוק ושאתה מרגיש שאתה סומך עליו שילווה אותך בדרך. המלצה אישית היא שבכל עסקה יהיו שני מתווכים, אחד למכור ואחד לקונה שלא תהיה הרגשה של העדפת צד. תפקידו העיקרי של המתווך הוא לנהל מו"מ מול הצד השני, בענייני מחיר, תנאי תשלום, מועד פינוי ועוד.

4.      בדק בית – כאשר רוכשים נכס יד שנייה, ובייחוד נכס שאינכם מתכוונים לשפץ מומלץ להביא בדק בית שיבדוק האם יש בעיות פיסיות במבנה אשר ידרשו טיפול והוצאה כספית.

5.      יועץ משכנתאות – גם משכנתה היא עולם ומלואו, הבנקים מתחרים זה בזה על הכסף של הלקוחות, ישנה משמעות גדולה להשוואה בין ההצעות השונות בין הבנקים ויצירת מסלולי החזרים טובים עבורכם. מומלץ לקחת יועץ משכנתאות פרטי שינהל עבורכם מו"מ בין הבנקים ויתאים מסלול עבורכם.

נכון, השירות של כל אחד מאנשי המקצוע האלה עולה כסף, לעיתים אפילו הרבה כסף אך לא להשתמש בהם יכול לעלות יותר. אנשי המקצוע הם העוגן והביטחון שלכם, השתמשו בהם בתבונה. גם עם כל הידע שנצבור לאורך התקופה אין תחליף לאיש מקצוע מקצועי ובעל ניסיון.

10 טיפים לסידור מהיר של הדירה לפני מכירה

יועץ הנדל"ן שלכם שואל אם הוא יכול להגיע לביתכם תוך שעה עם קונים פוטנציאליים שממש להוטים לראות את הנכס. מצד אחד, הבית לא ממש מסודר. מצד שני, אתם לא רוצים לפספס את ההזדמנות. אז מה אפשר לעשות כדי להתכונן למפגש הזה במינימום זמן? קבלו 10 דרכים מהירות לסידור הדירה לפני מכירה.

אם אתם לא יכולים לעשות הכול, תתחילו קודם בדברים שלא סובלים דיחוי, ואם אתם ברי מזל, יועץ הנדל"ן יכול אפילו לאחר קצת.

מה כדאי לעשות לפני ששוכרים דירה

אם אתם מחפשים לשכור דירה בקרוב, הנה כמה דברים שחשוב לעשות לפני כן, כדי להימנע ממפח נפש בעתיד.

• לפני שאתם מתחילים לחפש דירה להשכרה, חשוב שתגדירו את סדר העדיפויות שלכם, על מה אתם מוכנים להתפשר ועל מה בשום אופן לא. זה יעזור לכם להתמקד ולקבל החלטות. למשל: אזור או שכונה מסוימת, טווח מחירים, קירבה למקום העבודה, למוסדות חינוך, תחזוקת הבית, גודל המטבח, מקום למכונת כביסה, מעלית, מרפסת, מקום לגדל בעלי חיים וכו'
• כדאי להיעזר במשרדי תיווך, בעיתונים, בחברים ובמאגרי הדירות הרבים שיש באינטרנט. כך תוכלו לערוך השוואות ולגלות מה יש לשוק להציע. אם אתם מחפשים דירה בשכונה ספציפית, שוטטו באזור, חפשו שלטים על המרפסות, בלוחות המודעות ועל העצים. כמו כן, היכנסו למכולת השכונתית ולמספרה המקומית ותשאלו את העובדים במקום, הם תמיד יודעים הכל.
• שוחחו עם חברים ששוכרים דירה ובדקו מה הם אוהבים ולא אוהבים בדירה שהם שוכרים. שימו לב! אם הם גרים זמן רב באותה הדירה, יתכן והם כבר אינם מכירים את מצב השוק היום. 
• הסתובבו כמה שעות בסביבה בה אם רוצים לשכור וגלו את כל הדברים שחשובים לכם: גני ילדים, בית ספר, תחנות אוטובוס, בית מרקחת, קופת חולים, סופרמרקטים, דואר, גני שעשועים ועוד...
• מומלץ לבקר בדירה גם בשעות הבוקר וגם בשעות הערב. בדקו מה מצב החנייה באזור, האם יש מטרדי רעש בסביבה, האם יש בעיות תנועה.
• בררו כמה משלמים לוועד הבית ומה גובה הארנונה שתדרשו לשלם, וגם את מחירי השכירות באזור כדי לראות שהעסקה הוגנת.
• בדקו טוב טוב את הדירה על כל מערכותיה: חשמל, גז, מים, אמבטיה ושירותים, דוד שמש/חשמל. האם היא מתוחזקת היטב או במצב תחזוקה ירוד: האם יש רטיבות או סדקים בקירות, האם היא מסוידת כהלכה, צנרת: פתחו את הברזים כדי לבדוק את זרימת המים, חשמל: הדליקו את כל האורות ומכשירי החשמל ביחד, פתחו את המזגן, פתחו את החלונות והתריסים ובדקו את יתר האביזרים והמכשירים הנמצאים בדירה.
• בדקו את סוגי המנעולים בדלתות ובחלונות, האם יש אזעקה וסורגים? בקומות הנמוכות חשוב שיהיו סורגים בגלל סכנה של פריצות, ובקומות הגבוהות אם אין סורגים ויש לכם ילדים, זו עלולה להיות בעיה ממש רצינית.
• במידה והדירה כבר מושכרת, דברו עם השוכר העוזב ונסו לדלות ממנו מידע לגבי סיבת עזיבתו, מצב הנכס, שאלו אותו על בעל הדירה: איך היחסים ביניהם? האם הוא מוכן להשקיע בתחזוקת הדירה? כיצד הוא מטפל בליקויים הצצים מעת לעת? האם ובאיזו תדירות הוא העלה את שכ"ד בתקופת החוזה?
• כדי שתרגישו בנוח בסביבה החדשה שלכם, שימו לב לשכנים, האם הם צעירים או מבוגרים, בעלי משפחות או רווקים, האם יש בבעלותם חיות מחמד. האם יש שכן "בעייתי" בבניין?
• שוחחו עם השכנים, הם יוכלו לספק לכם מידע רב על המשכיר, על הדירה, על השכנים והסביבה. 

ועוד לא אמרנו מילה אחת על חוזה השכירות, ערבויות ושאר כאבי ראש, אבל זה כבר למאמר אחר...

עצות חשובות לרכישת מגרש לבנייה עצמית

מתכננים לרכוש מגרש למגורים ולבנות עליו את בית חלומותיכם? אנגלו-סכסון מגישה לכם 9 עצות זהב שימושיות שיסיעו לכם בתהליך.

רכישת מגרש לבניה, זה לא עניין של מה בכך, צריך לבחון את בחירת המגרש, כדאיות העסקה והשגת מימון מתאים ונוח. לעיתים עלות המגרש גבוהה יותר מעלות הבית שיוקם עליו. לפיכך, כדאי להיערך בהתאם, להבין את כל המשמעויות הנלוות לכך ולהיעזר ביועצים מקצועיים המתמחים בנושא. כמו כן, חשוב להצטייד כבר מראשית העסקה בעורך דין, במהנדס ובאדריכל. שישלימו את חלקה הרשמי של העסקה ויכינו עבורכם תוכנית בניה. זהו שלב אחד לפני קבלת היתר בניה וקבלת הצעות ביצוע מקבלנים.

נתוני המגרש
בטרם הרכישה, עליך לבדוק באמצעות מומחים את נתוני התכנון של המגרש וסביבתו. צריך לבדוק היטב ברשויות התכנון את זכויות הבנייה בכלל ואת אחוזי הבניה בפרט, מספר הקומות המותרים לבניה, מטלות פיתוח ודרישות מיוחדות (מיסים למיניהם).

זכויות המוכר 
חשוב לבדוק את זכויות המוכר, את רישום זכויותיו ותקפותן בספרי רשום המקרקעין או במנהל מקרקעי ישראל, וכן בחוזה או בשטרי המכר שיציג לך המוכר להוכחת זכויות אלה. חובה להתייעץ בשלב זה עם עורך דין.

הקמת צוות המתכננים
בחר מתכננים המתאימים לאופי שלך ולתקציב שלך, איתם תוכל למצוא שפה משותפת. זכור כי בית מגורים אינו מוזיאון פרטי של האדריכל המתכנן והוא מיועד בסופו של דבר להיות מותאם לך ולמשפחתך בלבד.

פרוגרמה מדויקת
שתף את המתכנן ברצונות וברעיונות שלך וקבע לו בכתב פרוגרמה מדויקת ככל הניתן. למשל מספר החדרים בבית. צורת הגג, מספר הקומות ועוד. שמע לעצותיו ועקוב אחרי הפתרונות שיציע לך. אל תסכים לקבל "בית מגירה" כלומר בית שתוכנן עבור מישהו אחר. דאג להתאמת הבית לצרכיך שלך בלבד.

שיטת הבניה
התייעץ עם מהנדס/מפקח וקבע איתו, כבר בשלב התכנון, מה תהיה שיטת הבניה ומאלו חומרים יבנה הבית. לשיטת הבניה משמעות רבה והשפעה על התכנון כולו. עבור פעמים רבות על התוכניות. נסה לדמיין את הבית. בנה מודל (באמצעות מודליסט או סטודנט לארכיטקטורה) כדי להבין את התכנון במלואו. אל תשכח שאינך מורגל בראיה תלת מימדית, כלומר אינך מודע לכל החלונות והפתחים, למיקום חדרי השירותים, לצורת הפיתוח ועוד.

תיאום בין המתכננים
שכור שירותי מתכנן חשמל, מים וביוב ודאג לתאום התכנון ע"י האדריכל. דרוש מכולם להוציא כתב כמויות מפורט, כולל תיאור החומרים ואיכותם. תזכור! תכנון טוב חוסך כסף רב ובעיות בשלב הביצוע. אל תתפתה לתת לבעל מקצוע כמו חשמלאי או אינסטלטור לתכנן עבורך את המערכות. חופש פעולה שכזה יוביל אותם לתכנון על פי הנוחות והעלויות שלהם, ללא התחשבות באינטרסים שלך.

החלטה על ביצוע הבניה
התייעצות בינך לבין מהנדס/מפקח ששכרת תוביל להחלטה באיזה אופן תתבצע הבניה:
א. על ידי קבלן ראשי שיטפל בכל הפרויקט ויסיר דאגה מלבך ושטרות מכיסך.
ב. חלוקת העבודה בין קבלנים שונים:
חציבה/חפירה, שלד, איטום, חשמל, ביוב ומים, אלומיניום, נגרות, גגן, טייח, צבע, רצף ועוד. כאשר אתה עוקב אחר העבודה באמצעות מפקח ששכרת. במקרה כזה אתה עשוי לחסוך כסף, אבל עלול להיות חשוף לקשיים ועיכובים בלוח הזמנים, כאשר עליך מוטלת האחריות על בעל מקצוע זה או אחר מה שמצריך הרבה אנרגיה וזמן יקר. גם מו"מ על תשלומים בינך לבין כל קבלן וקבלן יגזול ממך זמן. שקול אם פיצול העבודה בין קבלני המשנה מתאים לך, והאם אתה מספיק סובלני ובעל אורך רוח להתמודד עם כל כך הרבה בעלי מלאכה שונים, ולפעמים משונים.

חוזה בכתב עם הקבלן
תדאג לעריכת חוזה הוגן בכתב עם הקבלן הראשי או עם כל קבלן משנה. קבע מועדי זמנים לביצוע, והצמד את התשלומים לשלבי הביצוע. עמוד על זכות הפיקוח ובדיקת העבודה ע"י המתכננים, ועל שחרור תשלומים רק לאחר אישורם. דאג לביטחונות המתאימים למשך תקופת הביצוע וגם לתקופת האחריות. התייעץ עם עורך דינך, המתכננים והמפקח.
הצטייד בחומרים. אם החלטת שאתה הוא הקבלן, תדאג לקנות את מרבית החומרים בעצמך. כך תהיה לך שליטה על האיכות. שים לב שאתה עלול גם להיות חשוף לגניבות, להשחתה ולבזבוז חומרים אלה.

בעל המקצוע והרשויות
תדאג להדגיש לכל בעל מקצוע את חובתו למסור את העבודה לרשויות (חשמל, בזק, מים, ביוב וכדומה).

עובדים מהבית

עבודה מהבית היא סיטואציה מורכבת. מצד אחד עליכם לעבוד ולספק תוצרים ללקוחות, מצד שני אתם נמצאים בבית, רואים את כל הדברים שצריך לעשות: לשטוף כלים, לסדר את הסלון ולהשקות עציצים, ואת כל הדברים שאתם רוצים לעשות: להימרח על הספה ולסיים לראות את הסרט מאתמול. 

אז איך גורמים לכך שתעבדו כמו שצריך גם מהבית מבלי להתפתות לעיסוקים אחרים? 
הנה כמה טיפים בנושא:

1. הסוד טמון ביצירת סביבת עבודה מסודרת ומפרה, מעין משרד ביתי. סביבת עבודה כזו תקל עליכם ליצור מסגרת עבודה אמיתית ותעזור ליצור את המעבר מהבית ל"משרד". כמו כן, מומלץ לצאת מהפיג'מה ולהתלבש בהתאם. ככה באמת תרגישו שיצאתם לעבודה.
2. אם יש לכם בבית חדר שאינו בשימוש, הרווחתם. הפכו אותו לחדר העבודה הרשמי שלכם. במידה ואין חדר פנוי, חשוב שתהיו גמישים מבחינת צורת העבודה וכלי העבודה העומדים לרשותכם. כך תוכלו לנדוד ברחבי הבית, וליצור כל פעם משרד ביתי חדש
3. חשוב ליצור חוצץ ביניכם לבין ההתנהלות היום-יומית. מומלץ לבחור חדר המבודד מהאזורים המרכזיים בבית, כדי להימנע מרעשי רקע שיפריעו לכם לעבוד. אם חדר העבודה ממוקם ליד הסלון או המטבח, 
4. נסו להציב את שולחן העבודה בקיר המרוחק ביותר ממרכז הבית, כדי שהרעש יטריד כמה שפחות. מומלץ להשתלט על חדר שיש לו שירותים צמודים. היציאה מ"המשרד" לשירותים תגרור אחריה כמעט תמיד שיחות עם בני הבית, או פעילויות ביתיות שונות שיסיחו את דעתכם ויאטו את קצב העבודה.
5. תדאגו שניתן יהיה לנעול את חדר העבודה, על-מנת שתשמרו על פרטיותכם גם בעת העבודה וגם כשאינכם בתוך המשרד. כך בהדרגה תיווצר ההפרדה בין הבית לבין המשרד הביתי ובאופן כללי נסו למקם את עצמכם בחדר שניתן להסתגר בו, כגון חדר שינה.
6. הכניסו למשרד הביתי חפצים הנחוצים לכם לביצוע העבודה: מחשב, שולחן שרטוט, מדפסת וכ'ו, וגם חפצים שכנראה תצטרכו במהלך היום כגון: מים, נשנושים, טישו ועוד. אם אלו יישארו מחוץ לחדר העבודה, תמיד יהיה לכם תירוץ לצאת מהחדר ולהתחיל להתעסק עם דברים שאינם קשורים לעבודה.
7. תעצבו את החדר כך שיעניק לכם תחושת נוחות. אם יש תמונה שאתם אוהבים, צעצוע משרדי מדליק או דיסק שמכניס אתכם למצב רוח של עבודה, חשוב שיהיו בחדר. כך המעבר מהבית ל"משרד" יהיה פשוט יותר.
8. ארגנו לעצמכם סדר יום, או סדר שבועי. כך תוכלו להימנע ממקרה בו תמצאו את עצמכם עובדים במשך כל שעות היום. חלוקה של שעות היום בין עבודה לחיים הפרטיים, תתמוך ביצירת סביבת עבודה מפרה ובריאה.

לסיכום, ניתן לומר כי עבודה מהבית זהו מהלך הדורש מכם חשיבה מוקדמת ותכנון עתידי של המרחב בו אתם חיים, כלומר הבית. תכנון כזה יסייע לכם ולבני המשפחה להתרגל למצב החדש, וימנע חיכוכים בין העובדים והחיים תחת אותה קורת גג.

10 דרכים מהירות להכין את הבית לתצוגה בפני קונים

יועץ נדל"ן משאיר הודעה בתא הקולי שלך שהוא מגיע לביתך עוד שעה עם קונים פוטנציאליים, 

אתה עומד לקחת חלק בחוויה של תצוגת מכירה. אז מה עליך לעשות כדי להתכונן למפגש כזה בלי שיש לך זמן רב? בוא נסתכל על 10 דרכים מהירות להכין את הבית לקראת המפגש הצפוי:
 1  מגבת נקייה וספונג'ה
נקה את המטבח, חדרי האמבטיה, השירותים ואת הכניסה לביתך. אם צריך תשתמש במגבת נקייה או ספונג'ה על מנת לנקות כתמים מלוכלכים.
 2  אבק ורהיטים
ניגוב מהיר של הרהיטים מאבק, מסך הטלוויזיה ומסכי המחשב, יכולים להפוך כל חדר למבריק.
 3  ניקיון של דלפקים ואי במטבח
כל הדלפקים והאי במטבח צריכים להיות נקיים ומפונים מעומס וכלים כלשהם, לרבות דפים, פתקים, קישוטים ואביזרים קטנים שצריכים להיות מאוחסנים.
 4  תסדר את המיטות
כל המיטות בבית צריכות להיות מסודרות עם כלי מיטה מתאימים.
 5  פח הזבל מרוקן
כל פחי הזבל צריכים להיות מרוקנים. כמו כן, שטוף אותם פעם בשבוע על מנת להוציא את הריחות המוזרים שנדבקים אליהם עם הזמן.
 6  שטיחים שאובים
תשאב שטיחים פעם בשבוע כדי לתת לשטיח מראה נקי ורענן. תשקיע את מאמציך בכניסה לבית ובסלון.
 7  אורות דלוקים
בית חשוך נותן תחושה של בית קודר. תדליק את כל האורות בבית ותפתח את הצלונים והתריסים על מנת להאיר את ביתך. תהיה בטוח כמובן שהשמשות של החלונות שלך נקיים.

 8  תמלא את מדיח הכלים
תנקה את כל הכלים מהכיור, השיש, האי ודלפק האוכל. פשוט ע"י מילוי המדיח, אבל אל תפעיל אותו בזמן תצוגת הנכס.
 9  תמלא את מכונת הכביסה ומייבש הבגדים.
בגדים צריכים להיות מורמים ואסופים ע"י השמתם בסל הכביסה או ע"י השמתם במכונת כביסה או במייבש. ושוב, אל תפעיל מכשירים אלו.
 10  תעבוד מהתחלה לסוף
תתחיל מנקודת ההתחלה של הקונים שזו בעצם הכניסה לבית שלך, עד שתגיע לחדר הכי מרוחק. תרים כל דבר שנמצא על הרצפה, הדלפקים והמשטחים החיצוניים.

וואו! יש לך הרבה דברים לעשות בשעה. אך אל דאגה. אם אתה יכול לגייס את יתר דייריי הבית לעזור (שוחד זה גורם מתמרץ), אתה תהיה מופתע כמה ניתן להספיק בזמן כל כך מועט. אם אינך יכול לעשות הכול, תתחיל קודם כל בדברים שלא סובלים דיחוי, ואם אתה בר מזל, יועץ הנדל"ן אפילו יכול לאחר קצת.

10 דרכים להעלות את ערך הבית

אם החלטת למכור את ביתך מכל סיבה שהיא, אתה רוצה כלי ראשוני שיעזור לך להעלות את הערך של ביתך באופן מיידי וללא הוצאות מיותרות. בשוק נדל"ן תחרותי כמון של היום, בנוסף לצורך שהבית שלך יהיה במחיר אטרקטיבי והולם אתה צריך לוודא שהבית שלך גם מספק את הרושם שיותיר את הקונה ללא מילים.

דרך נפלאה לשדרג את הבית שלך במצב שהוא ימשוך מספר מקסימאלי של קונים פוטנציאלים רציניים זה לספק את הקונה בבית שנמצא במצב של "קנייה מיידית" כלומר "להביא את הבגדים ולהיכנס".

אז מהן הן 10 הדרכים להעלות את הערך של ביתך באופן מיידי? בוא ונעיף מבט:

 1  חדר המדרגות ולובי הכניסה לבית
חדר המדרגות ולובי הכניסה הם כרטיס הביקור של הבניין בו נמצאת דירתך. התרשמות הקונים מתחילה עוד לפני הכניסה לדירה. לכן חשוב בשלב זה כי נדאג שהלובי יהיה בעל מראה מסודר ונקי, דלתות הכניסה ללובי סגורות כדי למנוע חדירת אבק וחול ואם בבניין ישנה מעלית רצפת המעלית והמראה נקיים.

 2  גינון וסידור חיצוני של הדירה
השקעה בגינון החצר שלך, גיזום השיחים וטיפוח הפרחים יכולים להפוך את החצר הקדמית שממנה נכנס הקונה לביתך לחוויה נעימה ומזמינה. תשקול איך הבית שלך נראה לאחר רדת החשכה, כאשר קונים רבים עדיין נמצאים ומשוטטים ברחובות בחיפוש אחר בית. התקנה של אביזרי תאורה חדשניים ופשוטים יהפכו את החצר הקדמית של ביתך לחצר מודרנית ומלהיבה.
 3  דלת הכניסה, חלונות ודלתות פנים
דלת הכניסה לבית שלך זהו חלון הראווה של הבית ויוצר רושם ראשוני מהותי אשר רומז על מראה פנים הבית ועל היחס של דייריו על אסתטיקה ועיצוב. לכן בשלב זה חשוב שתסלק מכשולים מאזור הכניסה, תשמן את הדלת כדי לוודא שאין חריקות, לא לאחסן פריטים מאחורי הדלת שחוסמים פתיחה חלקה, העבירו ניקוי ותלו שלט.
חלונות - העבר ניקיון יסודי לחלונות הבית שלך, כדי לאפשר לאור להיכנס באופן מלא. תדמיין את הקונה שנכנס לביתך וניגש לחלון על מנת לראות את הנוף מביתך החוצה.
דלתות פנים – שדרוג מאיר ומזמין לקונה הוא התקנה של ידיות חדשות שאינן כרוכות בהוצאה גדולה ויכולת לשדרג את הכניסה לחדרים באופן משמעותי.
 4  רצפת הבית
רצפת הבית שלך מצריכה לעבור ניקיון. תדמיין בליבך את התחושה של קונה שעובר בביתך מחדר לחדר על רצפה נקייה ומבריקה. אגב ניקיון יסודי של רצפה בהירה מאיר את הבית ומגדיל את החדרים.
 5  המטבח
אם המטבח שלך מצריך מתיחת פנים תשקול לחדש את הארונות והידיות כולל הסיפון מתחת לכיור. מסתבר שהמטבח הוא אחד החדרים המשפיעים על סיכוי מכירת הדירה יותר מכל חדר אחר בבית.
 6  חדר האמבטיה
בוא נודה על האמת. אנחנו כולנו נמצאים זמן רב ביום בחדרי האמבטיה, לכן זה לא מפליא שקונים רוצים שחדרי האמבטיה שהם עומדים לקנות יהיו שימושיים ויפים.
אסלה חדשה, כיור וארונות חדשים יכולים להיות הוצאה גדולה ומיותרת ברוב המקרים. אבל אביזרים קטנים כמו נקיון, תיקון אריח קרמיקה, צבע על הקירות ובמיוחד על התקרה שצוברת עובש ועוד אביזרי נוי מיוחדים לאמבטיה יכולים לעשות את כל ההבדל.
 7  תאורה
אם מנורה ישנה עדיין תלויה בסלון שלך אולי זה הזמן לחדש. בית מואר היטב יכול להדגיש את התכונות החיוביות של כל חדר ולספק לקונה תחושה מוארת ובהירה לצד בית מזמין ואווירה חמה.
 8  צביעת הבית
סיוד פשוט של הבית יאפשר לנו לתת לקונה תחושה של ניקיון ודירה חדשה.
 9  גג ומערכות פנימיות
על מנת להבטיח שאתה מקבל את הצעת הרכישה הגבוהה ביותר עבור ביתך תוודא שאם אתה מתגורר בדירה בקומה האחרונה שאין לך נזילות או רטיבות מהגג. אם כן, זה הזמן לתקן אותם ואם צריך לזפת אל תהסס! בסוף זה משתלם.
גם המערכות הפנימיות של הבית כגון חשמל ואינסטלציה צריכים לעבוד באופן מושלם. קונים לא אוהבים להיכנס לבית שהמערכות הפנימיות לא עובדות היטב.
 10  ניקיון יסודי של הבית
הדרך הזולה ביותר שכל מוכר יכול לעשות לפני שהוא מוציא את הבית שלו למכירה, זה לערוך ניקיון עמוק ויסודי של כל משטחי הבית. דלי, סבון, מעט מים וסמרטוטים יכולים להפוך כמעט כל בית לבית שמוכן לתצוגה בשוק. אבל אל תחפף, אתה צריך לנקות באופן יסודי, לכן זה אומר גם מתחת לתנור או מתחת לרהיטים שהרבה זמן לא הזזת אותם.

מוצף בעצות? אל תהיה! תבחר אחד או שניים מהנושאים ברשימה אשר מתאימים לתקציב שלך ופשוט תתחיל לעשות! תמצא את דרכך ברשימה ותדע שעשית כל שביכולתך כדי לשדרג את הבית שלך באופן הטוב ביותר על מנת להרשים את הקונה.

בדרך לרכישת דירה - מדריך לקונה

דירה היא נכס יקר, אחד היקרים שתרכשו בחייכם. לפי אלו קריטריונים תבחרו את הדירה שלכם ולמה כדאי להיעזר בעורך דין. טיפים לרכישת דירה מיד שנייה.

מזל טוב, החלטתם לרכוש דירה. מאחר שמדובר בנכס יקר, מן הסתם אתם עומדים להשקיע בו את מרבית חסכונותיכם, ירושותיכם, להיכנס להתחייבויות משכנתה גדולות, או גם וגם. איך שלא יהיה, מדובר בהרבה כסף, אולי כל הכסף שלכם, ואם בדירה מיד שנייה עסקינן, חשוב מאוד להיות מודעים לכל השלבים החשובים בתהליך קניית הדירה, כדי שלא תמצאו את עצמכם עם נכס שעלה הרבה אבל שווה מעט.

מה חשוב לבדוק כשרוכשים דירה מיד שנייה?

נתחיל בכלל שנכון להרבה נכסים, אך במיוחד לדירה: חשוב לבחור דירה שתשמור על ערכה לאורך זמן וניתן יהיה למכרה בבוא היום במהירות ובמחיר הוגן.

זכויות במקרקעין – האם המוכר והבעלים של הקרקע הם אותו אדם?
מצאתם את הנכס שבו תרצו להשקיע ולהשתקע? התחילו בבדיקת הזכויות על הנכס. ראשית, בדקו את זכויות המקרקעין של הקבלן או המוכר, ואם יתעורר הצורך, אל תהססו להיעזר בשירותי עורך דין.
אם מדובר בקרקע של מנהל מקרקעי ישראל, בדקו האם למוכר חוזה פיתוח או חוזה חכירה. אם הקרקע פרטית, בקשו לדעת האם המוכר הוא בעל הקרקע הרשום בטאבו, ואם לא, הבינו היטב מה טיב זכויותיו להירשם או לרשום אתכם כבעלים. 

מצב הדירה – חפשו את הרטיבות
לכו לבקר בדירה ובבניין יותר מפעם אחת – מומלץ בשעות שונות. בדקו את תקינות הברזים, את עוצמת זרם המים, הפעילו את המזגן, ואל תשכחו להזיז חפצים שצמודים לקיר – פעמים רבות מסתתרת שם רטיבות.

אם אתם מתכננים לבצע שינויים בדירה, בדקו אם הם ניתנים לביצוע לפני סגירת העסקה.

הנאים השכנים בעיניכם? ובתי הספר? והסביבה?
לפני שתחליטו על קנייה, הסתכלו סביבכם. בררו מה בנוי ומהן תכניות הבנייה לעתיד באזור, ואפילו בדקו את תכנית המתאר המקומית. חשוב גם להבין מה מציעים הסביבה והאזור מבחינת נגישות, נוחות ועניין. בררו היכן נמצאים גני הילדים ובתי הספר הקרובים, מרכזי קניות, בית כנסת, איך התחבורה הציבורית באזור והאם הנגישות לצירי תנועה מרכזיים טובה. ותמיד כדאי לשאול ולהתעניין האם יש שכן המתבלט במיוחד, כזה הידוע כאחד שעושה צרות.

אל תשכחו את התשלומים הנוספים
חכו עוד רגע לפני שתסכמו עם המוכר מה יהיה המחיר הסופי, וחשבו גם את כל התשלומים הנוספים – תתפלאו לגלות שהם לא קטנים: מס רכישה – עשוי להגיע ל- 3% מערך הדירה, עמלת תיווך – 2%  ממחיר הדירה ושכר טרחה לעורך דין – 1%-2% ממחיר הדירה. עוד תשלומים נוספים כוללים אגרות שונות, כגון אגרת רישום בטאבו – רישום הערת אזהרה בהליך הרכישה – וחיבור לחשמל, מים וגז.

זיכרון דברים וחוזה – אל תמהרו לחתום
החלטתם שזה הנכס שלכם? התחילו בחתימה על זיכרון דברים. אולם, שימו לב – לזיכרון דברים כתוב יש תוקף של חוזה, אם מצויים בו הפרטים המהותיים הנדרשים לביצוע העסקה. לכן, כדאי להתייעץ עם עורך דין ולא להיחפז ולחתום על זיכרון דברים מחייב.
ממשיכים הלאה? הגיע הזמן להכין את החוזה. מה חשוב שיכיל החוזה? את כל ההסכמות וההבנות, הגדרה נכונה של הדירה (קומה, מספר הדירה כיווני האוויר וכד'), את הזכויות על הנכס כפי שהן מופיעות בנסח הטאבו. בנוסף, ודאו שלא מוטלים על הנכס שעבודים או עיקולים, וכן שלוח התשלומים וזמן מסירת הדירה לידיכם מתאימים לסיכום עם המוכר.

בדקתם, חתמתם, שילמתם וכבר יש לכם מפתח ביד? עכשיו נותר רק לבדוק עם עורך הדין שלכם כי רישום הזכויות על שמכם אכן בוצע, ולהתחיל לחפש חברת הובלה. 

כיצד להתארגן למכירת דירה

החלטתם לעבור דירה? מזל טוב! כעת יש להתארגן לקראת המכירה. אנגלו-סכסון תל אביב תורמת לכם מניסיונה הרב במכירת דירות ומציגה את המדריך המקוצר למוכר.

 1  מצאו את המסמכים המעידים על זכויותיכם בדירה. מסמכים אלה יכולים להיות שונים. אנו נזכיר כאן רק את העיקריים: שטר מכר, שטר חכירה, חוזה עם הקבלן או הבעלים הקודמים (במידה וזכיותיכם טרם נרשמו במקום כלשהו). אם יש לכם בעיה רצוי שתפנו לעורך הדין שטיפל בעסקה בזמנו.

 2  מצאו באמצעות נסח ו/או מסמכים אחרים כי על דירתכם אינה רובצת בעיה כלשהי שלא ידעתם: משכון, משכנתא, שעבוד, עיקול, צו הריסה, זכויות כלשהן של צד ג' וכדומה. הקונה ירצה לדעת את האמת וכל האמת.

 3  בדקו בעירייה באם יש זכויות כלשהן נוספות שלא ידעתם עליהן בהווה או בעתיד הקרוב. זכויות אלה (תוספות שטח בניה למשל) עשויות לשנות את המחיר שתדרשו.

 4  עליכם לקבוע, כדי לספר לקונה, מהן ההצמדות לנכס: מיקום ומספר חניות, מחסן, שטח גג ועוד. כדאי לוודא היכן ממוקם דוד השמש שלכם ומה מצב חובותיכם בגין ארנונה וועד הבית.

 5  הבטיחו לכל קונה כי מסים שונים שולמו על ידכם בזמנו או הנכם מודעים להם ומתחייבים לשלמם כגון: מס רכישה (בעת שרכשתם את הנכס), היטל השבחה, פטור או תשלום מס שבח (נושא זה חשוב ביותר עקב מורכבות חוקי המס וחובה לבדוק אותו טרם הוצאת הדירה למכירה).

 6  הכינו את הדירה לביקור קונים. הרושם הראשוני חשוב ביותר למכירה. בתקופה זו, תקופת "הצרכן הנבון", כל קונה עורך השוואות. השקעה מזערית של זמן וכסף יכולה להעניק לדירתכם יתרון של ממש לעומת הדירות המתחרות בשוק.

 יצירת אוירה למכירה:

1. להיעדר מהבית או להימצא "בפרופיל נמוך" בזמן שהסוכן מראה אותו לקונים.
2. להדליק את כל האורות. להדליק את הקירור או החימום (לפי העונה).
3. לפתוח וילונות ותריסים בשעות היום.
4. להרחיק חיות מחמד. עדיף להוציא אותן מהדירה בזמן שמראים אותה לקונה.

הכניסה לבית:

1. לדאוג לכניסה מסודרת ומוארת לבניין.
2. לבדוק שהמספר המואר של הבית פועל.
3. לנקות את חדר המדרגות לפני יום הביקור.
4. לכסח דשא ולגזום גדר חיה (במקרה של בית קרקע).

יצירת הרגשת מרחב בדירה:

1.  לפנות מעברים בחדר מדרגות (פנימי). לאחסן רהיטים עודפים ולסדר מחסן (אם יש).
2.  לפנות משטחי עבודה במטבח (שיש, גז וכדומה).לפנות בגדים ודברים מיותרים מחדר ארונות.
3.  לסדר את חדרי השינה וחדרי הילדים.

דירה מתוחזקת היטב:

1.  לתקן דליפות מברזים ובאסלות. לחזק ידיות דלתות וסגרי ארונות רופפים.
2.  לתקן סדקים בטיח. לתקן צבע מתקלף.
3.  לנקות ולתקן חלונות ותריסים. לנקות מסנני אויר במזגנים.
4.  לתקן האיטום סביב האמבטיה/ כיור.
5.  להחליף נורות שרופות. לשמן דלתות חורקות.
6.  לסייד חדרים אם צריך.

איך לבחור עורך דין

עסקת נדל"ן היא אחת העסקאות הגדולות והחשובות שעורך אדם בחייו. את העסקה מלווים מספר אנשי מקצוע, החל במתווך שתפקידו לסגור את העסקה הטובה ביותר עבורך, דרך אדריכל שתפקידו לסייע לך לעצב את דירת חלומותיך וכלה בעורך דין שתפקידו לסייע בכל הנושאים המשפטיים הקשורים לעסקה.

מאחר והנושאים המשפטיים סבוכים ודורשים ידיעה מעמיקה בחוקי המקרקעין, יש לבחור את עורך דינך בקפידה, כך שתוכל להיות סמוך ובטוח כי יערוך חוזה המגן על זכויותיך וישמור על האינטרס שלך בעסקה, ולא פחות חשוב, שלא תפסיד את העסקה בגלל חוסר זמן או חוסר בקיאות בנדל"ן התל אביבי

תפקידי עורך הדין:

1.      עריכת חוזה המכירה/רכישה לפי הסיכומים שהגעת אליהם עם הצד השני.

2.      בדיקה כי הנכס הנרכש/הנמכר אכן בבעלות חוקית, לא קיימים עליו עיקולים/אזהרות שונות על הנכס אשר מונעות קיום העסקה ויכולות להיות מכשול לקבלת הבעלות על הנכס כגון משכנתא לא משולמת, הערת אזהרה סותרת לבעלות המוכר ועוד.

3.      בדיקה כי שטח הנכס שהוצהר זהה לשטח הנכס המופיע ברישום נסחי הטאבו.

4.      בדיקת זכויות הבנייה בנכס, האם קיימות חריגות בנייה או צווי הריסה על הנכס אשר

יכולים להבאת כתב אישום על בעל הנכס.

5.      רישום סופי של זכויותיך בנכס בלשכת רישום מקרקעין.

6.      טיפול מול רשויות המס בנושא פטור או תשלום המס.

7.      להביא לידיעתך בעיות/סוגיות שאינך מודע אליהן בנושא הנכס.

טיפים בבחירת עורך דין:

1.      בעסקת נדל"ן חשוב מאוד לבחור עורך דין שעיקר עיסוקו הוא נדל"ן. עורך דין שאינו מתעסק בנדל"ן עלול לא להכיר את כל עיקרי החוק ולסרבל את העסקה בגלל זוטות שאינו בקיא בהן, יתרה מזאת, אנו ממליצים להיעזר בשירותיו של עו"ד מתחום הנדל"ן שעוסק בעיקר בעסקאות נדל"ן בת"א. רק עורך דין נדל"ן מיומן יידע מה הנקודות העיקריות עליהן יש להתעכב בעסקאות נדל"ן, מהן הרגישויות הספציפיות ומה הדרך הטובה ביותר להגן עליך בעת עריכת חוזה.

2.      מומלץ לבקש מעו"ד סימוכין על עריכת חוזי נדל"ן לאורך השנים ו/או המלצות מלקוחות עבר.

3.      יש לבדוק האם ערך את כל הבדיקות הרלוונטיות שצוינו לעיל.

4.      יש לדאוג שעו"ד ידאג להערכות מיסוי וטיפול ראשוני בנושא טרם חתימת העסקה ולא להמתין לרגע האחרון.

5.      האם יש המלצות מלקוחות עבר שיוכלו להעיד על מיומנותו של עורך הדין בנושא.

אל תשכחו! עסקת נדל"ן היא מהחשובות בחייכן, כפי שאתם רוצים לעשות את העסקה הטובה ביותר עבורכם, בחרו את אנשי המקצוע הטובים ביותר שילוו אתכם במסע לעבר עסקת הנדל"ן שלכם!

מה כדאי לבדוק לפני שקונים דירה יד שנייה

לפני שקונים דירה בין אם זה למגורים או להשקעה, חשוב מאוד לבדוק מספר רב של גורמים בנכס עצמו ובסביבתו.

אם מדובר בדירה אליה אתם עוברים, כדאי לבדוק אם ישנם ליקויי בנייה, כדי שלא תחיו במקום לא בטיחותי וכדי שלא יקרו חלילה תקלות שיחייבו אתכם לפנות את הדירה.

לצורך בדיקת ליקויי בניה, כדאי להזמין מומחה שיעשה בדק בית ויבדוק את המקום באופן יסודי ביותר.

יחד עם זאת, נתקלנו בלקוחות שהפסידו עסקאות ממש טובות כי היועץ שהם לקחו היה מחמיר מדי וכך הוא "השחיר" את הנתונים של הדירה. 

בכל זאת, בואו לא נשכח שמדובר בדירת יד 2 ולא דירה חדשה וישנם נתונים חשובים יותר מאריח סדוק, או מרצפת עקומה כמו: מיקום, קומה, שטח, מעלית, חניה...

בכל אופן, מומלץ לבצע מספר בדיקות חשובות בטרם אתם סוגרים עסקה:

·         בדיקת רטיבות

בדיקת רטיבות במקום היא חשובה מאוד. במיוחד בדירות קרקע רטיבות יכולה להיות בעיה שתלווה אתכם לאורך כל הזמן בו אתם גרים במקום. רטיבות ועובש הם בלתי רצויים בעליל. הם אינם תורמים, בלשון המעטה, לבריאות של מי שחי בקרבתם ופעמים רבות לא ניתנים לגמרי לפתירה.

כך שאם ישנו חשד הזמינו מומחה בתחום שיבדוק האם אכן קיימת בעיית רטיבות ואם כן, האם היא נובעת מבעיה נקודתית שניתן לפתור בעזרת תיקון כלשהו או שלא כדאי להכניס כאן ראש בריא למיטה חולה.

·         בדיקת קרינה

קרינה היא גורם מוסווה, גורם שבכלל לא לוקחים אותו בחשבון אם לא מודעים היטב לכך. הקרינה היא קטלנית וכבר קרו מקרים שבשל הקרינה חזקה ממקור כמו אנטנה, התחלואה באותה סביבה במחלות כאלה ואחרות עלתה באופן דרסטי.

שימו לב לקרינה. השתדלו באופן כללי לא לרכוש נדל"ן הקרוב לאנטנה בולטת, ובכל מקרה הזמינו מומחה שיבדוק את הנושא, כדי שתוכלו לישון בשקט וכדי שלא תגלו יום אחד שאתם גרים במקום מסוכן שעלול לפגוע בריאותכם

·         בדיקת תחושה כללית

לבסוף, ולא פחות חשוב, בדקו את התחושה הכללית שלכם לגבי הדירה. האם "התחברתם" אליה ואתם מרגישים בה בנוח מהרגע שנכנסתם אליה, או שלמרות שזו דירה חדשה ויפה משהו בה מפריע לכם ומעורר בכם תחושת אי נוחות? תשובה על כך תסייע לכם רבות בקבלת ההחלטה 

טיפים לרכישת דירה למגורים בתל אביב

רכישת דירה בתל אביב הוא תהליך מבלבל שעלול להיות ארוך ומייגע. 

קבלו 10 טיפים שיעזרו לכם למצוא את הנכס הנכון בזמן ובמחיר הטוב ביותר!

שוק הנדל"ן התל אביבי מאוד דינמי, כאשר דירות נכנסות ויוצאות מהשוק במהירות גדולה, לכן אני, ממליץ להקדיש 100% זמן בפרויקט מציאת הדירה, זו עבודה בפני עצמה ולא הייתי ממליץ להתייחס למשימה זו כעל הדרך. יש לקחת את המשימה ברצינות ועדיף לתחום אותה לפרק זמן של 3 חודשים ולראות בזמן זה כמה שיותר דירות (נתקלתי בלקוחות שכבר 7 שנים מחפשים ובודקים ופספסו הזדמנויות טובות מאוד. בדיעבד הם מצטערים שלא קנו כל אחת מהדירות ששללו במרוצת הדרך)

1. החלטיות

זהו הטיפ החשוב ביותר! הרבה פעמים אנו רואים דירה, מתלהבים ממנה ואפילו המחיר נראה לנו סביר ועדיין אנו מחליטים להמתין ולראות נכסים נוספים. עד שחשבנו וכבר רצינו את הנכס- מישהו קנה אותו.
מניסיוננו, מקרים כאלו מאוד אופייניים לשוק הביקוש וההיצע בתל אביב.
ולכן, גבשו מראש את הקריטריונים שלכם ל"דירה המושלמת" ראיתם את הדירה המושלמת שלכם? קדימה, קחו אותה בלי היסוס!
קריטריונים לדוגמא לבחירת דירת מגורים בתל אביב: איזור, מוארת, שקטה, מעלית, חניה, שטח, קומה, משופץ, לא משופץ...)

2. תקציב פנוי

פנו לבנק לקבלת מסגרת המשכנתא שתוכלו לקבל, כך מסגרת התקציב הפנוי האמיתית תהיה ידועה, ולא תבזבזו זמן על נכסים שאינם בתקציב האמיתי שלכם!

3. סקר שוק: איתור נכסים

בדקו את מחירי הדירות עם הפרמטרים באזור המבוקש, כך תעריכו את תקציב החיפוש ותוכלו לצמצם את מספר הדירות שתבקרו בהם ולחסוך זמן ואנרגיה. חיפוש ובדיקת מחירי דירות ניתן לבצע דרך פרסום בעיתונים, באינטרנט, פנייה למתווכים ועוד.

4. בדיקות בנכס

לפני שעושים עסקה בנכס כלשהו יש לעשות מספר בדיקות, את רובן עורך הדין שלך יבצע אך ניתן לעשות אותן באופן עצמאי, כך לחסוך זמן על דירות שאינן רלוונטיות.
יש לבדוק בטאבו על שם מי רשומה הדירה והאם מי שהציג עצמו כמוכר הינו באמת בעל הזכות בנכס.
האם הדירה תואמת את התוכניות המופיעות בעירייה? כלומר האם יש חריגות בנייה בנכס? האם על הדירה קיימים עיקולים,חובות וכו'...

5. לראות את הנכס ביום ובלילה

מומלץ לבקר בדירה בשעות היום ובשעות הערב ואפילו לטייל בשעות הלילה המאוחרות בקרבת הבניין

6. הקצו תקציב להוצאות נוספות

רוכשים רבים שוכחים שמעבר למחיר הדירה ישנן הוצאות נלוות נוספות שאינן נלקחות בחשבון, וכשהם נדרשים לשלם אותן הם נכנסים למצוקה כלכלית.
חשוב לקחת בחשבון הוצאות נוספות כגון מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, תשלומי הצמדה למדד, שיפוץ ושדרוגים בדירה, חיבורי חשמל ועוד

7. רכוש משותף

בדקו את סביבת הבניין והדירה. שימו לב לתחזוקת השטחים המשותפים כגינה, מעלית וחדר המדרגות. שאלו את הדיירים על איכות החיים בבניין, מצב הניקיון והרעש.
בחנו את מצב הגג ומיקומם של דוודים וצנרת. אם לבניין יש חניה, בררו מי רשאי להחנות בה והאם לדירה שאתם מעוניינים בה מוקצית חניה נפרדת.

8. בנייה באזור

חשוב לברר האם מתוכננת בנייה באזור, סלילת כביש או הקמת אזור מסחרי גדול. כדי לבחון את הפרטים הללו יש לפנות לעירייה ולברר בפגישה פרונטאלית.

9. שטח הדירה

ייתכן הבדל בין שטח הדירה המופיע בטאבו, השטח בחשבונות ארנונה והשטח בפועל.
בדרך כלל פער בטווח שלכ- 10% בין השטחים השונים נחשב כסביר, מעבר לכך הפער יכול להיות כתוצאה מתוספות בנייה לאורך השנים כגון סגירת מרפסות וכיו"ב.
בכדי ללמוד מה השטח המדויק ניתן למדוד את הדירה בצורה מדויקת, בעניין הזה נמליץ להתייעץ עם עורך הדין על מנת לבדוק כיצד מתמודדים עם הפער האמור.

10. הכרת מחירי השוק

מומלץ ללמוד את המחירים באזור בו אתם מעוניינים לפי אתר מדלן, כך ברגע שתמצאו דירה תדעו להעריך כמה שווה מ"ר בנוי בדירה.

כעת, אפשר להתחיל לראות דירות ולמצוא את הדירה הנכונה! בהצלחה...