ריבית, משכנתא ומחירי הדיור, איך הכל קשור?

מחירי הדיור ממשיכים לנסוק ורבים שואלים את עצמם מדוע הם לא נעצרים?
אחת הסיבות המרכזיות לביקוש הגבוה ולכניסת משקיעים לשוק הנדל"ן היא הריבית האפסית אשר קיימת בשוק בישראל. מה המשמעות של ריבית אפסית?
באופן כללי נהוג לחשוב על ריבית נמוכה כמחוללת צריכה וריבית גבוהה כמחוללת חסכון. הרי אם הריבית גבוהה, הכסף שלי שווה יותר מחר מאשר היום ולכן עדיף לי לחסוך אותו. מאחר והריבית בבנק נמוכה, אנשים מחפשים מקומות אלטרנטיביים להשקיע את כספם בהם יקבלו תשואה גבוהה יותר על ההשקעה שלהם.
ניתן להשקיע בהשקעות בטוחות יותר, כגון אג''חים ממשלתיים, או תיקי מניות מבוזרים, או בהשקעות מסוכנות יותר כמו מניות. 

בדרך כלל, ישנה הלימה בין מסוכנות ההשקעה לתשואה שתתקבל. נכס מסוכן יותר יניב תשואה גבוהה יותר אם ההשקעה תתברר כמוצלחת. אחד מאפיקי ההשקעה שנדמה כי סותרים את האמור הוא אפיק הנדל"ן*.

להשקעה בנדל"ן יש שלושה יתרונות מרכזיים:
1. רמת סיכון נמוכה יחסית - באופן עקבי הנדל"ן ממשיך לעלות לאורך השנים ונדמה כי מלבד השכירות שניתן לקבל, גם ערך הנכס יעלה ואם נמתין מספיק זמן, נצא ברווח כפול ומכופל.
2. "קונים נדל"ן במחיר נמוך יותר ממה שמוכרים אותו" – כאשר אנו לוקחים הלוואה לקנות נדל"ן אנו מקבלים הלוואה מוזלת אשר נקראת "משכנתא".
בשנים האחרונות הריבית על המשכנתאות נעה סביב ה-2%-2.5% כאשר בשנה האחרונה חלה עלייה קלה. כלומר, על משכנתא של 500,000 ₪ נשלם בשנה ריבית בגובה של כ- 10,000 ₪.
נניח ורכשתי דירה במיליון ₪, לקחתי משכנתא של חצי מליון ואני משכיר אותה ב-3,500 ₪ לחודש, יש לי הכנסה של 42,000 ש" בשנה. למעשה על חצי הדירה שקיבלתי עליו הלוואה הכנסתי 21,000 ₪. אז שילמתי 10,000 ₪ לשנה והכנסתי 21,000 ₪ - זול יותר לקנות נדל"ן מאשר למכור!
3. "לנדל"ן תשואה גבוהה על ההון העצמי". נמשיך עם אותה הדוגמא מהסעיף הקודם: 

- השקעתי הון עצמי של 500,000 ₪. 
- אני מוציא בשנה 10,000 ₪ עלות הריבית.
- אני מרוויח בשנה 42,000 ₪ משכר דירה.
- בסה"כ אני ברווח שנתי של 32,000 ₪ על השקעה התחלתית של 500,000 ₪. 

  כלומר, תשואה שנתית של 6.4%.

לנדל"ן רמת סיכון נמוכה יחסית ותשואה גבוהה יחסית, כך הוא מצליח להיות השקעה אטרקטיבית למשקיעים שונים לאורך השנים. נטען לא פעם כי כאשר הריבית תעלה ועלות הנדל"ן תהיה יקרה יותר מאשר מכירתו אז תחול ירידת המחירים המובטחת.

מדוע איפה בנק ישראל אינו מעלה את הריבית כבר תקופה ארוכה ומשאיר אותה על רמתה האפסית? זה מחזיר אותנו למשפט הראשון שאמרנו על הריבית, ריבית היא מחוללת צריכה. כאשר הצריכה גבוהה בשוק, כך גם הייצור והפריון.
הגדלת הריבית תשפיע על כל השוק בדרכים שאינן רצויות, לכן יש לפנות לדרכים יצירתיות כיצד להעלות את הריבית מבלי להעלות את הריבית. לטעמנו "מס ריבוי דירות" שלגביו פורט במאמר הקודם, היא אחת הדרכים היצירתיות הללו. 
למה הכוונה? נסתכל על הדוגמא שבמאמר זה, אם ערך הדירה הוא מיליון ש"ח, גובה המס שבעלי שלוש דירות ומעלה, יחויבו בו הוא: 12,000 ש"ח לשנה. 

אם נחשב את התשואה, נראה שהיא נחתכת בלמעלה מ- 50% ומניבה כעת כ- 4% לשנה בלבד. 
מה שסביר להניח שיוריד את כדאיות ההשקעה. וכפועל יוצא, יוריד חלק מהביקושים בשוק.

*כל הכתוב במאמר זה מתייחס לנדל"ן למגורים בלבד ולא לנכסי השקעה כמסחר, משרדים וכו'.

כיצד מיקום הנכס משפיע על מחירו

לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן היא אולי הסיסמא המזוהה ביותר עם ענף הנדל"ן. אז מדוע בעצם הדבר החשוב ביותר בנכס הוא המיקום שלו? כיוון שהדבר היחיד שלא ניתן לייצר פעמיים הוא מיקום. כלומר, לא ניתן לבנות שני בתים שונים באותה הכתובת בדיוק. ולפיכך, מיקום הינו מוצר ייחודי שאינו ניתן לשכפול.
כאשר עוסקים בתמחור נכסים בהתאם למיקום שלהם, ישנם מגוון פרמטרים פיזיים ואספקטים סביבתיים שונים שצריך לקחת בחשבון, כיוון שהם עשויים להשפיע באופן משמעותי על שווי הנכס.
ישנו מיקום המבדיל בין ערים ואזורים גאוגרפיים שונים בארץ. במקרה כזה, קיים קושי ממשי לכמת באופן חד משמעי את ההבדל ביניהם. כך לדוגמה, קשה להשוות בין דירה בירושלים לדירה בתל אביב. שתיהן נחשבות לערים אטרקטיביות ומבוקשות למגורים אצל חלקים גדולים באוכלוסיה, כאשר לכל אחת מהן יש את היתרונות הייחודיים שלה.
לעומת זאת, ישנם נכסים הנמצאים באותה העיר ולעיתים באותה סביבת מגורים, אותם ניתן לכמת בצורה קלה יותר. לדוגמה: שני בניינים באותו הרחוב, כאשר לאחד מהם צמוד בית ספר ולשני לא. כיצד אם כן ההבדל במיקום יבוא לידי ביטוי במחיר?

נפרט כעת רשימה של הבדלים קטנים במיקום אשר משפיעים על שווי הנכס ואת סדר גודל השפעתם.
לפני כן, רק נחדד ונוסיף כי מה שלעתים נראה כחסרון לאדם אחד מתגלה כיתרון לאדם אחר. ולכן, לא בכל עסקה יתגלה פער שכזה ויתכנו גם מקרים הפוכים.

פרמטרים חיוביים ושליליים	הפחתה ראויה	תוספת ראויה
בית ספר	(5%-) - (2.5%-)
כביש ראשי עם אוטובוסים	(10%-) - (7.5%-)
בית קברות	(5%-) - (2.5%-)
דירה חזיתית ברחוב רועש	(15%-) - (10%-)
דירה עורפית ברחוב שקט	(12%-) - (8%-)
דירה מול בניין גבוה או מגדל המסתיר את הנוף	(12%-) - (8%-)
בית חולים	(7.5%-) - (5%-)
בית כנסת	(5%-) - (2.5%-) אם מרבית האוכלוסייה באזור חילונית	(5%+) - (2.5%+) אם מרבית האוכלוסייה באזור דתית
נוף לים/נוף חלקי לים		(30%+) - (10%+)
קומה גבוהה		2%-3% תוספת לכל קומה
גינה ציבורית/פארק		(15%+) – (5%+)
רחוב ללא מוצא		(5%+) - (2.5%+)

לסיכום,

ניתן לראות כי קיימים לא מעט הבדלים בשוויים של נכסים הסמוכים זה לזה. לכן, ראוי לבחון היטב את הסביבה שבה נמצא הנכס שאתם מעוניינים לרכוש ולראות כיצד מה שנמצא בסביבתו עשוי להשפיע על שוויו ועל מידת האטרקטיביות שלו עבורכם.

מדוע חשיפת הציבור למידע דווקא תורמת לעליית מחירי הדיור?

הקדמה - מידע והשפעתו על השוק ועל השחקנים
נניח ושני סופרמרקטים מוכרים עגבניות, אחד מוכר ב- 1.99 ₪ לק"ג והשני ב- 9.99 ₪ לק"ג, סביר להניח שקונה המודע לפערי המחירים יעדיף לקנות עגבניות בסופר הזול מביניהם, בעוד שקונה שאיננו מודע לכך, יקנה באחד משני הסופרים ללא העדפה ברורה.
במידה וכל הקונים היו מודעים להפרשים, ככל הנראה כולם היו קונים בסופר הזול, כך שהבעלים של הסופר היקר היה נשאר עם סחורה עודפת והיה נאלץ להוריד את מחיר העגבניות כדי שהקונים ישובו לקנות אצלו.
זוהי למעשה מידת ההשפעה של מידע בשוק תחרותי. בהינתן תנאי השוק האמורים, הקונים יודעים להעריך שווי מוצר ולבחור ממי לרכוש אותו והמוכרים יודעים לקבוע את מחיר המוצר בהתאם, כדי להישאר בתחרות.
מידע הינו אחד הכלים הבסיסיים המסייע לנו כצרכנים לעשות את ההחלטות הנכונות כיצד להוציא את כספנו ולקבל בתמורה את המקסימום האפשרי.
דוגמא לשימוש במידע צרכני שאנחנו אוהבים לעשות הוא אתר השוואת המחירים זאפ, בו ניתנת לנו סקירה של המוצרים הקיימים בשוק, רמות המחירים השונות ופרטי המוכרים. לאחר איסוף המידע ולמידת הנתונים, ניתן להחליט מהו שווי המוצר, כמה יחידות לרכוש ממנו ומהיכן.

מידע בשוק הנדל"ן

כיום, כל נכס מקרקעין שנמכר חייב להיות מדווח לרשות המסים. דיווח זה נרשם ומפורסם ברבים באתר רשות המסים.
לפני כ- 3 שנים, הוקם אתר מדלן המהווה אתר נגיש עם מידע זמין הנמשך מאתר רשות המסים, בו ניתן למצוא אינפורמציה על נכסי מקרקעין שנמכרו.
מטרת האתר הייתה להביא את המידע לציבור בציפייה שמידע זה יעזור לקונים ולמוכרים לקבל החלטות הרלוונטיות למצב השוק ולהביא את עסקאות המקרקעין לשווי האמיתי שלהן.
לצערנו אנו סבורים שהנגשת המידע לא הצליחה במטרתה המקורית. בהמשך מאמר זה נסביר מדוע.

השפעתו של מידע חלקי
כפי שראינו בהקדמה, למידע יש השפעה על צעדיהם הן של הקונים והן של המוכרים.
נחזור רגע לדוגמא מההקדמה, נניח שבסופר הזול אכן מוכרים עגבניות ב-1.99 ₪ לק"ג, אך רק בקנייה מעל 300 ₪, אחרת העלות היא 9.99 ש"ח לק"ג. ונניח, שמידע זה אינו מגיע לידיעת הלקוחות, כלומר בשוק ישנו מידע חלקי בלבד המשמיט את תנאי המבצע.
מה תהיה התוצאה?
הקונים ילכו לסופר "הזול" וכאשר הם יגלו את תנאי המבצע, הם ככל הנראה יעקמו את הפרצוףויחד עם זאת יבצעו את הקנייה מאחר ואין טעם לטרוח ולהגיע לסופר אחר כאשר המחיר זהה. הבעלים של הסופר "היקר" שוב יראה את תגובת הקונים ויגיב בהתאם על ידי הורדת המחיר. כאשר המידע המלא יגיע לשוק (דרך פרסומים שונים) הצרכנים ישקלו מחדש את הבחירה שלהם.
אז מה למעשה קרה כאן? המידע החלקי נתן תמונה לא נכונה של תנאי השוק שלפיו פעלו הקונים. בהתאם לפעולת הקונים הגיבו המוכרים והמחירים השתנו בהתאם.
המידע הקיים בשוק הנדל"ן
נכון להיום, המידע המסופק על ידי מערכות הדיווחים הוא לעתים מידע חלקי במקרה הטוב ולעתים מידע מוטעה במקרה הרע.
למה הכוונה? כאשר קונה מתכוון לרכוש דירה, הוא נדרש לחשוב על שווי של מספר גורמים:
- שטח הדירה
- קומה
- האם יש בבניין מעלית
- האם לדירה צמודה חנייה?
- מהו שטח המרפסת/גינה השייכת לדירה?
לכל הגורמים הללו יש שווי, והשווי הזה משוכלל במחיר הדירה הסופי שמשולם. אם לא נדע את טיב הגורמים בכל עסקה שנסגרה לא נבין כמו שצריך את שווי הדירה לבדה אלא את שוויה כחלק ממכלול, כך אנחנו מקבלים מידע שהוא חלקי בלבד.

שטח הדירה הוא השטח הרשום בלשכת רישום המקרקעין, או בשמה הנפוץ "טאבו". השטח הרשום בטאבו לא היה קבוע לאורך השנים. למשל מרפסות שנסגרו ע"י תריסולים לא נרשמו בפועל בשטח הדירה, כך ששטח הדירה בפועל גדול משטחה הרשום (לעתים יכול להיות הפרש של עשרות מ"ר). כך שהמספר המופיע בדיווח הוא מידע מוטעה.
דיווח לדוגמא של דירה שנמכרה:

לפי הדיווח מדובר על דירה של 79 מ"ר בקומה ג' שנמכרה במחיר של 3,400,000 ₪, כלומר במחיר של כ-43,000 ₪ למ"ר. בפועל, דירה זו לפי תוכניות של אדריכל, היא בשטח של 86 מ"ר, הפרש של כ-10% בשטח הדירה! בנוסף, בבניין יש מעלית ולדירה מוצמדת חנייה בטאבו.
מה יקרה בשוק בעקבות דיווח כזה?
גם המוכר וגם הקונה יראו שווי שוק גבוה יותר של דירת 79 מ"ר במרכז ת"א, כך המוכר יעלה את המחיר אותו הוא מבקש. במקביל, הקונה יעריך את המוצר שהוא מחפש בסכום גבוה יותר וכך מחיר המכירה הסופי יהיה גבוה יותר משוויה האמיתי.
איננו יכולים לומר בוודאות כי מספר העסקאות המדווחות בצורה זו הוא מועט, ישנה כמות לא מבוטלת של עסקאות המדווחות בצורה זו ומספקות כאמור מידע חלקי ומוטעה.
עם זאת, מאז כניסת חוק המכר והגדרה סופית של שטח פלדלת בשנת 2009, הדיווחים מדויקים יותר ומספקים תמונה אמיתית יותר של עסקת המכר. כך גם דיווח על חניות צמודות נכנס לתוקף.

לסיכום,

מידע הינו כלי בסיסי וחשוב להתייעלות השוק, כאשר הוא מאפשר לקונים ולמוכרים לקבל החלטות מושכלות ונבונות יותר.
אך המידע הקיים היום בשוק הנדל"ן, מספק לעתים תמונה לא מהימנה של השוק כפי שהוא באמת.
קיימות עסקאות רבות המשקפות שווי הגבוה משוויין האמיתי המניעות הן את המוכר והן את הקונה לסגור עסקה במחיר גבוה יותר, וכך נגרמת עלייה בכלל השוק.
כמובן שעליית מחירי הדיור איננה חד מימדית ונגרמה אך ורק בגלל חופש המידע, אך אנו סבורים כי יש לחופש המידע השפעה כלשהי וזוהי השפעה אשר ניתן לתקן ע"י יצירת מנגנון דיווח של נתוני אמת מדויקים ובדיקתם.

מחיר למשתכן, הבשורה גדולה יותר ממה שנדמה לנו

מדינת ישראל כידוע מחזיקה בכ- 90% מקרקעות המדינה אשר מנוהלות על ידי רמ"י- "רשות מקרקעי ישראל " (שנקראה עד לאחרונה מנהל מקרקעי ישראל).
במסגרת ניהול הקרקעות, יוזמת רמ"י תכניות להקמת שכונות מגורים ומשווקת את הקרקעות ליזמים בכדי שיבנו עליהן דירות מגורים וימכרו לצרכנים הסופיים.

שיטת שיווק מסורתית
עד היום, שיטת שיווק הקרקעות הייתה לפי ההצעה הגבוהה ביותר. כלומר, היזם שיציע את ההצעה הגבוהה ביותר על הקרקע יזכה בקרקע.
חישוב היזם כשהוא מציע את ההצעה:
1. ראשית היזם יחשב בכמה הוא יוכל למכור את הדירות? נקרא לסכום הזה X
2. לאחר מכן יפחית היזם מע"מ, רווח יזמי צפוי ואת עלויות הבנייה הכוללות ובסה"כ Y.
3. הסכום Y-X הינו הסכום המקסימאלי אותו יסכים היזם לשלם עבור הקרקע.

שיטת מחיר למשתכן
שיטת השיווק החדשה מגדירה את הזוכה כמי שיציע את המחיר הנמוך ביותר בו ימכור מ"ר דירה בנוי לצרכן הסופי.
מ"ר דירה בנוי, הוא מונח המשכלל את שטח הדירה, שטח המרפסת, המחסן הצמוד ואת החניות הצמודות לדירה לפי מקדמים שהוגדרו על ידי משרד השיכון.
במסגרת המכרז ניתנת הנחה קבועה על הקרקע בשווי של כ- 200,000 ₪.
לדוגמא, אם היזם זכה במכרז בהצעה של 7,800 ₪ למ"ר דירה בנוי, הוא מחויב למכור דירה של 90 מ"ר + מרפסת + מחסן + 2 חניות (שמשוכלל ל- 100 מ"ר בנוי) במחיר של כ- 780,000 ₪ + מע"מ, ובסה"כ כ- 915,000 ₪.
חישוב היזם כשהוא מציע את ההצעה:
1. ראשית היזם יחשב את עלות הקרקע + עלות הבנייה – נקרא לסכום הזה Z.
2. לאחר מכן יוסיף היזם את הרווח יזמי – נקרא לסכום הזה K.
3. הסכום Z+K הוא הסכום המינימאלי בו יסכים היזם למכור את הדירות.

תוצאות של שיווק בשיטת מחיר למשתכן
בקריית מוצקין באזור הנקרא "מתחם כורדאני" נמכרו חלק מהקרקעות בשיטת שיווק מסורתית לפני כשנה וחלקן נמכרו במסגרת מכרז מחיר למשתכן.
דירות במתחם שנבנות כחלק מהמכרז המסורתי שווקו במחיר של כ- 1,400,000 ₪ לדירה בעוד שבמסגרת מכרז מחיר למשתכן סכומי הזכייה עמדו על מחירי שיווק של כ-920,000 ₪ על דירות דומות. זוהי הנחה של כ-40% במחיר הדירה הסופי!
כאשר התחילו לשווק את הקרקעות, צפי משרד השיכון היה שההנחה תהיה בגובה ההנחה על הקרקע, כלומר כ-200,000 ₪ ליחידה אך בפועל ההוזלה הייתה משמעותית הרבה יותר.

מדוע ההנחה כה מהותית ומדוע זוהי בשורה משמחת?
למעשה מה שניתן לראות בתוצאות המכרזים הוא כי שיטת התמחור היא שונה בעליל.
בשיטת המכירה הרגילה, נקודת המוצא של היזם הייתה מה הוא יכול לקבל, כלומר היזם מביא בחשבון את תמורה לפי מחיר השוק, וכך הוא מגיש הצעה על הקרקע.
מי שנהנה מהרווח הוא לא היזם אלא המדינה שקיבלה את המקסימום האפשרי על הקרקע בתנאי השוק (לכן נשמעו טענות שונות על "ספסרות הקרקעות" ע"י המדינה).
בשיטת מחיר למשתכן, נקודת המוצא היא כמה יעלה ליזם לבנות את המבנה. התשלום על הקרקע הוא קבוע והיזם צריך לחשב כמה תעלה לו הבנייה. כך למעשה מי שנהנה מהרווח הוא לא היזם ולא המדינה מאחר והיא מקבלת מחיר קבוע על הקרקע (שהוא כבר אחרי הנחה) והרווח כולו מגיע לצרכן הסופי שישלם פחות על הדירה שהוא רוכש.

מה זה אומר עבורי?
האם כדאי לרכוש דירה במכרז מחיר למשתכן?
אם אתה זכאי לרכוש דירה במחיר למשתכן, אנו ממליצים לעשות זאת, מאחר וקיים פער גדול בין מחיר השוק לבין המחיר בו משווקות הדירות. כאשר הדירה תהיה מוכנה ניתן יהיה להשכיר אותה או לגור בה וכעבור תקופה של 5 שנים למכור אותה.
האם דירות במכרזי מחיר למשתכן יורידו את המחירים בשוק?
להוריד את המחירים בשוק הינה אמירה אבסולוטית ולא ניתן לומר זאת באופן גורף. באזורים בהם ישווקו הקרקעות, ייתכן ותהיה ירידה מסוימת ברמות המחירים מאחר ולקונים תהיה אלטרנטיבה לרכישה במחיר נמוך יותר ולפיכך יאלצו המוכרים "להתיישר" עם השוק ולהוריד את המחיר לאותן רמות.
אך האם ירידת מחירים זו תקרין גם החוצה, לערים הסמוכות? לטעמנו לא ובמיוחד בתל אביב לא תורגש ההשפעה כלל. כיוון שמעבר לכך שאין כרגע מכרזים בת"א לטובת מחיר למשתכן ושהביקוש לדירות עולה באופן תמידי במאות אחוזים על ההיצע הקיים, מרבית האנשים המחפשים לרכוש דירה בת"א רוצים לגור ספציפית בעיר ללא הפסקה ואינם מוכנים להתפשר או אפילו לשקול מגורים בערים חלופיות.

שורה תחתונה
מכרזי מחיר למשתכן מביאים איתם בשורה חיובית במובן שהיזם כבר לא פועל לפי תנאי השוק אלא לפי עלויותיו בלבד, כאשר הרווח העודף כולו מועבר לצרכן הסופי שמשלם פחות על הדירה.

ביום בהיר אפשר לראות את עליית המחירים

רועי הרוש מנכ"ל משותף באנגלו סכסון תל אביב, עושה סדר בנתונים

"ירידת מחירי הדירות בהשפעת צעדי כחלון אינה אומרת דבר על מגמות השוק"

ההתנהגות של שוקי הנדל"ן בתל אביב ובירושלים בשני הרבעונים האחרונים היתה חריגה. התמהיל יוצא הדופן של הדירות שנרכשו בתקופה זו - הוביל לכך שקשה מאוד לקבל כיום תמונה ברורה של מגמת מחירי הדירות

http://www.themarker.com/realestate/1.2785740

פורסם בדה מרקר

איך נקבעים מחירי הדירות בשוק?

מחירי הדירות אינם נקבעים על פי מחירון כלשהו, אלא לפי הנתונים השונים של הדירה, האזור ומצב השוק באותה נקודת זמן. נתונים על מחירי הדירות שנמכרו לאחרונה באזור ועל כמותן ניתן לקבל ממאגר המידע של מחירי הדירות באתר רשות המסים, מהלוחות באינטרנט וממחשבוני ערך דירה המופיעים באתרי נדל"ן שונים.
אולם, המצב בשוק מראה כי בפועל יש פער בין המחירים המוצגים במאגרי המידע השונים לבין מחירי המכירה. הסיבה היא פרמטרים נוספים, שאינם מקבלים ביטוי בלוחות השונים, אך יכולים לשנות את מחירי הדירות בשיעור של 5%-10%, ולכן יש להתייחס גם אליהם. 

מיקום הדירה בבניין

דירה הפונה לפארק תעלה יותר מדירה הפונה לנוף פחות אטרקטיבי. דירה בקומה גבוהה בבניין ללא מעלית מחירה יהיה נמוך יותר ממחיר אותה דירה באותו בניין הממוקמת בקומה נמוכה יותר. פוטנציאל לבניית מעלית באותו בניין יכול להעלות את ערכן של הדירות בקומות הגבוהות.

מיקום הדירה באזור

דירה או בית הממוקמים למשל בסמוך (אך לא בצמוד), לעורקי תחבורה ראשיים ומרכזים מסחריים, ערכם יהיה גבוה יותר.

מצב הדירה

דירה שעברה שיפוץ שוויה יהיה גבוה יותר מן הסתם משוויה של אותה דירה ללא השיפוץ. מצב ירוד של הדירה עלול לעכב משמעותית את מכירתה.

מצב הבניין

מראה חיצוני אסתטי של הבניין, לובי יפה ומרווח, גינה מטופחת ושירותים צמודים דוגמת בריכה וחדר כושר, יעלו אף הם את שווי הדירה.

למעשה, מי שיודעים לתת את ההערכה המהימנה ביותר למחירי הדירות הם יועצי הנדל"ן, מתוקף היכרותם עם השוק המקומי, עם אפשרויות הקנייה והמכירה באזור ועם מחירי הדירות שנמכרו בתקופה האחרונה, הביקוש שהיה להן ומצבן.