כיצד מיקום הנכס משפיע על מחירו

לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן היא אולי הסיסמא המזוהה ביותר עם ענף הנדל"ן. אז מדוע בעצם הדבר החשוב ביותר בנכס הוא המיקום שלו? כיוון שהדבר היחיד שלא ניתן לייצר פעמיים הוא מיקום. כלומר, לא ניתן לבנות שני בתים שונים באותה הכתובת בדיוק. ולפיכך, מיקום הינו מוצר ייחודי שאינו ניתן לשכפול.
כאשר עוסקים בתמחור נכסים בהתאם למיקום שלהם, ישנם מגוון פרמטרים פיזיים ואספקטים סביבתיים שונים שצריך לקחת בחשבון, כיוון שהם עשויים להשפיע באופן משמעותי על שווי הנכס.
ישנו מיקום המבדיל בין ערים ואזורים גאוגרפיים שונים בארץ. במקרה כזה, קיים קושי ממשי לכמת באופן חד משמעי את ההבדל ביניהם. כך לדוגמה, קשה להשוות בין דירה בירושלים לדירה בתל אביב. שתיהן נחשבות לערים אטרקטיביות ומבוקשות למגורים אצל חלקים גדולים באוכלוסיה, כאשר לכל אחת מהן יש את היתרונות הייחודיים שלה.
לעומת זאת, ישנם נכסים הנמצאים באותה העיר ולעיתים באותה סביבת מגורים, אותם ניתן לכמת בצורה קלה יותר. לדוגמה: שני בניינים באותו הרחוב, כאשר לאחד מהם צמוד בית ספר ולשני לא. כיצד אם כן ההבדל במיקום יבוא לידי ביטוי במחיר?

נפרט כעת רשימה של הבדלים קטנים במיקום אשר משפיעים על שווי הנכס ואת סדר גודל השפעתם.
לפני כן, רק נחדד ונוסיף כי מה שלעתים נראה כחסרון לאדם אחד מתגלה כיתרון לאדם אחר. ולכן, לא בכל עסקה יתגלה פער שכזה ויתכנו גם מקרים הפוכים.

פרמטרים חיוביים ושליליים	הפחתה ראויה	תוספת ראויה
בית ספר	(5%-) - (2.5%-)
כביש ראשי עם אוטובוסים	(10%-) - (7.5%-)
בית קברות	(5%-) - (2.5%-)
דירה חזיתית ברחוב רועש	(15%-) - (10%-)
דירה עורפית ברחוב שקט	(12%-) - (8%-)
דירה מול בניין גבוה או מגדל המסתיר את הנוף	(12%-) - (8%-)
בית חולים	(7.5%-) - (5%-)
בית כנסת	(5%-) - (2.5%-) אם מרבית האוכלוסייה באזור חילונית	(5%+) - (2.5%+) אם מרבית האוכלוסייה באזור דתית
נוף לים/נוף חלקי לים		(30%+) - (10%+)
קומה גבוהה		2%-3% תוספת לכל קומה
גינה ציבורית/פארק		(15%+) – (5%+)
רחוב ללא מוצא		(5%+) - (2.5%+)

לסיכום,

ניתן לראות כי קיימים לא מעט הבדלים בשוויים של נכסים הסמוכים זה לזה. לכן, ראוי לבחון היטב את הסביבה שבה נמצא הנכס שאתם מעוניינים לרכוש ולראות כיצד מה שנמצא בסביבתו עשוי להשפיע על שוויו ועל מידת האטרקטיביות שלו עבורכם.