ריבית, משכנתא ומחירי הדיור, איך הכל קשור?

מחירי הדיור ממשיכים לנסוק ורבים שואלים את עצמם מדוע הם לא נעצרים?
אחת הסיבות המרכזיות לביקוש הגבוה ולכניסת משקיעים לשוק הנדל"ן היא הריבית האפסית אשר קיימת בשוק בישראל. מה המשמעות של ריבית אפסית?
באופן כללי נהוג לחשוב על ריבית נמוכה כמחוללת צריכה וריבית גבוהה כמחוללת חסכון. הרי אם הריבית גבוהה, הכסף שלי שווה יותר מחר מאשר היום ולכן עדיף לי לחסוך אותו. מאחר והריבית בבנק נמוכה, אנשים מחפשים מקומות אלטרנטיביים להשקיע את כספם בהם יקבלו תשואה גבוהה יותר על ההשקעה שלהם.
ניתן להשקיע בהשקעות בטוחות יותר, כגון אג''חים ממשלתיים, או תיקי מניות מבוזרים, או בהשקעות מסוכנות יותר כמו מניות. 

בדרך כלל, ישנה הלימה בין מסוכנות ההשקעה לתשואה שתתקבל. נכס מסוכן יותר יניב תשואה גבוהה יותר אם ההשקעה תתברר כמוצלחת. אחד מאפיקי ההשקעה שנדמה כי סותרים את האמור הוא אפיק הנדל"ן*.

להשקעה בנדל"ן יש שלושה יתרונות מרכזיים:
1. רמת סיכון נמוכה יחסית - באופן עקבי הנדל"ן ממשיך לעלות לאורך השנים ונדמה כי מלבד השכירות שניתן לקבל, גם ערך הנכס יעלה ואם נמתין מספיק זמן, נצא ברווח כפול ומכופל.
2. "קונים נדל"ן במחיר נמוך יותר ממה שמוכרים אותו" – כאשר אנו לוקחים הלוואה לקנות נדל"ן אנו מקבלים הלוואה מוזלת אשר נקראת "משכנתא".
בשנים האחרונות הריבית על המשכנתאות נעה סביב ה-2%-2.5% כאשר בשנה האחרונה חלה עלייה קלה. כלומר, על משכנתא של 500,000 ₪ נשלם בשנה ריבית בגובה של כ- 10,000 ₪.
נניח ורכשתי דירה במיליון ₪, לקחתי משכנתא של חצי מליון ואני משכיר אותה ב-3,500 ₪ לחודש, יש לי הכנסה של 42,000 ש" בשנה. למעשה על חצי הדירה שקיבלתי עליו הלוואה הכנסתי 21,000 ₪. אז שילמתי 10,000 ₪ לשנה והכנסתי 21,000 ₪ - זול יותר לקנות נדל"ן מאשר למכור!
3. "לנדל"ן תשואה גבוהה על ההון העצמי". נמשיך עם אותה הדוגמא מהסעיף הקודם: 

- השקעתי הון עצמי של 500,000 ₪. 
- אני מוציא בשנה 10,000 ₪ עלות הריבית.
- אני מרוויח בשנה 42,000 ₪ משכר דירה.
- בסה"כ אני ברווח שנתי של 32,000 ₪ על השקעה התחלתית של 500,000 ₪. 

  כלומר, תשואה שנתית של 6.4%.

לנדל"ן רמת סיכון נמוכה יחסית ותשואה גבוהה יחסית, כך הוא מצליח להיות השקעה אטרקטיבית למשקיעים שונים לאורך השנים. נטען לא פעם כי כאשר הריבית תעלה ועלות הנדל"ן תהיה יקרה יותר מאשר מכירתו אז תחול ירידת המחירים המובטחת.

מדוע איפה בנק ישראל אינו מעלה את הריבית כבר תקופה ארוכה ומשאיר אותה על רמתה האפסית? זה מחזיר אותנו למשפט הראשון שאמרנו על הריבית, ריבית היא מחוללת צריכה. כאשר הצריכה גבוהה בשוק, כך גם הייצור והפריון.
הגדלת הריבית תשפיע על כל השוק בדרכים שאינן רצויות, לכן יש לפנות לדרכים יצירתיות כיצד להעלות את הריבית מבלי להעלות את הריבית. לטעמנו "מס ריבוי דירות" שלגביו פורט במאמר הקודם, היא אחת הדרכים היצירתיות הללו. 
למה הכוונה? נסתכל על הדוגמא שבמאמר זה, אם ערך הדירה הוא מיליון ש"ח, גובה המס שבעלי שלוש דירות ומעלה, יחויבו בו הוא: 12,000 ש"ח לשנה. 

אם נחשב את התשואה, נראה שהיא נחתכת בלמעלה מ- 50% ומניבה כעת כ- 4% לשנה בלבד. 
מה שסביר להניח שיוריד את כדאיות ההשקעה. וכפועל יוצא, יוריד חלק מהביקושים בשוק.

*כל הכתוב במאמר זה מתייחס לנדל"ן למגורים בלבד ולא לנכסי השקעה כמסחר, משרדים וכו'.

לקנות או לשכור? זאת השאלה

מרבית הזוגות הצעירים מתחבטים בשאלה הגורלית: האם לקנות דירה או לשכור דירה? מהם הסיכונים הכרוכים בלקיחת משכנתה? האם הרכישה תהייה כדאית? וכו'... 
בעוד שבמדינות רבות בארה"ב ובאירופה, שכירת דירה היא חלק אינטגרלי מאורח החיים, בארצנו הקטנטונת, קניית דירה היא חלק מהתרבות הישראלית. יש הטוענים שהרגלי הצריכה הללו הושרשו בגלל המורשת של היהודי הנודד הטבועה עמוק בתודעתנו, כך שהמניעים לרכישת דירה הם בסופו של דבר, לא רק כלכליים אלא גם אמוציונליים. 
בבואנו לבחון את ההיבט הכלכלי בסוגיה, יש לתת את הדעת על שיקולים רבים, המשתנים מעת לעת, בכלכלה הדינמית של העולם המערבי:

הכנסה יציבה
אחד השיקולים החשובים בהחלטה האם לקנות דירה או לשכור דירה הוא, עד כמה ההכנסה העכשווית והעתידית של שני בני הזוג יציבה. האם הם מועסקים במקצועות שנחשבים בטוחים? האם סכנת הפיטורין מרחפת מעליהם? הכנסה יציבה מעניקה ביטחון לתשלום משכנתה קבוע.

הון עצמי
גם לחסכונות יש משקל מכריע בהחלטה. ככל שההון העצמי, גבוה יותר, כך הלוואת המשכנתה תהייה נמוכה יותר (וגם גובה ההחזרים החודשיים). במקרים רבים, בני הזוג מקבלים סיוע כלכלי מההורים לרכישת דירה.

הון פנוי
אם לקיחת המשכנתה, מאפשרת חיסכון נוסף של כסף בתדירות חודשית, אזי העסקה תהיה כדאית מבחינה כלכלית. הזוג נשאר עם הנכס וגם צובר הון עצמי חדש. 

שוק הנדל"ן
שוק הנדל"ן משתנה חדשות לבקרים (מיסוי דירות, ערך הדירות וכו') והוא מושפע מתמורות כלכליות בעולם המערבי בכלל ובארץ בפרט. ייתכן שבנקודת זמן מסוימת, ערך הדירות יהיה גבוה מאוד ולאחר תקופה קצרה, הוא ירד. לכן, כשמעוניינים לקנות דירה לשם השקעה, צריך לקחת בחשבון את הסיכונים. באותו הקשר, כאשר קונים דירה למגורים או להשקעה לטווח ארוך, חשוב לזכור כי למרות אותן תנודות, לאורך שנים רבות בדרך כלל ערך הנכס עולה.

זכאות למשכנתה
זכאות למשכנתה היא הלוואה בתנאים נוחים, הניתנת על ידי המדינה. את הזכאות מעניקים לאוכלוסיות מסוימות, על פי שיקולים הנקבעים על ידי משרד השיכון והבינוי. מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות חיצוני לגבי כדאיות זכאות משכנתא ו/או מסלולים אחרים הניתנים על ידי הבנק. הכדאיות נבחנת הן לטווח המידי והן לטווח הרחוק יותר. 

גובה המשכנתה
כלכלנים בכירים ומומחים מהתחום, ממליצים לקחת משכנתה שאינה עולה על רבע מהמשכורת הממוצעת (הכוונה היא כמובן למשכורת נטו של שני בני הזוג). 

לקיחת סיכון
משכנתה נחשבת להשקעה, הכרוכה בסיכונים גבוהים יותר. אי עמידה בתשלומים עתידיים, תחייב מכירה של הבית, גם אם העלות תהייה נמוכה יותר מהקנייה. יחד עם זאת, צריך לזכור ששכירת דירה היא שיעבוד של חלק גדול מהמשכורת עבור נכס שלא נשאר בבעלות השוכר (תחושה שהכסף "נזרק" לפח). 

שורה תחתונה, 

השיקולים הכלכליים לגבי שכירת דירה או קניית דירה, הם אינדיבידואליים הן לכל זוג והן לכל תקופה. לכן, אין תשובה חד משמעית בהיבט הפיננסי. יחד עם זאת, משום שהשיקולים בקרב הזוגות הישראלים הם גם (ובעיקר) רגשיים, ההחלטה, בדרך ככל, נופלת על קניית דירה.

מאת: ארז סגמן, מנכ"ל פיננסיה - ייעוץ והשקעות
 

השקעה בנדל"ן כחיסכון לפנסיה

הכנסה ממוצעת של בני זוג עובדים צונחת לאחר היציאה לפנסיה בין שליש לחצי, ביחס לשנות העבודה שבהן עבדו. נוסף על כך, מחקרים מראים שההוצאות הכספיות של הפנסיונרים גבוהות מהוצאותיהם בתקופת טרום הפנסיה. בין היתר בשל הישיבה הממושכת בבית והוצאות הפנאי שעולות.

רבים מאתנו לא מכירים את העובדות הללו, אבל שיעור הפנסיה שצברנו, עם קצבת הזקנה מהביטוח הלאומי, רחוק מגובה השכר שאנו נהנים ממנו בתקופת העבודה. הסיבות לכך רבות ומגוונות (החל באחזקת רכב ואש"ל שהיו ואינם, וכלה בהשקעה בקרן פנסיה שהשיגה תשואה שלילית), אך חשוב להכיר זאת לפני שיהיה מאוחר מדי.
כדי לא לרדת רבות ברמת החיים מומלץ לחשוב על אפיקי הכנסה נוספים לעת זקנה. אחד מהאפיקים הללו יכול להיות רכישת דירה להשקעה שתניב כמה אלפי שקלים פטורים ממס לכל חודש בימי הפנסיה ותצמצם את הפער בין ההכנסה טרם היציאה לפנסיה ולאחריה. צעד כזה יכול להקל את החיים שאחרי הפרישה ולהעניק אפשרות נוספת לעזור לילדים בתחילת חייהם הבוגרים.

למה דווקא דירה?

המשבר הכלכלי העולמי חשף את ערוותם של המוסדות הפיננסיים ופגע בעיקר בהם. עם זאת, נכסי נדל"ן הם ממשיים יותר וההערכה היא שערכם לא ירד משמעותית גם בתקופה של משברים כלכליים בינלאומיים. שהרי גם בתקופת משבר אנשים זקוקים לקורת גג.
יתרון נוסף להשקעה בנדל"ן הוא האפשרות למכור את הנכס בעת הצורך. השקעה בקרן כזו או אחרת מגבילה את המשקיע ולרוב לא ניתן לממש את סכום ההשקעה בכל עת. מנגד, המשקיעים בדירה יכולים לממש את הנכס תמיד ולהשתמש בכסף לצרכים אחרים. מי שקהו בחכמה ייהנו גם מרווח נאה ומאפשרות לרכוש דירה שתעניק להם תשואה גדולה יותר.
אם לא די בכך, בהשקעה בנדל"ן יש אלמנט של מינוף, שאינו קיים בהשקעה בקרן פנסיה. לקיחת משכנתה או הלוואה מהבנק מאפשרת לרכוש דירה ששווייה גבוה פי כמה מהיכולות הכלכליות. את יתרת הסכום ניתן לשלם מדמי השכירות על הדירה ובהמשך, לאחר הפרישה, ליהנות מתשואה חודשית משמעותית. 

איך עושים את זה?

אם אתם באמצע החיים, גיל הפרישה עוד לא נראה באופק, ואין לכם סכום התחלתי לרכישת דירה, מומלץ לפתוח תוכנית חיסכון שאליה תפרישו אחוז מסוים מהכנסתכם. כשתצברו סכום התחלתי לרכישת דירה אפשר ליטול משכנתא מהבנק ולהשקיע בדירה קטנה. ברוב המקרים תשלומי המשכנתא יתקזזו עם תשלומי השכירות שתקבלו עבורה. עם היציאה לפנסיה תשלומי השכירות כבר לא יילכו לבנק ואפשר יהיה ליהנות מהכנסה נוספת שהאינפלציה לא שוחקת, בניגוד לקרן הפנסיה.
אם אתם קרובים יותר לגיל הפרישה זכרו שהיציאה לגמלאות מלווה בהכנסה חד פעמית של מענקי פרישה שנודעו לעזור לכם להתרגל לחיים החדשים. רבים משתמשים במענקים הללו לשיפור המגורים, הן באמצעות שיפוץ הבית והן על ידי מעבר לדירה שמתאימה יותר לצורכיהם. אולם לעיתים ניתן להשתמש בסכום זה כדי לרכוש דירה ללא צורך במשכנתה אלא רק בהלוואה קטנה. רכישה כזו תעניק לכם אופק כלכלי נוח יותר לשנים הבאות.

מאת: עדינה חכם, מנכ"לית אנגלו סכסון

איך לבחור יועץ משכנתא ומה חשוב לבדוק?

ידוע שיועץ משכנתא טוב יכול לחסוך לכם עשרות אם לא מאות אלפי שקלים במהלך חיי המשכנתא. אתם בטוחים שכל שיטוט קטן בגוגל יקפיץ לכם יועץ איכותי ומקצועי. אך בשוק רווי ביועצים, זה כלל לא פשוט למצוא יועץ מקצועי ואמין שיעניק לכם תוצאה שכזאת. ולכן, קיימים מספר פרמטרים חשובים לבחירת יועץ משכנתא:

1. ניסיון, ניסיון, ניסיון - ניסיון מן הסתם הינו מצרך חשוב בכל תחום, על אחת כמה וכמה בתחום המשכנתאות. יועץ שלא עבד בתחום המשכנתאות לפחות 3 שנים יהיה לו קשה מאוד לדעת מה קורה, מה טוב ומה לא טוב והיכן ניתן להשיג את הדברים הטובים ביותר ללקוח שלו. זו לא סתם אמרה "אין חכם כבעל ניסיון" ויועץ ללא ניסיון הוא יועץ שלא הייתם רוצים לעבוד מולו. לכן, לכו רק על בעלי הניסיון שמביניהם, לא כאלו שכרגע סיימו ללמוד או התחילו כעת לעבוד בתחום. 
2. Show me the money – יועץ משכנתאות שאינו חוסך לכם כסף, לא עשה את תפקידו הן בזמן והן בכסף. לכן, תבדקו ותבקשו לראות על פי אילו נתונים הוא חישב לכם את החיסכון. לדוגמא מה אחוז האינפלציה השנתי – שהמדד בסביבות ה 3% ולא הופרז בחישוב למטרת מכירה כ- 7% או אפילו מעל זה. 
3. עובד עם כולם - ודאו שהיועץ אכן עובד אם כל הבנקים והגורמים החוץ בנקאיים (חברות הביטוח) ולא עם בנק אחד בלבד. הרבה מהיועצים הבודדים או החברות הקטנות מוגבלים היום ביכולות העבודה העומדות בפניהם ועבור לקוחותיהם. חשוב להיות נגיש לכל האפשרויות וביכולת חברת הייעוץ לעבוד עם כל הבנקים! יש לזכור כי אין אחידות בין כל הבנקים, לא לכולם יש את אותם המסלולים (כגון משתנה 5 קבוע לא צמוד) ולכן, צורת הבדיקה שלכם היא לבקש מספר אישור חברה לבנקים השונים או לראות שחתמתם על לפחות 5 ייפוי כוח/ כתבי הסמכה לבנקים שונים. 
4. תמהיל משכנתא – תמהיל המשכנתא הינו נגזרת של תוכנית המימון המיוצרת עבורכם בשלב הראשון של תהליך הייעוץ. זהו הערך המוסף הגדול ביותר של יועץ המשכנתא. רק יועץ שיבוא וינתח עמכם את צרכי משק הבית שלכם, שישאל אתכם שאלות כגון, כמה ילדים אתם מתכננים? מהו הסכום שאתם יכולים לעמוד בו כיום? יועץ שיסביר לכם מה יתרונות והחסרונות בכל מסלול, יועץ שאף ידע להגיד לאיזה סכום יעלה התשלום החודשי במידה ויהיה שינוי באחוז בגובה הריבית או שהאינפלציה תזנק (ב- 4% לדוגמא) 
5. פריסה ארצית - עדיף חברת ייעוץ שעובדת בכל הארץ ולא רק באזור אחד בכדי שלא יכנס לשיקול העדפה אישית של היועץ לעבודה מול סניף מסוים במיקום גיאוגראפי מסוים, וכדי שהיועץ לא יגיע מאילת לקריית שמונה או לתל אביב כדי ללוות אתכם בחתימות על חוזה המשכנתא. 
6. כימיה – בחיים למדתי שזה לא כל כך משנה מול איזה חברה בחרת לעבוד, אלא שמשנה יותר מי הוא האדם באותה החברה שאתה עובד מולו. אם אתם נפגשים עם יועץ שלא ממש מתפתחת איתו שיחה ערה, אתם מרגישים שהוא "מרוחק" מכם במחשבה על החיים ועל העתיד, עדיף שתבקשו לשמוע דעה שנייה ולהיפגש עם יועץ משכנתאות נוסף (הרי אתם עומדים לפתוח בפניו את כל חייכם ותוכניותיכם לעתיד וככל שתהיה לכם יותר כימיה איתו כך יהיה לכם קל יותר לכלכל את מעשיכם בתבונה) כימיה היא דבר מאוד חשוב בתהליך המשכנתא ולכן בחרו רק יועץ שנוח לכם איתו. 
7. שירות זמין - תוודאו שמדובר בחברה המעסיקה מספר יועצים ולא אדם פרטי העובד מהבית. טיפול בתיק משכנתא מצריך התעסקות בחומר פיננסי רגיש ומסובך שעדיף שיטופל בתהליכי עבודה מסודרים דרך חברה ולא בביתו הפרטי של "יועץ" שמלווה אתכם. תמנעו מהתקשרות עם - One man Show כדי שהטיפול בכם לא יתעכב כיוון שבתו חולה או הוא עצמו. לידיעתכם, ריביות שניתנות נשמרות רק ל- 12 ימי רגילים מהרגע שמוציאים אישור עקרוני. לכן, כל עיקוב בתהליך יכול לגרום לכך שהגורם המלווה לא יהיה מחויב לתנאים שנתן לכם. 
8. חברה בלשכת NAMB - לשכת היועצים והברוקרים למשכנתאות בישראל - www.namb.org.il הינה עמותה רשומה, ללא למטרות רווח המובילה הסדרים ממלכתיים להסדרת המקצוע בישראל ומהווה מסננת נוספת עבור כלל הציבור. חבר בלשכה חייב לעסוק בייעוץ משכנתאות כחברה, להיות לפחות בעל ניסיון של 3 שנים, לספק תעודת יושר, ולעבוד בכפוף לתנאי האתיקה וכללי הלשכה. ניתן ומומלץ לבדוק חברות לייעוץ משכנתא דרך לשכת NAMB בטלפון- 09-9509110

ארז סגמן, מנכ"ל חברת פיננסיה - ייעוץ משכנתאות

דברים שכדאי לדעת על חוקי המקרקעין, המיסוי והבניה בישראל

מחלקת המחקר של אנגלו-סכסון, הרשת הגדולה בישראל לשיווק ולתיווך נדל"ן, מגישה לכם מידע כללי על חוקי המקרקעין בישראל. 

קיימים מספר רב של חוקים העוסקים במקרקעין, במיסוי, בבנייה ותקנות המשלימות אותם. אלו הם החוקים העיקרים, להלן תמצית העניינים:

• חוק המקרקעין (תשכ"ט 1969) – מגדיר זכויות במקרקעין: מהו מקרקעין, סוגי מקרקעין, סוגי זכויות במקרקעין ודרך רישומן.
• חוק יסוד מנהל מקרקעי ישראל – מגדיר את המקרקעין של המדינה, דרך הטיפול בו (שמירה, חכירה, מכירה וכו') וסמכויותיו של המנהל המופקד על מקרקעין אלה.
• חוק מס שבח מקרקעין (תשכ"ג 1963) – והתקנות הנלוות לו, קובע את חבות המס ודרך חישובו עקב מכירות זכויות מקרקעין, קובע שעור מס הרכישה ושעור מס המכירה. כמו כן, מגדיר החוק "דירת מגורים מזכה" ותנאי פטור ממס שבח ומכירת דירת מגורים.
• חוק מס רכוש וקרן פיצויים (תשכ"א 1961) – והתקנות הנלוות לו, עוסק במס רכוש החל על בעלי קרקע מ 1.1.2000 שעור המס הוא 0.
• חוק התכנון והבניה (תשכ"ה 1965) – והתקנות הנלוות לו, מגדיר את מוסדות התכנון במדינה ודרך פעולתם, תקנים וחובות המוטלים על הבונים, דרישות טכניות לגבי מבנה וחלקיו, מקלטים, ציוד כיבוי ועוד.
• חוק מכר דירות (תשל"ג 1973) – עוסק בחובות הקבלן המוכר למסור לקונה מסמכי מכר שונים ומגדיר תקופת אחריות ותקופת בדק של הדירה וכדומה. הרחבה מאוחרת של החוק עוסקת בהבטחת הכספים של רוכשי דירות מקבלנים.
• חוק המתווכים במקרקעין (תשנ"ו, שנכנס לתוקפו ב- 1997) - מגדיר דרישות מקצועיות, אתיות ונוספות (כולל עמידה במבחן ממשלתי) לקבלת רישיון לעסוק בתיווך. החוק מגדיר תנאי התקשרות בין המתווך לבין הלקוח ומחייב את המתווך להחתים את המזמין על טופס הזמנת שרות. אין החוק קובע את גובה דמי התיווך (דמי התיווך הנהוגים במכירה או ברכישה של הנכס הינם 2% + מע"מ, מכל צד בעסקה).

מונחים חשובים נוספים:

• משרד רישום המקרקעין ונסח טאבו - משרד רישום מקרקעין, דהיינו הטאבו חשוב למוכר ולקונה כאחד. מטרת משרד הרישום היא לשקף את מצב הזכויות האמיתי בנכס ולכן הרישום בטאבו הינו מהותי ורק הוא קובע את הזכות בנכס. כל אדם רשאי לעיין בפנקס הרישום בטאבו ביחס לכל נכס תמורת תשלום אגרה. יש להקדים ולהצטייד במספר גוש וחלקה של הנכס, סוג הבעלות וההגבלות על הנכס כגון: עיקולים, משכנתאות, שעבודים, הערות אזהרה וכדומה.
• קרקע בבעלות מנהל מקרקעי ישראל - רק 7% משטחי המדינה הם בבעלות "מנהל מקרקעי ישראל" כאשר מתבצעת עסקה ב"מקרקעי ישראל" היא בדרך כלל אינה מקנה לרכוש זכות בעלות על הקרקע אלא זכויות חכירה בלבד.
• מקרקעין שבהסדר - "מקרקעין שבהסדר" הם מקרקעין שהגוש בו הם נמצאים לא חולק עדיין לחלקות.
• הערת אזהרה וחשיבות רישום הזכויות בטאבו - הערת אזהרה מהווה הגנה מפני עסקאות סותרות בקשר לאותם מקרקעין והיא גוברת אף על בקשת העיקול שהוגשה לאחר תאריך רישומה.
• משכנתא - משכנתא היא שיעבוד של נכס כערובה לתשלום חוב כספי לבעל חוב, למשל נותן הלוואה. בנק משכנתאות ממשכן את נכס המקרקעין בגובה הלוואה שהועמדה לרוכש, בצרוף הפרשי הצמדה וריבית. הבנק מבוטח בכך שאם הלווה לא יעמוד בתנאי החזר ההלוואה, החוב ייפרע ממכירת הנכס. כאשר רוכשים נכס יש לוודא כי אין רובצת עליו משכנתא, שיעבוד או זכויות כלשהן של צד ג'.