ריבית, משכנתא ומחירי הדיור, איך הכל קשור?

מחירי הדיור ממשיכים לנסוק ורבים שואלים את עצמם מדוע הם לא נעצרים?
אחת הסיבות המרכזיות לביקוש הגבוה ולכניסת משקיעים לשוק הנדל"ן היא הריבית האפסית אשר קיימת בשוק בישראל. מה המשמעות של ריבית אפסית?
באופן כללי נהוג לחשוב על ריבית נמוכה כמחוללת צריכה וריבית גבוהה כמחוללת חסכון. הרי אם הריבית גבוהה, הכסף שלי שווה יותר מחר מאשר היום ולכן עדיף לי לחסוך אותו. מאחר והריבית בבנק נמוכה, אנשים מחפשים מקומות אלטרנטיביים להשקיע את כספם בהם יקבלו תשואה גבוהה יותר על ההשקעה שלהם.
ניתן להשקיע בהשקעות בטוחות יותר, כגון אג''חים ממשלתיים, או תיקי מניות מבוזרים, או בהשקעות מסוכנות יותר כמו מניות. 

בדרך כלל, ישנה הלימה בין מסוכנות ההשקעה לתשואה שתתקבל. נכס מסוכן יותר יניב תשואה גבוהה יותר אם ההשקעה תתברר כמוצלחת. אחד מאפיקי ההשקעה שנדמה כי סותרים את האמור הוא אפיק הנדל"ן*.

להשקעה בנדל"ן יש שלושה יתרונות מרכזיים:
1. רמת סיכון נמוכה יחסית - באופן עקבי הנדל"ן ממשיך לעלות לאורך השנים ונדמה כי מלבד השכירות שניתן לקבל, גם ערך הנכס יעלה ואם נמתין מספיק זמן, נצא ברווח כפול ומכופל.
2. "קונים נדל"ן במחיר נמוך יותר ממה שמוכרים אותו" – כאשר אנו לוקחים הלוואה לקנות נדל"ן אנו מקבלים הלוואה מוזלת אשר נקראת "משכנתא".
בשנים האחרונות הריבית על המשכנתאות נעה סביב ה-2%-2.5% כאשר בשנה האחרונה חלה עלייה קלה. כלומר, על משכנתא של 500,000 ₪ נשלם בשנה ריבית בגובה של כ- 10,000 ₪.
נניח ורכשתי דירה במיליון ₪, לקחתי משכנתא של חצי מליון ואני משכיר אותה ב-3,500 ₪ לחודש, יש לי הכנסה של 42,000 ש" בשנה. למעשה על חצי הדירה שקיבלתי עליו הלוואה הכנסתי 21,000 ₪. אז שילמתי 10,000 ₪ לשנה והכנסתי 21,000 ₪ - זול יותר לקנות נדל"ן מאשר למכור!
3. "לנדל"ן תשואה גבוהה על ההון העצמי". נמשיך עם אותה הדוגמא מהסעיף הקודם: 

- השקעתי הון עצמי של 500,000 ₪. 
- אני מוציא בשנה 10,000 ₪ עלות הריבית.
- אני מרוויח בשנה 42,000 ₪ משכר דירה.
- בסה"כ אני ברווח שנתי של 32,000 ₪ על השקעה התחלתית של 500,000 ₪. 

  כלומר, תשואה שנתית של 6.4%.

לנדל"ן רמת סיכון נמוכה יחסית ותשואה גבוהה יחסית, כך הוא מצליח להיות השקעה אטרקטיבית למשקיעים שונים לאורך השנים. נטען לא פעם כי כאשר הריבית תעלה ועלות הנדל"ן תהיה יקרה יותר מאשר מכירתו אז תחול ירידת המחירים המובטחת.

מדוע איפה בנק ישראל אינו מעלה את הריבית כבר תקופה ארוכה ומשאיר אותה על רמתה האפסית? זה מחזיר אותנו למשפט הראשון שאמרנו על הריבית, ריבית היא מחוללת צריכה. כאשר הצריכה גבוהה בשוק, כך גם הייצור והפריון.
הגדלת הריבית תשפיע על כל השוק בדרכים שאינן רצויות, לכן יש לפנות לדרכים יצירתיות כיצד להעלות את הריבית מבלי להעלות את הריבית. לטעמנו "מס ריבוי דירות" שלגביו פורט במאמר הקודם, היא אחת הדרכים היצירתיות הללו. 
למה הכוונה? נסתכל על הדוגמא שבמאמר זה, אם ערך הדירה הוא מיליון ש"ח, גובה המס שבעלי שלוש דירות ומעלה, יחויבו בו הוא: 12,000 ש"ח לשנה. 

אם נחשב את התשואה, נראה שהיא נחתכת בלמעלה מ- 50% ומניבה כעת כ- 4% לשנה בלבד. 
מה שסביר להניח שיוריד את כדאיות ההשקעה. וכפועל יוצא, יוריד חלק מהביקושים בשוק.

*כל הכתוב במאמר זה מתייחס לנדל"ן למגורים בלבד ולא לנכסי השקעה כמסחר, משרדים וכו'.

השקעה בנדל"ן כחיסכון לפנסיה

הכנסה ממוצעת של בני זוג עובדים צונחת לאחר היציאה לפנסיה בין שליש לחצי, ביחס לשנות העבודה שבהן עבדו. נוסף על כך, מחקרים מראים שההוצאות הכספיות של הפנסיונרים גבוהות מהוצאותיהם בתקופת טרום הפנסיה. בין היתר בשל הישיבה הממושכת בבית והוצאות הפנאי שעולות.

רבים מאתנו לא מכירים את העובדות הללו, אבל שיעור הפנסיה שצברנו, עם קצבת הזקנה מהביטוח הלאומי, רחוק מגובה השכר שאנו נהנים ממנו בתקופת העבודה. הסיבות לכך רבות ומגוונות (החל באחזקת רכב ואש"ל שהיו ואינם, וכלה בהשקעה בקרן פנסיה שהשיגה תשואה שלילית), אך חשוב להכיר זאת לפני שיהיה מאוחר מדי.
כדי לא לרדת רבות ברמת החיים מומלץ לחשוב על אפיקי הכנסה נוספים לעת זקנה. אחד מהאפיקים הללו יכול להיות רכישת דירה להשקעה שתניב כמה אלפי שקלים פטורים ממס לכל חודש בימי הפנסיה ותצמצם את הפער בין ההכנסה טרם היציאה לפנסיה ולאחריה. צעד כזה יכול להקל את החיים שאחרי הפרישה ולהעניק אפשרות נוספת לעזור לילדים בתחילת חייהם הבוגרים.

למה דווקא דירה?

המשבר הכלכלי העולמי חשף את ערוותם של המוסדות הפיננסיים ופגע בעיקר בהם. עם זאת, נכסי נדל"ן הם ממשיים יותר וההערכה היא שערכם לא ירד משמעותית גם בתקופה של משברים כלכליים בינלאומיים. שהרי גם בתקופת משבר אנשים זקוקים לקורת גג.
יתרון נוסף להשקעה בנדל"ן הוא האפשרות למכור את הנכס בעת הצורך. השקעה בקרן כזו או אחרת מגבילה את המשקיע ולרוב לא ניתן לממש את סכום ההשקעה בכל עת. מנגד, המשקיעים בדירה יכולים לממש את הנכס תמיד ולהשתמש בכסף לצרכים אחרים. מי שקהו בחכמה ייהנו גם מרווח נאה ומאפשרות לרכוש דירה שתעניק להם תשואה גדולה יותר.
אם לא די בכך, בהשקעה בנדל"ן יש אלמנט של מינוף, שאינו קיים בהשקעה בקרן פנסיה. לקיחת משכנתה או הלוואה מהבנק מאפשרת לרכוש דירה ששווייה גבוה פי כמה מהיכולות הכלכליות. את יתרת הסכום ניתן לשלם מדמי השכירות על הדירה ובהמשך, לאחר הפרישה, ליהנות מתשואה חודשית משמעותית. 

איך עושים את זה?

אם אתם באמצע החיים, גיל הפרישה עוד לא נראה באופק, ואין לכם סכום התחלתי לרכישת דירה, מומלץ לפתוח תוכנית חיסכון שאליה תפרישו אחוז מסוים מהכנסתכם. כשתצברו סכום התחלתי לרכישת דירה אפשר ליטול משכנתא מהבנק ולהשקיע בדירה קטנה. ברוב המקרים תשלומי המשכנתא יתקזזו עם תשלומי השכירות שתקבלו עבורה. עם היציאה לפנסיה תשלומי השכירות כבר לא יילכו לבנק ואפשר יהיה ליהנות מהכנסה נוספת שהאינפלציה לא שוחקת, בניגוד לקרן הפנסיה.
אם אתם קרובים יותר לגיל הפרישה זכרו שהיציאה לגמלאות מלווה בהכנסה חד פעמית של מענקי פרישה שנודעו לעזור לכם להתרגל לחיים החדשים. רבים משתמשים במענקים הללו לשיפור המגורים, הן באמצעות שיפוץ הבית והן על ידי מעבר לדירה שמתאימה יותר לצורכיהם. אולם לעיתים ניתן להשתמש בסכום זה כדי לרכוש דירה ללא צורך במשכנתה אלא רק בהלוואה קטנה. רכישה כזו תעניק לכם אופק כלכלי נוח יותר לשנים הבאות.

מאת: עדינה חכם, מנכ"לית אנגלו סכסון