ריבית, משכנתא ומחירי הדיור, איך הכל קשור?

מחירי הדיור ממשיכים לנסוק ורבים שואלים את עצמם מדוע הם לא נעצרים?
אחת הסיבות המרכזיות לביקוש הגבוה ולכניסת משקיעים לשוק הנדל"ן היא הריבית האפסית אשר קיימת בשוק בישראל. מה המשמעות של ריבית אפסית?
באופן כללי נהוג לחשוב על ריבית נמוכה כמחוללת צריכה וריבית גבוהה כמחוללת חסכון. הרי אם הריבית גבוהה, הכסף שלי שווה יותר מחר מאשר היום ולכן עדיף לי לחסוך אותו. מאחר והריבית בבנק נמוכה, אנשים מחפשים מקומות אלטרנטיביים להשקיע את כספם בהם יקבלו תשואה גבוהה יותר על ההשקעה שלהם.
ניתן להשקיע בהשקעות בטוחות יותר, כגון אג''חים ממשלתיים, או תיקי מניות מבוזרים, או בהשקעות מסוכנות יותר כמו מניות. 

בדרך כלל, ישנה הלימה בין מסוכנות ההשקעה לתשואה שתתקבל. נכס מסוכן יותר יניב תשואה גבוהה יותר אם ההשקעה תתברר כמוצלחת. אחד מאפיקי ההשקעה שנדמה כי סותרים את האמור הוא אפיק הנדל"ן*.

להשקעה בנדל"ן יש שלושה יתרונות מרכזיים:
1. רמת סיכון נמוכה יחסית - באופן עקבי הנדל"ן ממשיך לעלות לאורך השנים ונדמה כי מלבד השכירות שניתן לקבל, גם ערך הנכס יעלה ואם נמתין מספיק זמן, נצא ברווח כפול ומכופל.
2. "קונים נדל"ן במחיר נמוך יותר ממה שמוכרים אותו" – כאשר אנו לוקחים הלוואה לקנות נדל"ן אנו מקבלים הלוואה מוזלת אשר נקראת "משכנתא".
בשנים האחרונות הריבית על המשכנתאות נעה סביב ה-2%-2.5% כאשר בשנה האחרונה חלה עלייה קלה. כלומר, על משכנתא של 500,000 ₪ נשלם בשנה ריבית בגובה של כ- 10,000 ₪.
נניח ורכשתי דירה במיליון ₪, לקחתי משכנתא של חצי מליון ואני משכיר אותה ב-3,500 ₪ לחודש, יש לי הכנסה של 42,000 ש" בשנה. למעשה על חצי הדירה שקיבלתי עליו הלוואה הכנסתי 21,000 ₪. אז שילמתי 10,000 ₪ לשנה והכנסתי 21,000 ₪ - זול יותר לקנות נדל"ן מאשר למכור!
3. "לנדל"ן תשואה גבוהה על ההון העצמי". נמשיך עם אותה הדוגמא מהסעיף הקודם: 

- השקעתי הון עצמי של 500,000 ₪. 
- אני מוציא בשנה 10,000 ₪ עלות הריבית.
- אני מרוויח בשנה 42,000 ₪ משכר דירה.
- בסה"כ אני ברווח שנתי של 32,000 ₪ על השקעה התחלתית של 500,000 ₪. 

  כלומר, תשואה שנתית של 6.4%.

לנדל"ן רמת סיכון נמוכה יחסית ותשואה גבוהה יחסית, כך הוא מצליח להיות השקעה אטרקטיבית למשקיעים שונים לאורך השנים. נטען לא פעם כי כאשר הריבית תעלה ועלות הנדל"ן תהיה יקרה יותר מאשר מכירתו אז תחול ירידת המחירים המובטחת.

מדוע איפה בנק ישראל אינו מעלה את הריבית כבר תקופה ארוכה ומשאיר אותה על רמתה האפסית? זה מחזיר אותנו למשפט הראשון שאמרנו על הריבית, ריבית היא מחוללת צריכה. כאשר הצריכה גבוהה בשוק, כך גם הייצור והפריון.
הגדלת הריבית תשפיע על כל השוק בדרכים שאינן רצויות, לכן יש לפנות לדרכים יצירתיות כיצד להעלות את הריבית מבלי להעלות את הריבית. לטעמנו "מס ריבוי דירות" שלגביו פורט במאמר הקודם, היא אחת הדרכים היצירתיות הללו. 
למה הכוונה? נסתכל על הדוגמא שבמאמר זה, אם ערך הדירה הוא מיליון ש"ח, גובה המס שבעלי שלוש דירות ומעלה, יחויבו בו הוא: 12,000 ש"ח לשנה. 

אם נחשב את התשואה, נראה שהיא נחתכת בלמעלה מ- 50% ומניבה כעת כ- 4% לשנה בלבד. 
מה שסביר להניח שיוריד את כדאיות ההשקעה. וכפועל יוצא, יוריד חלק מהביקושים בשוק.

*כל הכתוב במאמר זה מתייחס לנדל"ן למגורים בלבד ולא לנכסי השקעה כמסחר, משרדים וכו'.

מס דירה שלישית, מה זה אומר ומה צריך לדעת עליו?

רבות דובר לאחרונה אודות מס דירה שלישית, או בשמו הרשמי: "מס ריבוי דירות" אשר נכנס לתוקף עם אישור חוק ההסדרים. כמה בדיוק משלמים? מי משלם? והשאלה הגדולה ששוכרי הדירות שואלים בחשש, האם זה ישפיע על שכר הדירה שלי? ובכן, כל התשובות בהמשך...

• מס דירה שלישית, חל רק על מי שבבעלותו לפחות 2.5 דירות (לדוגמא, אם אתם הבעלים של רבע מ- 8 דירות אתם עדיין לא נדרשים לשלם) 
• מס דירה שלישית, ישולם על כל דירה נוספת מלבד 2 הדירות היקרות ביותר השייכות לבעלים.
• המס יחול רק על מי שמחזיק בשתי דירות (מתוך השלוש) ששוויין המשותף עולה על 1,150,000 ש"ח. 
• מי ששווי שתי הדירות הנוספות שבבעלותו גבוה מ- 1,150,000 ש"ח אך נמוך מ- 1,400,000 ש"ח ישלם מס מופחת.
• במידה ויש לכם בעלות על חלק מדירה, ישולם גובה המס כפול החלק היחסי בבעלות.
• גובה המס הצפוי הוא או 1% מערך הדירה, או עד 1,500₪ לחודש (על כל דירה), הנמוך מביניהם. חישוב מהיר מעלה כי כל דירה בשווי העולה על 1,500,000 ש"ח, תהיה חייבת במס תקרה של 18,000 ש"ח בשנה 
• מכירת דירה החייבת במס תזכה במענק שיכול להגיע עד ל- 75,000 ש"ח אשר ניתן להפקידו בקרן פנסיה ולפדותו ללא תשלום רווח הון.

אם אתם בעלים של מספר נכסים באזור המרכז ככל הנראה יחול עליכם מס שנתי של 18,000 ש"ח לדירה.
אם אתם שוכרים דירה וחוששים כי המס יגולגל עליכם אנו מציעים לכם לא לחשוש.
המחוקק קבע כי ייאסר על בעלי הדירות להעלות את דמי השכירות עקב הטלת מיסים עפ"י החוק החדש. כך שבמידה ובעל הדירה מעלה באופן חריג את שכ"ד או מוסיף תנאים כאלו בחוזה הדירה, אל תקבלו אותם בקלות ואל תהססו להתייעץ עם עו"ד בנושא. 

מספר בעלי הדירות החייבים במס, קטן משמעותית ממספר הדירות הקיימות בשוק. 

לא סביר שכל בעלי הדירות להשכרה בשוק יעלו את שכר הדירה ב- 1,500 ש"ח בחודש בגלל הוצאות של חלק מבעלי הדירות. 

ניתן להשוות מצב זה לחברות המשכירות דירות וחייבות בתשלום מע"מ בגובה 17%. הן יודעות שאינן יכולות להעלות את שכר הדירה בגובה המע"מ מאחר והן חייבות בו. לשוכרים קיימות אופציות אחרות בתנאים אטרקטיביים יותר בשוק.

לסיכום, מס ריבוי דירות הוא מס בגובה של כ-1% משווי הדירה. איננו סבורים כי הוא יחולל שינוי מהותי בשוק הנדל"ן ויוזיל את מחירי הדירות באופן משמעותי. וזאת, לאור הכמות הקטנה של מחזיקי שלוש דירות ומעלה. השקעה בנדל"ן עדיין נחשבת לאטרקטיבית ביחס לאפיקי השקעה אחרים. כמו כן, פתרון לשוק השכירויות יבוא מבניית פרויקטים להשכרה ארוכת טווח אשר יהוו אלטרנטיבה אמיתית לשוק הקיים היום.

חג חנוכה שמח

מה כדאי לעשות לפני ששוכרים דירה

אם אתם מחפשים לשכור דירה בקרוב, הנה כמה דברים שחשוב לעשות לפני כן, כדי להימנע ממפח נפש בעתיד.

• לפני שאתם מתחילים לחפש דירה להשכרה, חשוב שתגדירו את סדר העדיפויות שלכם, על מה אתם מוכנים להתפשר ועל מה בשום אופן לא. זה יעזור לכם להתמקד ולקבל החלטות. למשל: אזור או שכונה מסוימת, טווח מחירים, קירבה למקום העבודה, למוסדות חינוך, תחזוקת הבית, גודל המטבח, מקום למכונת כביסה, מעלית, מרפסת, מקום לגדל בעלי חיים וכו'
• כדאי להיעזר במשרדי תיווך, בעיתונים, בחברים ובמאגרי הדירות הרבים שיש באינטרנט. כך תוכלו לערוך השוואות ולגלות מה יש לשוק להציע. אם אתם מחפשים דירה בשכונה ספציפית, שוטטו באזור, חפשו שלטים על המרפסות, בלוחות המודעות ועל העצים. כמו כן, היכנסו למכולת השכונתית ולמספרה המקומית ותשאלו את העובדים במקום, הם תמיד יודעים הכל.
• שוחחו עם חברים ששוכרים דירה ובדקו מה הם אוהבים ולא אוהבים בדירה שהם שוכרים. שימו לב! אם הם גרים זמן רב באותה הדירה, יתכן והם כבר אינם מכירים את מצב השוק היום. 
• הסתובבו כמה שעות בסביבה בה אם רוצים לשכור וגלו את כל הדברים שחשובים לכם: גני ילדים, בית ספר, תחנות אוטובוס, בית מרקחת, קופת חולים, סופרמרקטים, דואר, גני שעשועים ועוד...
• מומלץ לבקר בדירה גם בשעות הבוקר וגם בשעות הערב. בדקו מה מצב החנייה באזור, האם יש מטרדי רעש בסביבה, האם יש בעיות תנועה.
• בררו כמה משלמים לוועד הבית ומה גובה הארנונה שתדרשו לשלם, וגם את מחירי השכירות באזור כדי לראות שהעסקה הוגנת.
• בדקו טוב טוב את הדירה על כל מערכותיה: חשמל, גז, מים, אמבטיה ושירותים, דוד שמש/חשמל. האם היא מתוחזקת היטב או במצב תחזוקה ירוד: האם יש רטיבות או סדקים בקירות, האם היא מסוידת כהלכה, צנרת: פתחו את הברזים כדי לבדוק את זרימת המים, חשמל: הדליקו את כל האורות ומכשירי החשמל ביחד, פתחו את המזגן, פתחו את החלונות והתריסים ובדקו את יתר האביזרים והמכשירים הנמצאים בדירה.
• בדקו את סוגי המנעולים בדלתות ובחלונות, האם יש אזעקה וסורגים? בקומות הנמוכות חשוב שיהיו סורגים בגלל סכנה של פריצות, ובקומות הגבוהות אם אין סורגים ויש לכם ילדים, זו עלולה להיות בעיה ממש רצינית.
• במידה והדירה כבר מושכרת, דברו עם השוכר העוזב ונסו לדלות ממנו מידע לגבי סיבת עזיבתו, מצב הנכס, שאלו אותו על בעל הדירה: איך היחסים ביניהם? האם הוא מוכן להשקיע בתחזוקת הדירה? כיצד הוא מטפל בליקויים הצצים מעת לעת? האם ובאיזו תדירות הוא העלה את שכ"ד בתקופת החוזה?
• כדי שתרגישו בנוח בסביבה החדשה שלכם, שימו לב לשכנים, האם הם צעירים או מבוגרים, בעלי משפחות או רווקים, האם יש בבעלותם חיות מחמד. האם יש שכן "בעייתי" בבניין?
• שוחחו עם השכנים, הם יוכלו לספק לכם מידע רב על המשכיר, על הדירה, על השכנים והסביבה. 

ועוד לא אמרנו מילה אחת על חוזה השכירות, ערבויות ושאר כאבי ראש, אבל זה כבר למאמר אחר...

עצות חשובות לרכישת מגרש לבנייה עצמית

מתכננים לרכוש מגרש למגורים ולבנות עליו את בית חלומותיכם? אנגלו-סכסון מגישה לכם 9 עצות זהב שימושיות שיסיעו לכם בתהליך.

רכישת מגרש לבניה, זה לא עניין של מה בכך, צריך לבחון את בחירת המגרש, כדאיות העסקה והשגת מימון מתאים ונוח. לעיתים עלות המגרש גבוהה יותר מעלות הבית שיוקם עליו. לפיכך, כדאי להיערך בהתאם, להבין את כל המשמעויות הנלוות לכך ולהיעזר ביועצים מקצועיים המתמחים בנושא. כמו כן, חשוב להצטייד כבר מראשית העסקה בעורך דין, במהנדס ובאדריכל. שישלימו את חלקה הרשמי של העסקה ויכינו עבורכם תוכנית בניה. זהו שלב אחד לפני קבלת היתר בניה וקבלת הצעות ביצוע מקבלנים.

נתוני המגרש
בטרם הרכישה, עליך לבדוק באמצעות מומחים את נתוני התכנון של המגרש וסביבתו. צריך לבדוק היטב ברשויות התכנון את זכויות הבנייה בכלל ואת אחוזי הבניה בפרט, מספר הקומות המותרים לבניה, מטלות פיתוח ודרישות מיוחדות (מיסים למיניהם).

זכויות המוכר 
חשוב לבדוק את זכויות המוכר, את רישום זכויותיו ותקפותן בספרי רשום המקרקעין או במנהל מקרקעי ישראל, וכן בחוזה או בשטרי המכר שיציג לך המוכר להוכחת זכויות אלה. חובה להתייעץ בשלב זה עם עורך דין.

הקמת צוות המתכננים
בחר מתכננים המתאימים לאופי שלך ולתקציב שלך, איתם תוכל למצוא שפה משותפת. זכור כי בית מגורים אינו מוזיאון פרטי של האדריכל המתכנן והוא מיועד בסופו של דבר להיות מותאם לך ולמשפחתך בלבד.

פרוגרמה מדויקת
שתף את המתכנן ברצונות וברעיונות שלך וקבע לו בכתב פרוגרמה מדויקת ככל הניתן. למשל מספר החדרים בבית. צורת הגג, מספר הקומות ועוד. שמע לעצותיו ועקוב אחרי הפתרונות שיציע לך. אל תסכים לקבל "בית מגירה" כלומר בית שתוכנן עבור מישהו אחר. דאג להתאמת הבית לצרכיך שלך בלבד.

שיטת הבניה
התייעץ עם מהנדס/מפקח וקבע איתו, כבר בשלב התכנון, מה תהיה שיטת הבניה ומאלו חומרים יבנה הבית. לשיטת הבניה משמעות רבה והשפעה על התכנון כולו. עבור פעמים רבות על התוכניות. נסה לדמיין את הבית. בנה מודל (באמצעות מודליסט או סטודנט לארכיטקטורה) כדי להבין את התכנון במלואו. אל תשכח שאינך מורגל בראיה תלת מימדית, כלומר אינך מודע לכל החלונות והפתחים, למיקום חדרי השירותים, לצורת הפיתוח ועוד.

תיאום בין המתכננים
שכור שירותי מתכנן חשמל, מים וביוב ודאג לתאום התכנון ע"י האדריכל. דרוש מכולם להוציא כתב כמויות מפורט, כולל תיאור החומרים ואיכותם. תזכור! תכנון טוב חוסך כסף רב ובעיות בשלב הביצוע. אל תתפתה לתת לבעל מקצוע כמו חשמלאי או אינסטלטור לתכנן עבורך את המערכות. חופש פעולה שכזה יוביל אותם לתכנון על פי הנוחות והעלויות שלהם, ללא התחשבות באינטרסים שלך.

החלטה על ביצוע הבניה
התייעצות בינך לבין מהנדס/מפקח ששכרת תוביל להחלטה באיזה אופן תתבצע הבניה:
א. על ידי קבלן ראשי שיטפל בכל הפרויקט ויסיר דאגה מלבך ושטרות מכיסך.
ב. חלוקת העבודה בין קבלנים שונים:
חציבה/חפירה, שלד, איטום, חשמל, ביוב ומים, אלומיניום, נגרות, גגן, טייח, צבע, רצף ועוד. כאשר אתה עוקב אחר העבודה באמצעות מפקח ששכרת. במקרה כזה אתה עשוי לחסוך כסף, אבל עלול להיות חשוף לקשיים ועיכובים בלוח הזמנים, כאשר עליך מוטלת האחריות על בעל מקצוע זה או אחר מה שמצריך הרבה אנרגיה וזמן יקר. גם מו"מ על תשלומים בינך לבין כל קבלן וקבלן יגזול ממך זמן. שקול אם פיצול העבודה בין קבלני המשנה מתאים לך, והאם אתה מספיק סובלני ובעל אורך רוח להתמודד עם כל כך הרבה בעלי מלאכה שונים, ולפעמים משונים.

חוזה בכתב עם הקבלן
תדאג לעריכת חוזה הוגן בכתב עם הקבלן הראשי או עם כל קבלן משנה. קבע מועדי זמנים לביצוע, והצמד את התשלומים לשלבי הביצוע. עמוד על זכות הפיקוח ובדיקת העבודה ע"י המתכננים, ועל שחרור תשלומים רק לאחר אישורם. דאג לביטחונות המתאימים למשך תקופת הביצוע וגם לתקופת האחריות. התייעץ עם עורך דינך, המתכננים והמפקח.
הצטייד בחומרים. אם החלטת שאתה הוא הקבלן, תדאג לקנות את מרבית החומרים בעצמך. כך תהיה לך שליטה על האיכות. שים לב שאתה עלול גם להיות חשוף לגניבות, להשחתה ולבזבוז חומרים אלה.

בעל המקצוע והרשויות
תדאג להדגיש לכל בעל מקצוע את חובתו למסור את העבודה לרשויות (חשמל, בזק, מים, ביוב וכדומה).

תודה תודה תודה

זו השנה השלישית ברציפות שרשת אנגלו סכסון מוכתרת על-ידי ציבור הצרכנים כמותג על בישראל. 

ביותר מ- 70 מדינות ברחבי העולם, מוכתרים מדי שנה, מותגי העל שנמצאו ראויים לתואר superbrand. ארגון Superbrands העולמי שם לעצמו למטרה לזהות ולהכתיר בכל מדינה את המותגים שהפגינו הצטיינות מיתוגית ושיווקית בשוק המקומי, ולציין לשבח את המנהלים שאחראים למצוינות הזו.

תודה לקהל הצרכנים על הבעת האמון והבחירה בנו. אנו מבטיחים להמשיך ולהצטיין בשבילכם גם השנה.

תל אביב מתחדשת

בשנים האחרונות אנו עדים לבנייה של פרויקטים רבים ברחבי העיר תל אביב. חלק ניכר מהפרויקטים נעשים מכוח תמ"א 38 אשר מתירה ליזמים להוסיף 2 קומות לבניינים בתמורה לחיזוקם. בנוסף לפרויקטים אלו, ישנם פרויקטים מסיבים של "פינוי-בינוי" אשר מוסיפים מאות יחידות דיור חדשות בשכונות ותיקות.

תכניות אלו מקודמות על ידי העירייה ששואפת לשקם ולשפר את איכות החיים של הדיירים במתחמים אלו.
בתור רוכשי דירות ומשקיעי נדל"ן, חשוב להכיר את המתחמים הללו, שככל הנראה צפויים להעלות את רמת המחירים בסביבתם.
במאמר זה, נסקור 3 מתחמי פינוי בינוי לדוגמא, אחד בצפון העיר, אחד במרכז העיר ואחד בדרום העיר.

         

1. נווה שרת – שכונה בפינוי בינוי

שכונת נווה שרת ממוקמת בצפון מזרח העיר תל אביב.
השכונה מאופיינת בבנייה ותיקה של מבני שיכון. העירייה פרסמה מסמך מדיניות מקיף הקובע לשכונה יעדי תכנון חדשים, במסגרתם פינוי של מבני השיכון והקמת מיזמי מגורים חדשים.
פרויקטים בבנייה ובאכלוס (מתוך מסמך המדיניות של העירייה):

קדמת צהלה: פינוי 5 מבנים בני 3 קומות המכילים 120 דירות ותיקות והקמת 2 מגדלים בני 25 קומות ו- 4 מבנים בני 11 קומות. סה"כ 324 יח"ד.

הדמיית פרויקט "קדמת צהלה" (מתוך מסמך מדיניות עיריית תל אביב)

ME: פינוי 6 מבנים בני 4 קומות המכילים 96 דירות והקמת 3 מגדלים בני 30 קומות. סה"כ 270 יח"ד.

הדמיית פרויקט "me" (מתוך מסמך מדיניות עיריית תל אביב)

ת"א צפון: פינוי 10 מבנים בני 4 קומות המכילים 154 דירות והקמת 2 מגדלים 30 קומות, בניין בן 19 קומות ו- 3 בניינים בני 11. סה"כ 450 יח"ד.

הדמיית פרויקט "ת"א צפון" (מתוך מסמך מדיניות עיריית תל אביב)

בשכונה צפויים עוד פרויקטים רבים של פינוי בינוי, כיום דירות ישנות לפינוי בינוי בשטח של כ- 50 מ"ר נמכרות ב-1.7 מיליון ש"ח, במקומן עתידות להיבנות דירות חדשות בשווי של כ- 2.5 מיליון ש"ח. (הנתונים מתייחסים רק לדירות שכבר יש עבורן חוזה לפינוי בינוי)

2. מתחם דפנה
מתחם דפנה ממוקם במרכז העיר תל אביב, לאורך דרך נמיר ובסמיכות לבית החולים איכילוב וציר שאול המלך. במתחם 21 מבני שיכון ותיקים המכילים כ- 470 דירות ובמקומם ייבנו 6 מתחמי מגורים הכוללים 5 מגדלים בני 25 קומות, מגדל בן 30 קומות ומבנים בני 8 קומות הכוללים כ- 1,250 יח"ד למגורים, 200 יח"ד להשכרה, שטחי מסחר, תעסוקה ומלונאות.

הדמיית הפרויקט

דירות ותיקות בשטח של כ- 75 מ"ר נמכרות כיום בכ- 30,000 ש"ח למ"ר, דירות חדשות צפויות להימכר במחיר ממוצע של 45,000 - 40,000 ₪ למ"ר.

3. מתחם לה גווארדיה
שכונת יד אליהו ורחוב לה גווארדיה באופן ספציפי נמצאים ברובע מזרח של העיר תל אביב, רובע שבמשך שנים נחשב לרובע מוחלש המשלב בו אזורי מגורים ותעשייה ותיקים.
עיריית תל אביב פרסמה מסמך מדיניות המציב מטרות לחיזוק הרובע כולו, יעד לתוספת של כ- 8,000 יח"ד, כאשר רחוב לה גווארדיה נבחר להיות ציר מרכזי שיעבור עיבוי וחיזוק מסיבי.
במסגרת זו, מקודמות מספר תכניות פינוי בינוי באזור. לדוגמא: תכנית תא/4160 – התחדשות עירונית ברחוב לה גווארדיה "בן השדרות". התכנית מציעה הריסה של 4 מבנים טוריים ישנים ובסה"כ 105 יח"ד, והקמת 6-12 מבנים חדשים בני 8 ומבנה בן 15 קומות הכוללים 400 יח"ד.
להלן הדמיה הכוללת תכניות שונות לפינוי בינוי המקודמות ברחוב לה גווארדיה:

מתוך מצגת של מנהל ההנדסה של עיריית תל אביב

דירה בבניין ותיק ברחוב לה גווארדיה נמכרת כיום במחיר של כ- 24,000 ₪ למ"ר, דירה חדשה צפויה להימכר בכ- 29,000 ₪ למ"ר.

לסיכום,
הצגנו כאן שלושה מתחמים מרכזיים ברחבי העיר תל אביב המיועדים לפינוי בינוי. בנוסף אליהם, ישנם שלל מתחמים אשר צפויים לעבור בעתיד הקרוב התחדשות מסיבית ולהעלות את ערכי הנדל"ן המקומיים.
לקבלת מידע נוסף לגבי כלל הפרויקטים והמתחמים השונים בעיר המיועדים לפינוי בינוי, אתם מוזמנים ליצור עמנו קשר ונשמח להציגם בפניכם.

בית פרטי או מגדל דירות?

בשנים האחרונות אנו עדים לפריחתם של מגדלי המגורים ברחבי הארץ בכלל ובמטרופולין תל אביב בפרט. 
מגדלי מגורים המתנשאים לגובה של עשרות קומות ומציעים מגוון רחב של שירותים נלווים כגון: שירותי שמירה 24/7, בריכת שחייה, מכון כושר, מרתף יינות, חניונים, ספא, חדרי ישיבות, משחקייה ועוד.
אם עד לפני כעשור, איכות חיים נקשרה לבית פרטי עם גינה רחבת ידיים, כיום אנו רואים מגמה הולכת ומתחזקת של מעבר מבתים פרטיים אל מגדלי מגורים יוקרתיים.
פעמים רבות אנו נשאלים האם עדיף לגור במגדל דירות או בבית פרטי? התשובה שלנו היא שזה תלוי כמובן בהעדפותיו האישיות של הלקוח.  

נמנה כאן את ההבדלים המרכזיים בין בית פרטי למגדל מגורים והיתרונות הגלומים בכל אחד מהם:

	בית פרטי	דירה במגדל
פרטיות	פרטיות רבה, הן בבית עצמו והן בחצר הבית המוקפת בד"כ כלל בגדר המעניקה פרטיות.	פרטיות חלקית. שכנים רבים מתגוררים במגדל. ישנם קירות משותפים וחללים משותפים.
עצמאות	מלאה. ניתן לעשות עם הנכס כראות עיניי.	חלקית מאוד. ישנו וועד דיירים הקובע בשיתוף פעולה מתי, איך וכיצד לעשות שינויים בבניין.
בטחון	חלקית. ניתן להתקין באופן עצמאי מערכות אזעקה ואמצעי מיגון שונים.	גבוהה מאוד. קיימת חברת שמירה המאיישת בכל עת את הלובי ומפקחת על הנכנסים והיוצאים.
עלויות אחזקה	בהתאם לבחירה. תלוי במידת ההשקעה בבית וברמת התחזוקה שלו. כלומר, אם יש בריכה, גנן, מנקה ועוד. העלויות משולמות באופן מלא ע"י בעלי הבית	גבוהות למדי (תלוי בשירותים הנלווים) העלויות מתחלקות בין הדיירים ומשולמות לחברת אחזקה המנהלת את השירותים המשלימים. הדיירים צריכים להשתתף בעלויות גם אם הם אינם משתמשים בשירותים מסוימים.
שירותים נלווים	לבחירתו האישית של הבעלים.	יש מגוון רחב של שירותים נלווים. משתנה בין מגדל למגדל, בהתאם לרמת היוקרה שלו.

שורה תחתונה, 

ניתן אולי להשוות זאת לנסיעה ברכב פרטי (בית) לעומת תחבורה ציבורית (מגדל). לבית פרטי נלווים יתרונות הפרטיות והעצמאות הבאים לידי ביטוי במה שניתן לעשות בנכס ומהם המוצרים והמתקנים אשר בעל הבית בוחר להציב בביתו. במגורים במגדל קיים הפן השיתופי, חלוקה בנטל ההוצאות על השירותים הנלווים ורמת בטחון גבוהה. כעת, בהסתמך על המידע הנ"ל, נותר רק לשאול, היכן אתם תעדיפו לגור?

צוות אנגלו סכסון תל אביב מאחל לכם חג שמח ומלבב

כיכר המדינה - האם אחרי עשרות שנות תכנון נראה גם ביצוע?

כיכר המדינה הממוקמת במרכזה של העיר תל אביב, היא הכיכר הגדולה ביותר בישראל.
הכיכר המשתרעת על שטח של כ- 80 דונם, תוכננה בשנות ה-50 וה- 60 של המאה הקודמת, כאשר מבני המגורים הבנויים סביבה הוקמו לאורך שנות ה- 70. 
במרוצת השנים הפכה כיכר המדינה לסמל סטטוס של יוקרה, בשל שלל חנויות היוקרה ומותגי העל הנמצאות בה.
הרחוב המקיף את הכיכר נקרא ה' באייר, והוא מהווה צומת של 2 רחובות ראשיים- ויצמן וז'בוטינסקי ושל כמה רחובות קטנים נוספים.
בנייה בטבעות הפנימיות של הכיכר מתוכננת מזה שנים רבות, אך עדיין לא התממשה. בשנים האחרונות מקודמת תכנית להקמת 3 מגדלים בני 40 קומות, מוסדות ציבור ופארק רחב ידיים.

במאמר זה נסקור את ההיסטוריה התכנונית של הכיכר לאורך השנים ואת הצפי התכנוני הנראה לעין.
הכיכר מחולקת ל- 3 טבעות:
טבעת 1 (חיצונית) – מוקפת בבניינים בני 5 קומות בעלי עיצוב זהה, הבנויים מעל קומת קרקע מסחרית.
טבעת 2 ו- 3 אינן בנויות ומשמשות כיום כגינה ציבורית.

הליכי התכנון בכיכר המדינה:

הכיכר תוכננה בשיתוף פעולה בין האדריכל הברזילאי הנודע אוסקר נימאייר לאדריכלים הישראליים אבא אלחנני וישראל לוטן.
בשנת 1969 פורסמה תכנית מס' 600 שקבעה את התכנון הבא:

טבעת 1 – בניינים בני 5 קומות מעל קומת קרקע מסחרית.

טבעת 2 – יחידות מסחריות בנות 2 קומות ומבני מגורים בני 11 קומות מעל קומת עמודים.
טבעת 3 – אזור לבנייני ציבור.
להלן תשריט הכיכר מתוך התכנית:

לאורך שנות ה-70 מומשה הטבעת החיצונית ונבנו המבנים הקיימים היום.
תכנית 600 קבעה כי יש להכין תכנית מפורטת עבור הטבעות הפנימיות ולחלק את הקרקע.
תכנית 600א' הוכנה כהמשך לתכנית 600 ונועדה לתכנן את הבנייה בטבעות הפנימיות אך בוטלה על ידי עיריית תל אביב שביקשה להפוך את הטבעות הפנימיות לשטח לצרכי ציבור, וזאת ע"י הכנת תכנית חדשה- 1980.
הכנת תכנית 1980 בוטלה בשנת 1982, וכך נותרו הטבעות הפנימיות ללא תכנון.
בשנת 1991 הוגשה תכנית 2500 אשר אושרה בשנת 2000.
התכנית משנה את היעוד של הטבעות הפנימיות וקובעת שיבנו בה 3 מגדלי מגורים בני 31 קומות, שטחים מסחריים, שני מגרשים למוסדות ציבור ושטח ציבורי פתוח.
בשנת 2013 אושרה תכנית 2500א' אשר משנה את גובה הבינוי ל- 40 קומות.

כיום, מקודמת תכנית עיצוב סופית הכוללת 3 מגדלים "מסתובבים", פארק רחב ידיים בשטח 26 דונם, אגם מלאכותי ומבני ציבור של כ- 25,000 מ"ר. התכנית בשלבי אישור מתקדמים.
להלן הדמיית המגדלים החדשים:

עם הקמת הפרויקט, צפויה כיכר המדינה להפוך לאחת מהשכונות הירוקות בתל אביב, השכונה תהיה שופעת בשבילים ירוקים, מבני ציבור ושירותים נוספים לרווחת הציבור.
אין ספק שהקמת המגדלים תשנה את המרקם של האזור ותיתן תנופה נוספת לסביבה כולה.

פורים זה זמן מצוין לחפש דירה!

כיצד מיקום הנכס משפיע על מחירו

לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן היא אולי הסיסמא המזוהה ביותר עם ענף הנדל"ן. אז מדוע בעצם הדבר החשוב ביותר בנכס הוא המיקום שלו? כיוון שהדבר היחיד שלא ניתן לייצר פעמיים הוא מיקום. כלומר, לא ניתן לבנות שני בתים שונים באותה הכתובת בדיוק. ולפיכך, מיקום הינו מוצר ייחודי שאינו ניתן לשכפול.
כאשר עוסקים בתמחור נכסים בהתאם למיקום שלהם, ישנם מגוון פרמטרים פיזיים ואספקטים סביבתיים שונים שצריך לקחת בחשבון, כיוון שהם עשויים להשפיע באופן משמעותי על שווי הנכס.
ישנו מיקום המבדיל בין ערים ואזורים גאוגרפיים שונים בארץ. במקרה כזה, קיים קושי ממשי לכמת באופן חד משמעי את ההבדל ביניהם. כך לדוגמה, קשה להשוות בין דירה בירושלים לדירה בתל אביב. שתיהן נחשבות לערים אטרקטיביות ומבוקשות למגורים אצל חלקים גדולים באוכלוסיה, כאשר לכל אחת מהן יש את היתרונות הייחודיים שלה.
לעומת זאת, ישנם נכסים הנמצאים באותה העיר ולעיתים באותה סביבת מגורים, אותם ניתן לכמת בצורה קלה יותר. לדוגמה: שני בניינים באותו הרחוב, כאשר לאחד מהם צמוד בית ספר ולשני לא. כיצד אם כן ההבדל במיקום יבוא לידי ביטוי במחיר?

נפרט כעת רשימה של הבדלים קטנים במיקום אשר משפיעים על שווי הנכס ואת סדר גודל השפעתם.
לפני כן, רק נחדד ונוסיף כי מה שלעתים נראה כחסרון לאדם אחד מתגלה כיתרון לאדם אחר. ולכן, לא בכל עסקה יתגלה פער שכזה ויתכנו גם מקרים הפוכים.

פרמטרים חיוביים ושליליים	הפחתה ראויה	תוספת ראויה
בית ספר	(5%-) - (2.5%-)
כביש ראשי עם אוטובוסים	(10%-) - (7.5%-)
בית קברות	(5%-) - (2.5%-)
דירה חזיתית ברחוב רועש	(15%-) - (10%-)
דירה עורפית ברחוב שקט	(12%-) - (8%-)
דירה מול בניין גבוה או מגדל המסתיר את הנוף	(12%-) - (8%-)
בית חולים	(7.5%-) - (5%-)
בית כנסת	(5%-) - (2.5%-) אם מרבית האוכלוסייה באזור חילונית	(5%+) - (2.5%+) אם מרבית האוכלוסייה באזור דתית
נוף לים/נוף חלקי לים		(30%+) - (10%+)
קומה גבוהה		2%-3% תוספת לכל קומה
גינה ציבורית/פארק		(15%+) – (5%+)
רחוב ללא מוצא		(5%+) - (2.5%+)

לסיכום,

ניתן לראות כי קיימים לא מעט הבדלים בשוויים של נכסים הסמוכים זה לזה. לכן, ראוי לבחון היטב את הסביבה שבה נמצא הנכס שאתם מעוניינים לרכוש ולראות כיצד מה שנמצא בסביבתו עשוי להשפיע על שוויו ועל מידת האטרקטיביות שלו עבורכם.

מדוע חשיפת הציבור למידע דווקא תורמת לעליית מחירי הדיור?

הקדמה - מידע והשפעתו על השוק ועל השחקנים
נניח ושני סופרמרקטים מוכרים עגבניות, אחד מוכר ב- 1.99 ₪ לק"ג והשני ב- 9.99 ₪ לק"ג, סביר להניח שקונה המודע לפערי המחירים יעדיף לקנות עגבניות בסופר הזול מביניהם, בעוד שקונה שאיננו מודע לכך, יקנה באחד משני הסופרים ללא העדפה ברורה.
במידה וכל הקונים היו מודעים להפרשים, ככל הנראה כולם היו קונים בסופר הזול, כך שהבעלים של הסופר היקר היה נשאר עם סחורה עודפת והיה נאלץ להוריד את מחיר העגבניות כדי שהקונים ישובו לקנות אצלו.
זוהי למעשה מידת ההשפעה של מידע בשוק תחרותי. בהינתן תנאי השוק האמורים, הקונים יודעים להעריך שווי מוצר ולבחור ממי לרכוש אותו והמוכרים יודעים לקבוע את מחיר המוצר בהתאם, כדי להישאר בתחרות.
מידע הינו אחד הכלים הבסיסיים המסייע לנו כצרכנים לעשות את ההחלטות הנכונות כיצד להוציא את כספנו ולקבל בתמורה את המקסימום האפשרי.
דוגמא לשימוש במידע צרכני שאנחנו אוהבים לעשות הוא אתר השוואת המחירים זאפ, בו ניתנת לנו סקירה של המוצרים הקיימים בשוק, רמות המחירים השונות ופרטי המוכרים. לאחר איסוף המידע ולמידת הנתונים, ניתן להחליט מהו שווי המוצר, כמה יחידות לרכוש ממנו ומהיכן.

מידע בשוק הנדל"ן

כיום, כל נכס מקרקעין שנמכר חייב להיות מדווח לרשות המסים. דיווח זה נרשם ומפורסם ברבים באתר רשות המסים.
לפני כ- 3 שנים, הוקם אתר מדלן המהווה אתר נגיש עם מידע זמין הנמשך מאתר רשות המסים, בו ניתן למצוא אינפורמציה על נכסי מקרקעין שנמכרו.
מטרת האתר הייתה להביא את המידע לציבור בציפייה שמידע זה יעזור לקונים ולמוכרים לקבל החלטות הרלוונטיות למצב השוק ולהביא את עסקאות המקרקעין לשווי האמיתי שלהן.
לצערנו אנו סבורים שהנגשת המידע לא הצליחה במטרתה המקורית. בהמשך מאמר זה נסביר מדוע.

השפעתו של מידע חלקי
כפי שראינו בהקדמה, למידע יש השפעה על צעדיהם הן של הקונים והן של המוכרים.
נחזור רגע לדוגמא מההקדמה, נניח שבסופר הזול אכן מוכרים עגבניות ב-1.99 ₪ לק"ג, אך רק בקנייה מעל 300 ₪, אחרת העלות היא 9.99 ש"ח לק"ג. ונניח, שמידע זה אינו מגיע לידיעת הלקוחות, כלומר בשוק ישנו מידע חלקי בלבד המשמיט את תנאי המבצע.
מה תהיה התוצאה?
הקונים ילכו לסופר "הזול" וכאשר הם יגלו את תנאי המבצע, הם ככל הנראה יעקמו את הפרצוףויחד עם זאת יבצעו את הקנייה מאחר ואין טעם לטרוח ולהגיע לסופר אחר כאשר המחיר זהה. הבעלים של הסופר "היקר" שוב יראה את תגובת הקונים ויגיב בהתאם על ידי הורדת המחיר. כאשר המידע המלא יגיע לשוק (דרך פרסומים שונים) הצרכנים ישקלו מחדש את הבחירה שלהם.
אז מה למעשה קרה כאן? המידע החלקי נתן תמונה לא נכונה של תנאי השוק שלפיו פעלו הקונים. בהתאם לפעולת הקונים הגיבו המוכרים והמחירים השתנו בהתאם.
המידע הקיים בשוק הנדל"ן
נכון להיום, המידע המסופק על ידי מערכות הדיווחים הוא לעתים מידע חלקי במקרה הטוב ולעתים מידע מוטעה במקרה הרע.
למה הכוונה? כאשר קונה מתכוון לרכוש דירה, הוא נדרש לחשוב על שווי של מספר גורמים:
- שטח הדירה
- קומה
- האם יש בבניין מעלית
- האם לדירה צמודה חנייה?
- מהו שטח המרפסת/גינה השייכת לדירה?
לכל הגורמים הללו יש שווי, והשווי הזה משוכלל במחיר הדירה הסופי שמשולם. אם לא נדע את טיב הגורמים בכל עסקה שנסגרה לא נבין כמו שצריך את שווי הדירה לבדה אלא את שוויה כחלק ממכלול, כך אנחנו מקבלים מידע שהוא חלקי בלבד.

שטח הדירה הוא השטח הרשום בלשכת רישום המקרקעין, או בשמה הנפוץ "טאבו". השטח הרשום בטאבו לא היה קבוע לאורך השנים. למשל מרפסות שנסגרו ע"י תריסולים לא נרשמו בפועל בשטח הדירה, כך ששטח הדירה בפועל גדול משטחה הרשום (לעתים יכול להיות הפרש של עשרות מ"ר). כך שהמספר המופיע בדיווח הוא מידע מוטעה.
דיווח לדוגמא של דירה שנמכרה:

לפי הדיווח מדובר על דירה של 79 מ"ר בקומה ג' שנמכרה במחיר של 3,400,000 ₪, כלומר במחיר של כ-43,000 ₪ למ"ר. בפועל, דירה זו לפי תוכניות של אדריכל, היא בשטח של 86 מ"ר, הפרש של כ-10% בשטח הדירה! בנוסף, בבניין יש מעלית ולדירה מוצמדת חנייה בטאבו.
מה יקרה בשוק בעקבות דיווח כזה?
גם המוכר וגם הקונה יראו שווי שוק גבוה יותר של דירת 79 מ"ר במרכז ת"א, כך המוכר יעלה את המחיר אותו הוא מבקש. במקביל, הקונה יעריך את המוצר שהוא מחפש בסכום גבוה יותר וכך מחיר המכירה הסופי יהיה גבוה יותר משוויה האמיתי.
איננו יכולים לומר בוודאות כי מספר העסקאות המדווחות בצורה זו הוא מועט, ישנה כמות לא מבוטלת של עסקאות המדווחות בצורה זו ומספקות כאמור מידע חלקי ומוטעה.
עם זאת, מאז כניסת חוק המכר והגדרה סופית של שטח פלדלת בשנת 2009, הדיווחים מדויקים יותר ומספקים תמונה אמיתית יותר של עסקת המכר. כך גם דיווח על חניות צמודות נכנס לתוקף.

לסיכום,

מידע הינו כלי בסיסי וחשוב להתייעלות השוק, כאשר הוא מאפשר לקונים ולמוכרים לקבל החלטות מושכלות ונבונות יותר.
אך המידע הקיים היום בשוק הנדל"ן, מספק לעתים תמונה לא מהימנה של השוק כפי שהוא באמת.
קיימות עסקאות רבות המשקפות שווי הגבוה משוויין האמיתי המניעות הן את המוכר והן את הקונה לסגור עסקה במחיר גבוה יותר, וכך נגרמת עלייה בכלל השוק.
כמובן שעליית מחירי הדיור איננה חד מימדית ונגרמה אך ורק בגלל חופש המידע, אך אנו סבורים כי יש לחופש המידע השפעה כלשהי וזוהי השפעה אשר ניתן לתקן ע"י יצירת מנגנון דיווח של נתוני אמת מדויקים ובדיקתם.

לקנות או לשכור? זאת השאלה

מרבית הזוגות הצעירים מתחבטים בשאלה הגורלית: האם לקנות דירה או לשכור דירה? מהם הסיכונים הכרוכים בלקיחת משכנתה? האם הרכישה תהייה כדאית? וכו'... 
בעוד שבמדינות רבות בארה"ב ובאירופה, שכירת דירה היא חלק אינטגרלי מאורח החיים, בארצנו הקטנטונת, קניית דירה היא חלק מהתרבות הישראלית. יש הטוענים שהרגלי הצריכה הללו הושרשו בגלל המורשת של היהודי הנודד הטבועה עמוק בתודעתנו, כך שהמניעים לרכישת דירה הם בסופו של דבר, לא רק כלכליים אלא גם אמוציונליים. 
בבואנו לבחון את ההיבט הכלכלי בסוגיה, יש לתת את הדעת על שיקולים רבים, המשתנים מעת לעת, בכלכלה הדינמית של העולם המערבי:

הכנסה יציבה
אחד השיקולים החשובים בהחלטה האם לקנות דירה או לשכור דירה הוא, עד כמה ההכנסה העכשווית והעתידית של שני בני הזוג יציבה. האם הם מועסקים במקצועות שנחשבים בטוחים? האם סכנת הפיטורין מרחפת מעליהם? הכנסה יציבה מעניקה ביטחון לתשלום משכנתה קבוע.

הון עצמי
גם לחסכונות יש משקל מכריע בהחלטה. ככל שההון העצמי, גבוה יותר, כך הלוואת המשכנתה תהייה נמוכה יותר (וגם גובה ההחזרים החודשיים). במקרים רבים, בני הזוג מקבלים סיוע כלכלי מההורים לרכישת דירה.

הון פנוי
אם לקיחת המשכנתה, מאפשרת חיסכון נוסף של כסף בתדירות חודשית, אזי העסקה תהיה כדאית מבחינה כלכלית. הזוג נשאר עם הנכס וגם צובר הון עצמי חדש. 

שוק הנדל"ן
שוק הנדל"ן משתנה חדשות לבקרים (מיסוי דירות, ערך הדירות וכו') והוא מושפע מתמורות כלכליות בעולם המערבי בכלל ובארץ בפרט. ייתכן שבנקודת זמן מסוימת, ערך הדירות יהיה גבוה מאוד ולאחר תקופה קצרה, הוא ירד. לכן, כשמעוניינים לקנות דירה לשם השקעה, צריך לקחת בחשבון את הסיכונים. באותו הקשר, כאשר קונים דירה למגורים או להשקעה לטווח ארוך, חשוב לזכור כי למרות אותן תנודות, לאורך שנים רבות בדרך כלל ערך הנכס עולה.

זכאות למשכנתה
זכאות למשכנתה היא הלוואה בתנאים נוחים, הניתנת על ידי המדינה. את הזכאות מעניקים לאוכלוסיות מסוימות, על פי שיקולים הנקבעים על ידי משרד השיכון והבינוי. מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות חיצוני לגבי כדאיות זכאות משכנתא ו/או מסלולים אחרים הניתנים על ידי הבנק. הכדאיות נבחנת הן לטווח המידי והן לטווח הרחוק יותר. 

גובה המשכנתה
כלכלנים בכירים ומומחים מהתחום, ממליצים לקחת משכנתה שאינה עולה על רבע מהמשכורת הממוצעת (הכוונה היא כמובן למשכורת נטו של שני בני הזוג). 

לקיחת סיכון
משכנתה נחשבת להשקעה, הכרוכה בסיכונים גבוהים יותר. אי עמידה בתשלומים עתידיים, תחייב מכירה של הבית, גם אם העלות תהייה נמוכה יותר מהקנייה. יחד עם זאת, צריך לזכור ששכירת דירה היא שיעבוד של חלק גדול מהמשכורת עבור נכס שלא נשאר בבעלות השוכר (תחושה שהכסף "נזרק" לפח). 

שורה תחתונה, 

השיקולים הכלכליים לגבי שכירת דירה או קניית דירה, הם אינדיבידואליים הן לכל זוג והן לכל תקופה. לכן, אין תשובה חד משמעית בהיבט הפיננסי. יחד עם זאת, משום שהשיקולים בקרב הזוגות הישראלים הם גם (ובעיקר) רגשיים, ההחלטה, בדרך ככל, נופלת על קניית דירה.

מאת: ארז סגמן, מנכ"ל פיננסיה - ייעוץ והשקעות
 

סוף למונופול של עמידר: חברת מטרופוליס זכתה במכרז לרכישת מאות דירות לדיור הציבורי

כפיר זוהר, מנכ"ל משותף באנגלו סכסון ת"א בראיון לגלובס 

לפני מספר חודשים החליט משרד השיכון להוציא מידי עמידר את הבלעדיות על רכישת הדירות לדיור הציבורי. במכרז נבחרה חברת מטרופוליס, הנמצאת בבעלות כפיר זוהר, מי שמשמש גם כזכיין רשת התיווך אנגלו סכסון ת"א... 

http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001091078#FromSearchPage

מחיר למשתכן, הבשורה גדולה יותר ממה שנדמה לנו

מדינת ישראל כידוע מחזיקה בכ- 90% מקרקעות המדינה אשר מנוהלות על ידי רמ"י- "רשות מקרקעי ישראל " (שנקראה עד לאחרונה מנהל מקרקעי ישראל).
במסגרת ניהול הקרקעות, יוזמת רמ"י תכניות להקמת שכונות מגורים ומשווקת את הקרקעות ליזמים בכדי שיבנו עליהן דירות מגורים וימכרו לצרכנים הסופיים.

שיטת שיווק מסורתית
עד היום, שיטת שיווק הקרקעות הייתה לפי ההצעה הגבוהה ביותר. כלומר, היזם שיציע את ההצעה הגבוהה ביותר על הקרקע יזכה בקרקע.
חישוב היזם כשהוא מציע את ההצעה:
1. ראשית היזם יחשב בכמה הוא יוכל למכור את הדירות? נקרא לסכום הזה X
2. לאחר מכן יפחית היזם מע"מ, רווח יזמי צפוי ואת עלויות הבנייה הכוללות ובסה"כ Y.
3. הסכום Y-X הינו הסכום המקסימאלי אותו יסכים היזם לשלם עבור הקרקע.

שיטת מחיר למשתכן
שיטת השיווק החדשה מגדירה את הזוכה כמי שיציע את המחיר הנמוך ביותר בו ימכור מ"ר דירה בנוי לצרכן הסופי.
מ"ר דירה בנוי, הוא מונח המשכלל את שטח הדירה, שטח המרפסת, המחסן הצמוד ואת החניות הצמודות לדירה לפי מקדמים שהוגדרו על ידי משרד השיכון.
במסגרת המכרז ניתנת הנחה קבועה על הקרקע בשווי של כ- 200,000 ₪.
לדוגמא, אם היזם זכה במכרז בהצעה של 7,800 ₪ למ"ר דירה בנוי, הוא מחויב למכור דירה של 90 מ"ר + מרפסת + מחסן + 2 חניות (שמשוכלל ל- 100 מ"ר בנוי) במחיר של כ- 780,000 ₪ + מע"מ, ובסה"כ כ- 915,000 ₪.
חישוב היזם כשהוא מציע את ההצעה:
1. ראשית היזם יחשב את עלות הקרקע + עלות הבנייה – נקרא לסכום הזה Z.
2. לאחר מכן יוסיף היזם את הרווח יזמי – נקרא לסכום הזה K.
3. הסכום Z+K הוא הסכום המינימאלי בו יסכים היזם למכור את הדירות.

תוצאות של שיווק בשיטת מחיר למשתכן
בקריית מוצקין באזור הנקרא "מתחם כורדאני" נמכרו חלק מהקרקעות בשיטת שיווק מסורתית לפני כשנה וחלקן נמכרו במסגרת מכרז מחיר למשתכן.
דירות במתחם שנבנות כחלק מהמכרז המסורתי שווקו במחיר של כ- 1,400,000 ₪ לדירה בעוד שבמסגרת מכרז מחיר למשתכן סכומי הזכייה עמדו על מחירי שיווק של כ-920,000 ₪ על דירות דומות. זוהי הנחה של כ-40% במחיר הדירה הסופי!
כאשר התחילו לשווק את הקרקעות, צפי משרד השיכון היה שההנחה תהיה בגובה ההנחה על הקרקע, כלומר כ-200,000 ₪ ליחידה אך בפועל ההוזלה הייתה משמעותית הרבה יותר.

מדוע ההנחה כה מהותית ומדוע זוהי בשורה משמחת?
למעשה מה שניתן לראות בתוצאות המכרזים הוא כי שיטת התמחור היא שונה בעליל.
בשיטת המכירה הרגילה, נקודת המוצא של היזם הייתה מה הוא יכול לקבל, כלומר היזם מביא בחשבון את תמורה לפי מחיר השוק, וכך הוא מגיש הצעה על הקרקע.
מי שנהנה מהרווח הוא לא היזם אלא המדינה שקיבלה את המקסימום האפשרי על הקרקע בתנאי השוק (לכן נשמעו טענות שונות על "ספסרות הקרקעות" ע"י המדינה).
בשיטת מחיר למשתכן, נקודת המוצא היא כמה יעלה ליזם לבנות את המבנה. התשלום על הקרקע הוא קבוע והיזם צריך לחשב כמה תעלה לו הבנייה. כך למעשה מי שנהנה מהרווח הוא לא היזם ולא המדינה מאחר והיא מקבלת מחיר קבוע על הקרקע (שהוא כבר אחרי הנחה) והרווח כולו מגיע לצרכן הסופי שישלם פחות על הדירה שהוא רוכש.

מה זה אומר עבורי?
האם כדאי לרכוש דירה במכרז מחיר למשתכן?
אם אתה זכאי לרכוש דירה במחיר למשתכן, אנו ממליצים לעשות זאת, מאחר וקיים פער גדול בין מחיר השוק לבין המחיר בו משווקות הדירות. כאשר הדירה תהיה מוכנה ניתן יהיה להשכיר אותה או לגור בה וכעבור תקופה של 5 שנים למכור אותה.
האם דירות במכרזי מחיר למשתכן יורידו את המחירים בשוק?
להוריד את המחירים בשוק הינה אמירה אבסולוטית ולא ניתן לומר זאת באופן גורף. באזורים בהם ישווקו הקרקעות, ייתכן ותהיה ירידה מסוימת ברמות המחירים מאחר ולקונים תהיה אלטרנטיבה לרכישה במחיר נמוך יותר ולפיכך יאלצו המוכרים "להתיישר" עם השוק ולהוריד את המחיר לאותן רמות.
אך האם ירידת מחירים זו תקרין גם החוצה, לערים הסמוכות? לטעמנו לא ובמיוחד בתל אביב לא תורגש ההשפעה כלל. כיוון שמעבר לכך שאין כרגע מכרזים בת"א לטובת מחיר למשתכן ושהביקוש לדירות עולה באופן תמידי במאות אחוזים על ההיצע הקיים, מרבית האנשים המחפשים לרכוש דירה בת"א רוצים לגור ספציפית בעיר ללא הפסקה ואינם מוכנים להתפשר או אפילו לשקול מגורים בערים חלופיות.

שורה תחתונה
מכרזי מחיר למשתכן מביאים איתם בשורה חיובית במובן שהיזם כבר לא פועל לפי תנאי השוק אלא לפי עלויותיו בלבד, כאשר הרווח העודף כולו מועבר לצרכן הסופי שמשלם פחות על הדירה.

השקעה בנדל"ן כחיסכון לפנסיה

הכנסה ממוצעת של בני זוג עובדים צונחת לאחר היציאה לפנסיה בין שליש לחצי, ביחס לשנות העבודה שבהן עבדו. נוסף על כך, מחקרים מראים שההוצאות הכספיות של הפנסיונרים גבוהות מהוצאותיהם בתקופת טרום הפנסיה. בין היתר בשל הישיבה הממושכת בבית והוצאות הפנאי שעולות.

רבים מאתנו לא מכירים את העובדות הללו, אבל שיעור הפנסיה שצברנו, עם קצבת הזקנה מהביטוח הלאומי, רחוק מגובה השכר שאנו נהנים ממנו בתקופת העבודה. הסיבות לכך רבות ומגוונות (החל באחזקת רכב ואש"ל שהיו ואינם, וכלה בהשקעה בקרן פנסיה שהשיגה תשואה שלילית), אך חשוב להכיר זאת לפני שיהיה מאוחר מדי.
כדי לא לרדת רבות ברמת החיים מומלץ לחשוב על אפיקי הכנסה נוספים לעת זקנה. אחד מהאפיקים הללו יכול להיות רכישת דירה להשקעה שתניב כמה אלפי שקלים פטורים ממס לכל חודש בימי הפנסיה ותצמצם את הפער בין ההכנסה טרם היציאה לפנסיה ולאחריה. צעד כזה יכול להקל את החיים שאחרי הפרישה ולהעניק אפשרות נוספת לעזור לילדים בתחילת חייהם הבוגרים.

למה דווקא דירה?

המשבר הכלכלי העולמי חשף את ערוותם של המוסדות הפיננסיים ופגע בעיקר בהם. עם זאת, נכסי נדל"ן הם ממשיים יותר וההערכה היא שערכם לא ירד משמעותית גם בתקופה של משברים כלכליים בינלאומיים. שהרי גם בתקופת משבר אנשים זקוקים לקורת גג.
יתרון נוסף להשקעה בנדל"ן הוא האפשרות למכור את הנכס בעת הצורך. השקעה בקרן כזו או אחרת מגבילה את המשקיע ולרוב לא ניתן לממש את סכום ההשקעה בכל עת. מנגד, המשקיעים בדירה יכולים לממש את הנכס תמיד ולהשתמש בכסף לצרכים אחרים. מי שקהו בחכמה ייהנו גם מרווח נאה ומאפשרות לרכוש דירה שתעניק להם תשואה גדולה יותר.
אם לא די בכך, בהשקעה בנדל"ן יש אלמנט של מינוף, שאינו קיים בהשקעה בקרן פנסיה. לקיחת משכנתה או הלוואה מהבנק מאפשרת לרכוש דירה ששווייה גבוה פי כמה מהיכולות הכלכליות. את יתרת הסכום ניתן לשלם מדמי השכירות על הדירה ובהמשך, לאחר הפרישה, ליהנות מתשואה חודשית משמעותית. 

איך עושים את זה?

אם אתם באמצע החיים, גיל הפרישה עוד לא נראה באופק, ואין לכם סכום התחלתי לרכישת דירה, מומלץ לפתוח תוכנית חיסכון שאליה תפרישו אחוז מסוים מהכנסתכם. כשתצברו סכום התחלתי לרכישת דירה אפשר ליטול משכנתא מהבנק ולהשקיע בדירה קטנה. ברוב המקרים תשלומי המשכנתא יתקזזו עם תשלומי השכירות שתקבלו עבורה. עם היציאה לפנסיה תשלומי השכירות כבר לא יילכו לבנק ואפשר יהיה ליהנות מהכנסה נוספת שהאינפלציה לא שוחקת, בניגוד לקרן הפנסיה.
אם אתם קרובים יותר לגיל הפרישה זכרו שהיציאה לגמלאות מלווה בהכנסה חד פעמית של מענקי פרישה שנודעו לעזור לכם להתרגל לחיים החדשים. רבים משתמשים במענקים הללו לשיפור המגורים, הן באמצעות שיפוץ הבית והן על ידי מעבר לדירה שמתאימה יותר לצורכיהם. אולם לעיתים ניתן להשתמש בסכום זה כדי לרכוש דירה ללא צורך במשכנתה אלא רק בהלוואה קטנה. רכישה כזו תעניק לכם אופק כלכלי נוח יותר לשנים הבאות.

מאת: עדינה חכם, מנכ"לית אנגלו סכסון