סופר מותג!

אנגלו סכסון היא רשת תיווך הנדל"ן היחידה שהוכתרה על-ידי ארגון Superbrands העולמי, 4 שנים ברציפות כמותג העל של ישראל! מה מבדל אותנו מהאחרים והופך אותנו למובילי שוק? התשובות בכתבה... הערך המוסף הנדל"ני של אנגלו-סכסון עולה כיתה

טור דה פארק

אנו מכירים את תל אביב בתור ג'ונגל אורבני, עשוי מבטון, פלדה, זכוכית וברזל. לאן שלא נביט נראה מגדלים, כבישים ומחלפים. אך בין קירות הבטון שוכנות כמה פינות חמד מקסימות ופארקים פורחים. למעשה, השטחים הירוקים בעיר מהווים כ- 20% משטחה. במאמר זה נסקור בקצרה כמה מהגדולים והבולטים שביניהם.

פארק הירקון

מיקום: חלקה הצפוני של העיר, משכונת הדר יוסף ועד לנמל תל אביב שפך הירקון לים התיכון.
תיאור: הריאה הירוקה הגדולה והמרכזית של תל אביב. פארק הירקון או בשמו הרשמי גני יהושע הוא פארק עצום המשתרע על שטח של כ- 3,500 דונם. מכיל סוגי צמחייה רבים, החל ממדשאות וגנים מטופחים ועד ליער בראשית וחורש טבעי על גדות הנחל, שני אגמים מלאכותיים ומגוון רחב של מתקנים ופעילויות כגון: שיט בנחל, מגרשי ספורט, מסלולי אופניים, סקייטפארק, קיר טיפוס, פארק מים, פארק ציפורים, פינות חי, גבעת מופעים, אמפיתיאטרון, מתקני שעשועים, רכבת לילדים, כדור פורח ועוד. בפארק מסלול הליכה אשר מהווה חלק משביל ישראל ומגיע עד למקורות הירקון ומבצר אנטיפטרוס בראש העין.

פארק מנחם בגין

מיקום: דרום תל אביב, מדרום לשכונת הארגזים ושכונת התקווה.
תיאור: אחיו הצעיר של פארק הירקון. שטח הפארק כ- 1,000 דונם אך כיום רק 500 דונם מתוכו מפותחים. בעתיד אמור להשתלב בפארק אריאל שרון. בפארק אגמים מלאכותיים, מתקן ייחודי בארץ לסקי מים, מתקני משחקים, פינת מנגלים, מדשאות, פינת חי ומשטח החלקה. מצפון לפארק מוקם אחד מפרויקט הנדל"ן הגדולים בעיר – PARK TLV הכולל מאות יח"ד הצופות לפארק. הפרויקט עתיד להעלות את הרמה הסוציו אקונומית באזור ולפתח אותו.

פארק החורשות

מיקום: ממערב לשכונת קרית שלום, סביב דרך קיבוץ גלויות ומצפון לדרך בן צבי ולמכון לרפואה משפטית "אבו כביר".
תיאור: הפארק משתרע על שטח של כ- 250 דונם, הכוללים את מתחם כנסיים פטרוס הקדוש, הגן הבוטני והגן הזאולוגי. חלקו הדרום מערבי של הפארק, בשטח 80 דונמים, עבר בשנים האחרונות פיתוח וחידוש, ניטעה בו צמחיה, הותקנה תאורה, נסללו מסלולי אופנים, הוצבו מתקני משחקים ומתקן אומגה. בשלב הבא מתוכנן שיקום יתר הפארק והפיכתו לחמדת שכייה עירונית.

פארק וולפסון
מיקום: דרום מזרח תל אביב, בין דרך השלום, לה גוורדיה והטייסים, בסמיכות למפגש הערים תל אביב-גבעתיים-רמת גן
תיאור: הפארק בשטח של כ- 100 דונם, הוקם על גבעת כורכר במקום הגבוה ביותר בתל אביב וכולל מגוון עצים וצמחים, משטחי דשא, מגרשי משחקים, שטחים לפיקניק, אגם מים ופסל סביבתי אייקוני בשם "כיכר לבנה" שתוכנן ע"י האמן דני קרוון.

גן מאיר
מיקום: בין הרחובות המלך ג'ורג' וטשרניחובסקי במרכז תל אביב.
תיאור: זהו פארק קטן יחסית בשטח של כ- 25 דונם הממוקם בלב ליבה של העיר. בפארק מדשאה גדולה, בריכה יפהפייה עם צמחי נוי, גינת כלבים וממוקמת בו גם אנדרטה לזכר ההומואים והלסביות שנרדפו בשואה. בפארק שוכן המרכז העירוני לקהילה הגאה ובשנים האחרונות הגן אף משמש כנקודת הפתיחה למצעד הגאווה בתל אביב. 

גן התקווה 
מיקום: במזרח שכונת התקווה, בקרן הרחובות ההגנה וגבעתי.
תיאור: פארק רחב ידיים בשטח של כ- 50 דונם. בפארק חורשה פסטורלית, מדשאות, מתקני משחקים ובמת מופעים. בדרום הגן ישנה גבעה קטנה המכונה "גבעת עופרה" וכוללת אנדרטה לזכרה של הזמרת עופרה חזה אשר גדלה בקרבת מקום.

גינת דובנוב

מיקום: במרכז תל אביב, בעורף מתחם הקאמרי, המשכן לאמנויות הבמה ומוזיאון תל אביב.
תיאור: גינה רחבת ידיים, מטופחת ומלבבת בשטח של כ-16 דונם, בגינה עצים ומדשאות לצד מתקני שעשועים לילדים. זוהי גינה מקומית המשרתת את תושבי השכונה וסתם עוברי אורח הרוצים לתפוס קצת שלווה אורבנית.

גן קריית ספר
מיקום: בחלקו המזרחי של לב העיר, בין הרחובות יהודה הלוי, לינקולן, קריית ספר, סעדיה גאון ווילסון. 
תיאור: שטח הגן כ- 12 דונם, נפתח בשנת 2013.
הגן הוקם לאחר מאבק של התושבים להקמת פארק לרווחת התושבים במקום מגדלים וחניונים אשר תוכננו בתחילה. בגן שתי בריכות מים עם צמחי מים וביצה, מדשאות, גינת כלבים, מתקני שעשועים לילדים, גינה קהילתית, גן תבלינים ופינות ישיבה.

גן הכובשים

מיקום: בדרום-מרכז תל אביב. תחום בין מסוף האוטובוסים כרמלית, שכונת שבזי ומסגד חסן בק ובסמוך לשוק הכרמל. תיאור: הגן הינו אי של שלווה פסטורלית ואסקפיזם מושלם מהמולת השוק ושאון האוטובוסים וכלי הרכב.
גודלו כ- 23 דונם. בגן כר דשא נרחב, מתקני משחק לילדים וגינת כלבים. במרכז הגן ניצבת אנדרטה לזכר מגיני תל אביב וכובשי יפו במלחמת העצמאות.

פארק צ'רלס קלור

מיקום: דרום מערב תל אביב משתלב בטיילת של חופי תל אביב.תיאור: ממוקם על שטח של כ- 120 דונם שיובש מהים. מהווה תפאורה מושלמת לזוגות היוצאים לטיול רגלי רומנטי על רקע השקיעה והים. בפארק מסלולי הליכה ואופניים, משטחי דשא, מתקני כושר, מתקני משחקים לילדים, ברחבי הפארק מוצבים פסלים רבים בהם פסל "האישה נגד הרוח" של האמנית אילנה גור, בדרום הפארק נמצא מוזיאון בית גידי לתיעוד המערכה על כיבוש יפו ומנשייה.

כעת, כל שנותר לכם זה פשוט להצטייד בשמיכה משובצת, סלסלת פיקניק מפנקת ולצאת החוצה לתפוס קצת שלווה עירונית אמיתית. תבלו.

Our house, in the middle of our street

קרקע חקלאית - השקעה או אכזבה?

בשנים האחרונות אנו נחשפים לקמפיינים שיווקיים רבים המבטיחים קרקע לדירה במקומות שונים בארץ. במסגרת מאמצי השיווק האגרסיביים, מבטיחות חברות הנדל"ן תשואות גבוהות והפשרה מהירה של הקרקע. אנשים רבים מתפתים להשקיע בקרקעות אלה. חלקם משקיעים מתוך אמונה שערך הקרקע יעלה וכספם יוכפל במהרה, ואחרים פועלים מתוך תחושת תסכול כיוון שאין באפשרותם לרכוש דירה במחירים הקיימים בשוק אך הם עדיין רוצים להרגיש שיש להם בעלות על פיסת קרקע כלשהי. 
רוכשים רבים אינם מודעים באופן מלא למידע התכנוני ואופק הפיתוח של הקרקע אותה הם קונים ולעתים "נופלים" ברכישה שאינה מוצלחת. מאמר זה בא לעשות סדר בבדיקות אותן יש לעשות כאשר רוכשים קרקע שכזאת.
החוק מחייב את משווקי הקרקעות, לצרף שומת מקרקעין לקרקע חקלאית לפי תקן שמאי מספר 22 המפרט את כל המידע הנדרש על הקרקע. מה יש לבדוק בשומה המועברת אליכם או באופן עצמאי כאשר באים לרכוש?
   

1. המצב התכנוני 

במדינת ישראל היררכיה תכנונית הקובעת את הייעוד של כל קרקע:
• תכנית מתאר ארצית (תמ"א) 

תכנית אשר קובעת את המדיניות התכנונית בכל מדינת ישראל. יש סוגים שונים של תכניות מתאר ארציות, החל מתכניות כלליות כגון תמ"א/38 המפורסמת ועד תמ"א 35 שקובעת את צפיפות וסוג המגורים בכל יישוב בארץ.
• תכנית מתאר מחוזית (תמ"מ)  

בישראל 6 מחוזות תכנוניים: מחוז הצפון, מחוז הדרום, מחוז חיפה, מחוז המרכז, מחוז ירושלים, מחוז חיפה ומחוז ירושלים. לכל מחוז תכנית מתאר הקובעת את האופק התכנוני של כל הקרקעות במחוז. בתכנית המחוזית מסומנות הקרקעות בייעודים שונים. קרקעות למטרת מגורים מסומנות בצבע צהוב (אזור פיתוח עירוני או אזור פיתוח כפרי) ונקראות "קרקעות צהובות". קרקעות למוסדות ציבור מסומנות בצבע חום - "קרקעות חומות". קרקעות לפארקים, יערות, שמורות טבע, שטחים חקלאיים יסומנו בצבע ירוק (לכל ייעוד צבע ירוק בווריאציה שונה).
• תכנית מתאר מקומית  

תכנית הקובעת ייעודי קרקע ספציפיים לקרקע ומסגרת כללית לזכויות הבנייה. לדוגמא מגורים/משרדים/מסחרי/צרכי ציבור ועוד. הכנת תכנית מתאר מקומית יכולה להימשך מספר שנים ועוברת תחנות שונות בדרך.
• תכנית בניין עיר, תכנית מפורטת 

תכנית הקובעת זכויות בנייה ספציפיות (כמה קומות, כמה מ"ר, כמה דירות אפשר לבנות ועוד). התכנית קובעת מגרשים לבנייה ובמידה וישנם בעלים רבים על הקרקע קובעת איזו קרקע תועבר למי מהבעלים.

כאשר מציעים לכם קרקע לרכישה, שימו לב באיזה מצב היא נמצאת בהתאם לתכניות שיפורטו לעיל:

• האם בתכנית המתאר המחוזית היא מסומנת כקרקע צהובה? 

אם כן, ככל הנראה הקרקע תופשר במרוצת השנים וערכה יעלה. אם הקרקע מסומנת כקרקע ירוקה סיכויי ההפשרה שלה נמוכים, זוהי קרקע פחות מומלצת לקנייה.
• האם ישנה תכנית מתאר מקומית בהכנה? 

אם כן, מהם הנתונים בתכנית? האם זוהי תכנית כללית הקובעת מס' יח"ד לדונם או תכנית מפורטת הקובעת מגרשי בינוי ומייעדת מגרשים לבעלים ספציפיים? 
קרקעות רבות נמכרות כ"זכות לדירה" אך יש להבין כי אם התכנית איננה מפורטת ואיננה קובעת מגרשי בינוי, לא ניתן לדעת מהי ההקצאה שתתקבל, האם היא תהיה במגורים, בתעסוקה, במסחר או במלונאות. כמו כן, הקרקע מעניקה "זכות לדירה בממוצע", מגרשים שנמצאים במיקום טוב יותר בתכנית יקבלו הקצאה קטנה יותר (פחות דירות) ומגרשים במיקום פחות טוב יקבלו הקצאה גדולה יותר, כך לא ניתן לדעת מה תהיה בדיוק ההקצאה.
• אם יש תכנית מפורטת, מה קובעת התכנית? 

בתכנית מפורטת עם מגרשי בינוי יש לבדוק היכן תתקבל ההקצאה. לכל בעלים בקרקע ישנה הקצאה ספציפית שהוא אמור לקבל, יש לבדוק היכן ההקצאה בתכנית ומה גודל ההקצאה.

2. בעלות הקרקע

חשוב לבדוק האם הקרקע בבעלות פרטית או בבעלות מנהל מקרקעי ישראל, מכיוון שיש לכך השלכות כלכליות משמעותיות, אשר יכולות להטות את כדאיות העסקה. קרקעות חקלאיות רבות בבעלות המדינה, נדרשות להשיב למדינה ביום ההפשרה תמורת פיצוי מזערי. לפיכך, אנו ממליצים בחום שלא להיכנס לעסקה הכוללת קרקע מדינה.

3. חברי הקבוצה

בדרך כלל הקרקעות נמכרות להרבה אנשים פרטיים בחלקים קטנים, כאשר כל אחד קונה "זכות לדירה". מן הסתם כאשר הקרקע תופשר ותתאפשר בנייה, כל בניין יורכב ממספר בעלים אשר יידרשו להסכים על אופן הבנייה, על חלוקת הדירות בין הבעלים, על בחירת הקבלן והחלטות נוספות. יש לבחון ככל הניתן האם ניתן לחתום על הסכם שיתוף המפרט עקרונות שיתוף הפעולה בעתיד.

4. הוצאות נוספות

יש לזכור כי ההוצאות אינן מסתיימות עם רכישת הקרקע. ישנן הוצאות נוספות שכדאי לקחת בחשבון:
א. מס רכישה - בגובה 6% מעלות הקרקע.
ב. עו"ד לרכישה - בד"כ כ-0.5%-1% מעלות הקרקע.
ג. היטל השבחה - כאשר תאושר תכנית המפשירה את הקרקע ותרצו לממש את הקרקע (למכור או לבנות) ישולם היטל השבחה בגובה מחצית מעליית שווי הקרקע הנובעת מאישור התכנית על הקרקע (נניח ושווי הקרקע כחקלאית היה 500,000 ש"ח ולאחר הפשרתה שווה 1,500,000 ש"ח, ישולם היטל השבחה בגובה 500,000 ש"ח!), לכן חשוב לקבל צפי להיטל השבחה ולהכין מראש כסף לתשלום.
ד. עלויות בנייה - בכדי להפוך את הקרקע לדירה יש לבנות את הבניין. עלות בניית דירה היא מאות אלפי שקלים, חשוב לקבל הערכה לעלות עתידית של בנייה ולהתכונן מראש. בכדי לממן את הבנייה ניתן לקבל ליווי מהבנק אשר יומר למשכנתא עם סיום הבנייה, יש לברר נושא זה מראש.
אפשרות נוספת היא לייצר עסקת קומבינציה עם יזם שיממן את העלויות השונות כאשר אתם והיזם תתחלקו בדירות הבנויות לפי אחוזים אשר יקבעו מראש (באזורי ביקוש אחוז הקומבינציה ינוע סביב 35%-45% ובתל אביב יכול להגיע ל- 55%-65% לבעלי הקרקע).
אפשרות זו, מתאימה בדרך כלל לבעלים של יותר מזכות לדירה אחת, לבעלים של זכות למספר דירות בהן ניתן להתחלק עם היזם.

לסיכום,
השקעה בקרקע חקלאית יכולה להיות משתלמת וכדאית אך יכולה גם להתגלות כאכזבה לרוכש. יש לזכור כי השקעה כזו תניב פירות לאחר מספר שנים לא מבוטל ויש להתאזר בסבלנות ולהיכנס לעסקה בידיעה כי הכסף הולך "לשכב" תקופה די ארוכה. כמו כן, יש לבצע את הבדיקות הנדרשות ולהתכונן בהיבטים פיננסיים ומשפטיים. בהצלחה.

המומחיות שלנו היא למצוא עבורכם את הנכס הנכון, במקום הנכון ובמחיר הנכון.

מחפשים נכס? דברו איתנו: 072-3281363

כל מה שכדאי לדעת על תמ"א 38

יש בדיחה של העוסקים בנדל"ן שמספרת שהיום בתל אביב המילים הראשונות של כל תינוק הן: אמא, אבא, תמ"א.
ברבים מהבניינים באזורי הביקוש בארץ ניתן לייצר פרויקט תמ"א 38. מרבית האנשים מכירים את הנושא באופן כללי אך הם אינם מכירים את האותיות הקטנות.

אז מה זה בכלל אומר תמ"א 38?
תמ"א היא תכנית מתאר ארצית, כלומר תכנית שחלה בכל הארץ. 38 הוא מספר סידורי של התכנית, זה הכל.
מטרת התכנית המקורית הייתה לחזק מבנים שנבנו לפני 1980 נגד רעידות אדמה, אך במהרה הפכה לכלי יעיל להתחדשות עירונית.
התכנית מקנה זכויות בנייה נוספות הפטורות בחלקן ממיסוי בתנאי שמחזקים את הבניין.
התכנית עברה מספר עדכונים, כאשר האחרון היה בדצמבר 2016.

התכנית קובעת שני מסלולים למימוש הזכויות:
1. חיזוק ועיבוי 

במסלול זה הבניין הקיים יחוזק, הזכויות הנוספות יתווספו למבנה הקיים. מה ניתן להוסיף ולקבל תחת הגבלות תכנוניות וכדאיות כלכלית?

- כל דירה קיימת תורחב בלא יותר מ- 25 מ"ר הכוללים ממ"ד
- לבניין תוקם מעלית
- ניתן לסגור קומה מפולשת למטרת מגורים
- ניתן להוסיף 2.5 קומות על הגג
- חניות לדירות*
- מרפסות שמש* 

* בניית מרפסות וחניות מתאפשרת מכוח תקנות התכנון והבנייה ויוספו במסגרת המגבלות שצוינו לעיל.
2. הריסה ובנייה מחדש

במסלול זה, הבניין הקיים ייהרס ובמקומו יוקם בניין חדש. מה ניתן לבנות במקרה זה?
- תוספת שטח בניה של 13 מ"ר בעד כל יחידת דיור ותוספת ממ"ד.
- תוספת שטח בניה בשיעור של עד 3.5 קומות טיפוסיות מורחבות, בהתאם למספר הקומות הבנויות בבניין לפי הפירוט הבא:

א. שטח של 1.5 קומות טיפוסיות מורחבות אם המבנה הקיים הטעון חיזוק הוא בן קומה אחת.
ב. שטח של 2.5 קומות טיפוסיות מורחבות אם המבנה הקיים הטעון חיזוק הוא בן שתי קומות.
ג. שטח של 3 קומות טיפוסיות מורחבות אם המבנה הקיים הטעון חיזוק הוא בן שלוש קומות.
ד. שטח של 3.5 קומות טיפוסיות מורחבות אם המבנה הקיים הטעון חיזוק הוא בן ארבע קומות או יותר
• בבניין החדש תהיה כמובן מעלית, לבניין יוסדרו חניות ובדירות החדשות ייבנו מרפסות בהתאם לכדאיות הכלכלית של הפרויקט.

בתור דייר בבניין הזכאי לממש פרויקט תמ"א 38 מומלץ לקיים ישיבת דיירים ולהחליט על הקמת וועד פעולה. לוועד שתי אפשרויות:
1. לפנות למספר יזמים מוכרים בתחום כדי לקבל הצעות להקמת פרויקט, לאחר מכן להשוות בין ההצעות השונות ולבדוק: מהי התמורה שיקבל כל דייר? איזה סוג פרויקט יוקם? מה תהיה תמורתו של היזם? אלו ערבויות היזם יודע להציע לוועד? כמה זמן יימשכו העבודות? ושאלות חשובות נוספות.
2. לפנות לאנשי מקצוע בתחום שיערכו בדיקה אדריכלית (מה ניתן לבנות) ובדיקת כדאיות כלכלית (אלו תמורות לדיירים יצדיקו ליזם הקמת הפרויקט) ועם המידע המצוי ברשותם יפנו הדיירים ליזמים במכרז, כדי לבדוק מי יוכל להעניק להם את התנאים הטובים ביותר אשר נתגלו בבדיקות השונות.
בדיקות אלו כמובן מחייבות השקעה כספית מסוימת, אך אנו סבורים כי התועלת שתתקבל מהן תהיה גדולה יותר מהסכום שהשקיע כל דייר, מאחר וישנו מיצוי של זכויות הדיירים וידע אמיתי בו ניתן יהיה להשתמש בעת ניהול מו"מ מול היזם.

לסיכום,
תמ"א 38 היא תכנית המשמשת ככלי לייצר התחדשות עירונית, אם בשיפוץ בניינים ואם בהריסתם והקמתם מחדש, היא מעניקה תועלות גדולות לדיירי בניינים וליזמי נדל"ן,
בכל מקרה לפני כניסה לפרויקט יש להיות מצוידים בכל המידע הנדרש בכדי להיכנס עם תחושת ודאות ובטחון.

ריבית, משכנתא ומחירי הדיור, איך הכל קשור?

מחירי הדיור ממשיכים לנסוק ורבים שואלים את עצמם מדוע הם לא נעצרים?
אחת הסיבות המרכזיות לביקוש הגבוה ולכניסת משקיעים לשוק הנדל"ן היא הריבית האפסית אשר קיימת בשוק בישראל. מה המשמעות של ריבית אפסית?
באופן כללי נהוג לחשוב על ריבית נמוכה כמחוללת צריכה וריבית גבוהה כמחוללת חסכון. הרי אם הריבית גבוהה, הכסף שלי שווה יותר מחר מאשר היום ולכן עדיף לי לחסוך אותו. מאחר והריבית בבנק נמוכה, אנשים מחפשים מקומות אלטרנטיביים להשקיע את כספם בהם יקבלו תשואה גבוהה יותר על ההשקעה שלהם.
ניתן להשקיע בהשקעות בטוחות יותר, כגון אג''חים ממשלתיים, או תיקי מניות מבוזרים, או בהשקעות מסוכנות יותר כמו מניות. 

בדרך כלל, ישנה הלימה בין מסוכנות ההשקעה לתשואה שתתקבל. נכס מסוכן יותר יניב תשואה גבוהה יותר אם ההשקעה תתברר כמוצלחת. אחד מאפיקי ההשקעה שנדמה כי סותרים את האמור הוא אפיק הנדל"ן*.

להשקעה בנדל"ן יש שלושה יתרונות מרכזיים:
1. רמת סיכון נמוכה יחסית - באופן עקבי הנדל"ן ממשיך לעלות לאורך השנים ונדמה כי מלבד השכירות שניתן לקבל, גם ערך הנכס יעלה ואם נמתין מספיק זמן, נצא ברווח כפול ומכופל.
2. "קונים נדל"ן במחיר נמוך יותר ממה שמוכרים אותו" – כאשר אנו לוקחים הלוואה לקנות נדל"ן אנו מקבלים הלוואה מוזלת אשר נקראת "משכנתא".
בשנים האחרונות הריבית על המשכנתאות נעה סביב ה-2%-2.5% כאשר בשנה האחרונה חלה עלייה קלה. כלומר, על משכנתא של 500,000 ₪ נשלם בשנה ריבית בגובה של כ- 10,000 ₪.
נניח ורכשתי דירה במיליון ₪, לקחתי משכנתא של חצי מליון ואני משכיר אותה ב-3,500 ₪ לחודש, יש לי הכנסה של 42,000 ש" בשנה. למעשה על חצי הדירה שקיבלתי עליו הלוואה הכנסתי 21,000 ₪. אז שילמתי 10,000 ₪ לשנה והכנסתי 21,000 ₪ - זול יותר לקנות נדל"ן מאשר למכור!
3. "לנדל"ן תשואה גבוהה על ההון העצמי". נמשיך עם אותה הדוגמא מהסעיף הקודם: 

- השקעתי הון עצמי של 500,000 ₪. 
- אני מוציא בשנה 10,000 ₪ עלות הריבית.
- אני מרוויח בשנה 42,000 ₪ משכר דירה.
- בסה"כ אני ברווח שנתי של 32,000 ₪ על השקעה התחלתית של 500,000 ₪. 

  כלומר, תשואה שנתית של 6.4%.

לנדל"ן רמת סיכון נמוכה יחסית ותשואה גבוהה יחסית, כך הוא מצליח להיות השקעה אטרקטיבית למשקיעים שונים לאורך השנים. נטען לא פעם כי כאשר הריבית תעלה ועלות הנדל"ן תהיה יקרה יותר מאשר מכירתו אז תחול ירידת המחירים המובטחת.

מדוע איפה בנק ישראל אינו מעלה את הריבית כבר תקופה ארוכה ומשאיר אותה על רמתה האפסית? זה מחזיר אותנו למשפט הראשון שאמרנו על הריבית, ריבית היא מחוללת צריכה. כאשר הצריכה גבוהה בשוק, כך גם הייצור והפריון.
הגדלת הריבית תשפיע על כל השוק בדרכים שאינן רצויות, לכן יש לפנות לדרכים יצירתיות כיצד להעלות את הריבית מבלי להעלות את הריבית. לטעמנו "מס ריבוי דירות" שלגביו פורט במאמר הקודם, היא אחת הדרכים היצירתיות הללו. 
למה הכוונה? נסתכל על הדוגמא שבמאמר זה, אם ערך הדירה הוא מיליון ש"ח, גובה המס שבעלי שלוש דירות ומעלה, יחויבו בו הוא: 12,000 ש"ח לשנה. 

אם נחשב את התשואה, נראה שהיא נחתכת בלמעלה מ- 50% ומניבה כעת כ- 4% לשנה בלבד. 
מה שסביר להניח שיוריד את כדאיות ההשקעה. וכפועל יוצא, יוריד חלק מהביקושים בשוק.

*כל הכתוב במאמר זה מתייחס לנדל"ן למגורים בלבד ולא לנכסי השקעה כמסחר, משרדים וכו'.

מס דירה שלישית, מה זה אומר ומה צריך לדעת עליו?

רבות דובר לאחרונה אודות מס דירה שלישית, או בשמו הרשמי: "מס ריבוי דירות" אשר נכנס לתוקף עם אישור חוק ההסדרים. כמה בדיוק משלמים? מי משלם? והשאלה הגדולה ששוכרי הדירות שואלים בחשש, האם זה ישפיע על שכר הדירה שלי? ובכן, כל התשובות בהמשך...

• מס דירה שלישית, חל רק על מי שבבעלותו לפחות 2.5 דירות (לדוגמא, אם אתם הבעלים של רבע מ- 8 דירות אתם עדיין לא נדרשים לשלם) 
• מס דירה שלישית, ישולם על כל דירה נוספת מלבד 2 הדירות היקרות ביותר השייכות לבעלים.
• המס יחול רק על מי שמחזיק בשתי דירות (מתוך השלוש) ששוויין המשותף עולה על 1,150,000 ש"ח. 
• מי ששווי שתי הדירות הנוספות שבבעלותו גבוה מ- 1,150,000 ש"ח אך נמוך מ- 1,400,000 ש"ח ישלם מס מופחת.
• במידה ויש לכם בעלות על חלק מדירה, ישולם גובה המס כפול החלק היחסי בבעלות.
• גובה המס הצפוי הוא או 1% מערך הדירה, או עד 1,500₪ לחודש (על כל דירה), הנמוך מביניהם. חישוב מהיר מעלה כי כל דירה בשווי העולה על 1,500,000 ש"ח, תהיה חייבת במס תקרה של 18,000 ש"ח בשנה 
• מכירת דירה החייבת במס תזכה במענק שיכול להגיע עד ל- 75,000 ש"ח אשר ניתן להפקידו בקרן פנסיה ולפדותו ללא תשלום רווח הון.

אם אתם בעלים של מספר נכסים באזור המרכז ככל הנראה יחול עליכם מס שנתי של 18,000 ש"ח לדירה.
אם אתם שוכרים דירה וחוששים כי המס יגולגל עליכם אנו מציעים לכם לא לחשוש.
המחוקק קבע כי ייאסר על בעלי הדירות להעלות את דמי השכירות עקב הטלת מיסים עפ"י החוק החדש. כך שבמידה ובעל הדירה מעלה באופן חריג את שכ"ד או מוסיף תנאים כאלו בחוזה הדירה, אל תקבלו אותם בקלות ואל תהססו להתייעץ עם עו"ד בנושא. 

מספר בעלי הדירות החייבים במס, קטן משמעותית ממספר הדירות הקיימות בשוק. 

לא סביר שכל בעלי הדירות להשכרה בשוק יעלו את שכר הדירה ב- 1,500 ש"ח בחודש בגלל הוצאות של חלק מבעלי הדירות. 

ניתן להשוות מצב זה לחברות המשכירות דירות וחייבות בתשלום מע"מ בגובה 17%. הן יודעות שאינן יכולות להעלות את שכר הדירה בגובה המע"מ מאחר והן חייבות בו. לשוכרים קיימות אופציות אחרות בתנאים אטרקטיביים יותר בשוק.

לסיכום, מס ריבוי דירות הוא מס בגובה של כ-1% משווי הדירה. איננו סבורים כי הוא יחולל שינוי מהותי בשוק הנדל"ן ויוזיל את מחירי הדירות באופן משמעותי. וזאת, לאור הכמות הקטנה של מחזיקי שלוש דירות ומעלה. השקעה בנדל"ן עדיין נחשבת לאטרקטיבית ביחס לאפיקי השקעה אחרים. כמו כן, פתרון לשוק השכירויות יבוא מבניית פרויקטים להשכרה ארוכת טווח אשר יהוו אלטרנטיבה אמיתית לשוק הקיים היום.

חג חנוכה שמח

מה כדאי לעשות לפני ששוכרים דירה

אם אתם מחפשים לשכור דירה בקרוב, הנה כמה דברים שחשוב לעשות לפני כן, כדי להימנע ממפח נפש בעתיד.

• לפני שאתם מתחילים לחפש דירה להשכרה, חשוב שתגדירו את סדר העדיפויות שלכם, על מה אתם מוכנים להתפשר ועל מה בשום אופן לא. זה יעזור לכם להתמקד ולקבל החלטות. למשל: אזור או שכונה מסוימת, טווח מחירים, קירבה למקום העבודה, למוסדות חינוך, תחזוקת הבית, גודל המטבח, מקום למכונת כביסה, מעלית, מרפסת, מקום לגדל בעלי חיים וכו'
• כדאי להיעזר במשרדי תיווך, בעיתונים, בחברים ובמאגרי הדירות הרבים שיש באינטרנט. כך תוכלו לערוך השוואות ולגלות מה יש לשוק להציע. אם אתם מחפשים דירה בשכונה ספציפית, שוטטו באזור, חפשו שלטים על המרפסות, בלוחות המודעות ועל העצים. כמו כן, היכנסו למכולת השכונתית ולמספרה המקומית ותשאלו את העובדים במקום, הם תמיד יודעים הכל.
• שוחחו עם חברים ששוכרים דירה ובדקו מה הם אוהבים ולא אוהבים בדירה שהם שוכרים. שימו לב! אם הם גרים זמן רב באותה הדירה, יתכן והם כבר אינם מכירים את מצב השוק היום. 
• הסתובבו כמה שעות בסביבה בה אם רוצים לשכור וגלו את כל הדברים שחשובים לכם: גני ילדים, בית ספר, תחנות אוטובוס, בית מרקחת, קופת חולים, סופרמרקטים, דואר, גני שעשועים ועוד...
• מומלץ לבקר בדירה גם בשעות הבוקר וגם בשעות הערב. בדקו מה מצב החנייה באזור, האם יש מטרדי רעש בסביבה, האם יש בעיות תנועה.
• בררו כמה משלמים לוועד הבית ומה גובה הארנונה שתדרשו לשלם, וגם את מחירי השכירות באזור כדי לראות שהעסקה הוגנת.
• בדקו טוב טוב את הדירה על כל מערכותיה: חשמל, גז, מים, אמבטיה ושירותים, דוד שמש/חשמל. האם היא מתוחזקת היטב או במצב תחזוקה ירוד: האם יש רטיבות או סדקים בקירות, האם היא מסוידת כהלכה, צנרת: פתחו את הברזים כדי לבדוק את זרימת המים, חשמל: הדליקו את כל האורות ומכשירי החשמל ביחד, פתחו את המזגן, פתחו את החלונות והתריסים ובדקו את יתר האביזרים והמכשירים הנמצאים בדירה.
• בדקו את סוגי המנעולים בדלתות ובחלונות, האם יש אזעקה וסורגים? בקומות הנמוכות חשוב שיהיו סורגים בגלל סכנה של פריצות, ובקומות הגבוהות אם אין סורגים ויש לכם ילדים, זו עלולה להיות בעיה ממש רצינית.
• במידה והדירה כבר מושכרת, דברו עם השוכר העוזב ונסו לדלות ממנו מידע לגבי סיבת עזיבתו, מצב הנכס, שאלו אותו על בעל הדירה: איך היחסים ביניהם? האם הוא מוכן להשקיע בתחזוקת הדירה? כיצד הוא מטפל בליקויים הצצים מעת לעת? האם ובאיזו תדירות הוא העלה את שכ"ד בתקופת החוזה?
• כדי שתרגישו בנוח בסביבה החדשה שלכם, שימו לב לשכנים, האם הם צעירים או מבוגרים, בעלי משפחות או רווקים, האם יש בבעלותם חיות מחמד. האם יש שכן "בעייתי" בבניין?
• שוחחו עם השכנים, הם יוכלו לספק לכם מידע רב על המשכיר, על הדירה, על השכנים והסביבה. 

ועוד לא אמרנו מילה אחת על חוזה השכירות, ערבויות ושאר כאבי ראש, אבל זה כבר למאמר אחר...

עצות חשובות לרכישת מגרש לבנייה עצמית

מתכננים לרכוש מגרש למגורים ולבנות עליו את בית חלומותיכם? אנגלו-סכסון מגישה לכם 9 עצות זהב שימושיות שיסיעו לכם בתהליך.

רכישת מגרש לבניה, זה לא עניין של מה בכך, צריך לבחון את בחירת המגרש, כדאיות העסקה והשגת מימון מתאים ונוח. לעיתים עלות המגרש גבוהה יותר מעלות הבית שיוקם עליו. לפיכך, כדאי להיערך בהתאם, להבין את כל המשמעויות הנלוות לכך ולהיעזר ביועצים מקצועיים המתמחים בנושא. כמו כן, חשוב להצטייד כבר מראשית העסקה בעורך דין, במהנדס ובאדריכל. שישלימו את חלקה הרשמי של העסקה ויכינו עבורכם תוכנית בניה. זהו שלב אחד לפני קבלת היתר בניה וקבלת הצעות ביצוע מקבלנים.

נתוני המגרש
בטרם הרכישה, עליך לבדוק באמצעות מומחים את נתוני התכנון של המגרש וסביבתו. צריך לבדוק היטב ברשויות התכנון את זכויות הבנייה בכלל ואת אחוזי הבניה בפרט, מספר הקומות המותרים לבניה, מטלות פיתוח ודרישות מיוחדות (מיסים למיניהם).

זכויות המוכר 
חשוב לבדוק את זכויות המוכר, את רישום זכויותיו ותקפותן בספרי רשום המקרקעין או במנהל מקרקעי ישראל, וכן בחוזה או בשטרי המכר שיציג לך המוכר להוכחת זכויות אלה. חובה להתייעץ בשלב זה עם עורך דין.

הקמת צוות המתכננים
בחר מתכננים המתאימים לאופי שלך ולתקציב שלך, איתם תוכל למצוא שפה משותפת. זכור כי בית מגורים אינו מוזיאון פרטי של האדריכל המתכנן והוא מיועד בסופו של דבר להיות מותאם לך ולמשפחתך בלבד.

פרוגרמה מדויקת
שתף את המתכנן ברצונות וברעיונות שלך וקבע לו בכתב פרוגרמה מדויקת ככל הניתן. למשל מספר החדרים בבית. צורת הגג, מספר הקומות ועוד. שמע לעצותיו ועקוב אחרי הפתרונות שיציע לך. אל תסכים לקבל "בית מגירה" כלומר בית שתוכנן עבור מישהו אחר. דאג להתאמת הבית לצרכיך שלך בלבד.

שיטת הבניה
התייעץ עם מהנדס/מפקח וקבע איתו, כבר בשלב התכנון, מה תהיה שיטת הבניה ומאלו חומרים יבנה הבית. לשיטת הבניה משמעות רבה והשפעה על התכנון כולו. עבור פעמים רבות על התוכניות. נסה לדמיין את הבית. בנה מודל (באמצעות מודליסט או סטודנט לארכיטקטורה) כדי להבין את התכנון במלואו. אל תשכח שאינך מורגל בראיה תלת מימדית, כלומר אינך מודע לכל החלונות והפתחים, למיקום חדרי השירותים, לצורת הפיתוח ועוד.

תיאום בין המתכננים
שכור שירותי מתכנן חשמל, מים וביוב ודאג לתאום התכנון ע"י האדריכל. דרוש מכולם להוציא כתב כמויות מפורט, כולל תיאור החומרים ואיכותם. תזכור! תכנון טוב חוסך כסף רב ובעיות בשלב הביצוע. אל תתפתה לתת לבעל מקצוע כמו חשמלאי או אינסטלטור לתכנן עבורך את המערכות. חופש פעולה שכזה יוביל אותם לתכנון על פי הנוחות והעלויות שלהם, ללא התחשבות באינטרסים שלך.

החלטה על ביצוע הבניה
התייעצות בינך לבין מהנדס/מפקח ששכרת תוביל להחלטה באיזה אופן תתבצע הבניה:
א. על ידי קבלן ראשי שיטפל בכל הפרויקט ויסיר דאגה מלבך ושטרות מכיסך.
ב. חלוקת העבודה בין קבלנים שונים:
חציבה/חפירה, שלד, איטום, חשמל, ביוב ומים, אלומיניום, נגרות, גגן, טייח, צבע, רצף ועוד. כאשר אתה עוקב אחר העבודה באמצעות מפקח ששכרת. במקרה כזה אתה עשוי לחסוך כסף, אבל עלול להיות חשוף לקשיים ועיכובים בלוח הזמנים, כאשר עליך מוטלת האחריות על בעל מקצוע זה או אחר מה שמצריך הרבה אנרגיה וזמן יקר. גם מו"מ על תשלומים בינך לבין כל קבלן וקבלן יגזול ממך זמן. שקול אם פיצול העבודה בין קבלני המשנה מתאים לך, והאם אתה מספיק סובלני ובעל אורך רוח להתמודד עם כל כך הרבה בעלי מלאכה שונים, ולפעמים משונים.

חוזה בכתב עם הקבלן
תדאג לעריכת חוזה הוגן בכתב עם הקבלן הראשי או עם כל קבלן משנה. קבע מועדי זמנים לביצוע, והצמד את התשלומים לשלבי הביצוע. עמוד על זכות הפיקוח ובדיקת העבודה ע"י המתכננים, ועל שחרור תשלומים רק לאחר אישורם. דאג לביטחונות המתאימים למשך תקופת הביצוע וגם לתקופת האחריות. התייעץ עם עורך דינך, המתכננים והמפקח.
הצטייד בחומרים. אם החלטת שאתה הוא הקבלן, תדאג לקנות את מרבית החומרים בעצמך. כך תהיה לך שליטה על האיכות. שים לב שאתה עלול גם להיות חשוף לגניבות, להשחתה ולבזבוז חומרים אלה.

בעל המקצוע והרשויות
תדאג להדגיש לכל בעל מקצוע את חובתו למסור את העבודה לרשויות (חשמל, בזק, מים, ביוב וכדומה).

תודה תודה תודה

זו השנה השלישית ברציפות שרשת אנגלו סכסון מוכתרת על-ידי ציבור הצרכנים כמותג על בישראל. 

ביותר מ- 70 מדינות ברחבי העולם, מוכתרים מדי שנה, מותגי העל שנמצאו ראויים לתואר superbrand. ארגון Superbrands העולמי שם לעצמו למטרה לזהות ולהכתיר בכל מדינה את המותגים שהפגינו הצטיינות מיתוגית ושיווקית בשוק המקומי, ולציין לשבח את המנהלים שאחראים למצוינות הזו.

תודה לקהל הצרכנים על הבעת האמון והבחירה בנו. אנו מבטיחים להמשיך ולהצטיין בשבילכם גם השנה.

תל אביב מתחדשת

בשנים האחרונות אנו עדים לבנייה של פרויקטים רבים ברחבי העיר תל אביב. חלק ניכר מהפרויקטים נעשים מכוח תמ"א 38 אשר מתירה ליזמים להוסיף 2 קומות לבניינים בתמורה לחיזוקם. בנוסף לפרויקטים אלו, ישנם פרויקטים מסיבים של "פינוי-בינוי" אשר מוסיפים מאות יחידות דיור חדשות בשכונות ותיקות.

תכניות אלו מקודמות על ידי העירייה ששואפת לשקם ולשפר את איכות החיים של הדיירים במתחמים אלו.
בתור רוכשי דירות ומשקיעי נדל"ן, חשוב להכיר את המתחמים הללו, שככל הנראה צפויים להעלות את רמת המחירים בסביבתם.
במאמר זה, נסקור 3 מתחמי פינוי בינוי לדוגמא, אחד בצפון העיר, אחד במרכז העיר ואחד בדרום העיר.

         

1. נווה שרת – שכונה בפינוי בינוי

שכונת נווה שרת ממוקמת בצפון מזרח העיר תל אביב.
השכונה מאופיינת בבנייה ותיקה של מבני שיכון. העירייה פרסמה מסמך מדיניות מקיף הקובע לשכונה יעדי תכנון חדשים, במסגרתם פינוי של מבני השיכון והקמת מיזמי מגורים חדשים.
פרויקטים בבנייה ובאכלוס (מתוך מסמך המדיניות של העירייה):

קדמת צהלה: פינוי 5 מבנים בני 3 קומות המכילים 120 דירות ותיקות והקמת 2 מגדלים בני 25 קומות ו- 4 מבנים בני 11 קומות. סה"כ 324 יח"ד.

הדמיית פרויקט "קדמת צהלה" (מתוך מסמך מדיניות עיריית תל אביב)

ME: פינוי 6 מבנים בני 4 קומות המכילים 96 דירות והקמת 3 מגדלים בני 30 קומות. סה"כ 270 יח"ד.

הדמיית פרויקט "me" (מתוך מסמך מדיניות עיריית תל אביב)

ת"א צפון: פינוי 10 מבנים בני 4 קומות המכילים 154 דירות והקמת 2 מגדלים 30 קומות, בניין בן 19 קומות ו- 3 בניינים בני 11. סה"כ 450 יח"ד.

הדמיית פרויקט "ת"א צפון" (מתוך מסמך מדיניות עיריית תל אביב)

בשכונה צפויים עוד פרויקטים רבים של פינוי בינוי, כיום דירות ישנות לפינוי בינוי בשטח של כ- 50 מ"ר נמכרות ב-1.7 מיליון ש"ח, במקומן עתידות להיבנות דירות חדשות בשווי של כ- 2.5 מיליון ש"ח. (הנתונים מתייחסים רק לדירות שכבר יש עבורן חוזה לפינוי בינוי)

2. מתחם דפנה
מתחם דפנה ממוקם במרכז העיר תל אביב, לאורך דרך נמיר ובסמיכות לבית החולים איכילוב וציר שאול המלך. במתחם 21 מבני שיכון ותיקים המכילים כ- 470 דירות ובמקומם ייבנו 6 מתחמי מגורים הכוללים 5 מגדלים בני 25 קומות, מגדל בן 30 קומות ומבנים בני 8 קומות הכוללים כ- 1,250 יח"ד למגורים, 200 יח"ד להשכרה, שטחי מסחר, תעסוקה ומלונאות.

הדמיית הפרויקט

דירות ותיקות בשטח של כ- 75 מ"ר נמכרות כיום בכ- 30,000 ש"ח למ"ר, דירות חדשות צפויות להימכר במחיר ממוצע של 45,000 - 40,000 ₪ למ"ר.

3. מתחם לה גווארדיה
שכונת יד אליהו ורחוב לה גווארדיה באופן ספציפי נמצאים ברובע מזרח של העיר תל אביב, רובע שבמשך שנים נחשב לרובע מוחלש המשלב בו אזורי מגורים ותעשייה ותיקים.
עיריית תל אביב פרסמה מסמך מדיניות המציב מטרות לחיזוק הרובע כולו, יעד לתוספת של כ- 8,000 יח"ד, כאשר רחוב לה גווארדיה נבחר להיות ציר מרכזי שיעבור עיבוי וחיזוק מסיבי.
במסגרת זו, מקודמות מספר תכניות פינוי בינוי באזור. לדוגמא: תכנית תא/4160 – התחדשות עירונית ברחוב לה גווארדיה "בן השדרות". התכנית מציעה הריסה של 4 מבנים טוריים ישנים ובסה"כ 105 יח"ד, והקמת 6-12 מבנים חדשים בני 8 ומבנה בן 15 קומות הכוללים 400 יח"ד.
להלן הדמיה הכוללת תכניות שונות לפינוי בינוי המקודמות ברחוב לה גווארדיה:

מתוך מצגת של מנהל ההנדסה של עיריית תל אביב

דירה בבניין ותיק ברחוב לה גווארדיה נמכרת כיום במחיר של כ- 24,000 ₪ למ"ר, דירה חדשה צפויה להימכר בכ- 29,000 ₪ למ"ר.

לסיכום,
הצגנו כאן שלושה מתחמים מרכזיים ברחבי העיר תל אביב המיועדים לפינוי בינוי. בנוסף אליהם, ישנם שלל מתחמים אשר צפויים לעבור בעתיד הקרוב התחדשות מסיבית ולהעלות את ערכי הנדל"ן המקומיים.
לקבלת מידע נוסף לגבי כלל הפרויקטים והמתחמים השונים בעיר המיועדים לפינוי בינוי, אתם מוזמנים ליצור עמנו קשר ונשמח להציגם בפניכם.

בית פרטי או מגדל דירות?

בשנים האחרונות אנו עדים לפריחתם של מגדלי המגורים ברחבי הארץ בכלל ובמטרופולין תל אביב בפרט. 
מגדלי מגורים המתנשאים לגובה של עשרות קומות ומציעים מגוון רחב של שירותים נלווים כגון: שירותי שמירה 24/7, בריכת שחייה, מכון כושר, מרתף יינות, חניונים, ספא, חדרי ישיבות, משחקייה ועוד.
אם עד לפני כעשור, איכות חיים נקשרה לבית פרטי עם גינה רחבת ידיים, כיום אנו רואים מגמה הולכת ומתחזקת של מעבר מבתים פרטיים אל מגדלי מגורים יוקרתיים.
פעמים רבות אנו נשאלים האם עדיף לגור במגדל דירות או בבית פרטי? התשובה שלנו היא שזה תלוי כמובן בהעדפותיו האישיות של הלקוח.  

נמנה כאן את ההבדלים המרכזיים בין בית פרטי למגדל מגורים והיתרונות הגלומים בכל אחד מהם:

	בית פרטי	דירה במגדל
פרטיות	פרטיות רבה, הן בבית עצמו והן בחצר הבית המוקפת בד"כ כלל בגדר המעניקה פרטיות.	פרטיות חלקית. שכנים רבים מתגוררים במגדל. ישנם קירות משותפים וחללים משותפים.
עצמאות	מלאה. ניתן לעשות עם הנכס כראות עיניי.	חלקית מאוד. ישנו וועד דיירים הקובע בשיתוף פעולה מתי, איך וכיצד לעשות שינויים בבניין.
בטחון	חלקית. ניתן להתקין באופן עצמאי מערכות אזעקה ואמצעי מיגון שונים.	גבוהה מאוד. קיימת חברת שמירה המאיישת בכל עת את הלובי ומפקחת על הנכנסים והיוצאים.
עלויות אחזקה	בהתאם לבחירה. תלוי במידת ההשקעה בבית וברמת התחזוקה שלו. כלומר, אם יש בריכה, גנן, מנקה ועוד. העלויות משולמות באופן מלא ע"י בעלי הבית	גבוהות למדי (תלוי בשירותים הנלווים) העלויות מתחלקות בין הדיירים ומשולמות לחברת אחזקה המנהלת את השירותים המשלימים. הדיירים צריכים להשתתף בעלויות גם אם הם אינם משתמשים בשירותים מסוימים.
שירותים נלווים	לבחירתו האישית של הבעלים.	יש מגוון רחב של שירותים נלווים. משתנה בין מגדל למגדל, בהתאם לרמת היוקרה שלו.

שורה תחתונה, 

ניתן אולי להשוות זאת לנסיעה ברכב פרטי (בית) לעומת תחבורה ציבורית (מגדל). לבית פרטי נלווים יתרונות הפרטיות והעצמאות הבאים לידי ביטוי במה שניתן לעשות בנכס ומהם המוצרים והמתקנים אשר בעל הבית בוחר להציב בביתו. במגורים במגדל קיים הפן השיתופי, חלוקה בנטל ההוצאות על השירותים הנלווים ורמת בטחון גבוהה. כעת, בהסתמך על המידע הנ"ל, נותר רק לשאול, היכן אתם תעדיפו לגור?

צוות אנגלו סכסון תל אביב מאחל לכם חג שמח ומלבב

כיכר המדינה - האם אחרי עשרות שנות תכנון נראה גם ביצוע?

כיכר המדינה הממוקמת במרכזה של העיר תל אביב, היא הכיכר הגדולה ביותר בישראל.
הכיכר המשתרעת על שטח של כ- 80 דונם, תוכננה בשנות ה-50 וה- 60 של המאה הקודמת, כאשר מבני המגורים הבנויים סביבה הוקמו לאורך שנות ה- 70. 
במרוצת השנים הפכה כיכר המדינה לסמל סטטוס של יוקרה, בשל שלל חנויות היוקרה ומותגי העל הנמצאות בה.
הרחוב המקיף את הכיכר נקרא ה' באייר, והוא מהווה צומת של 2 רחובות ראשיים- ויצמן וז'בוטינסקי ושל כמה רחובות קטנים נוספים.
בנייה בטבעות הפנימיות של הכיכר מתוכננת מזה שנים רבות, אך עדיין לא התממשה. בשנים האחרונות מקודמת תכנית להקמת 3 מגדלים בני 40 קומות, מוסדות ציבור ופארק רחב ידיים.

במאמר זה נסקור את ההיסטוריה התכנונית של הכיכר לאורך השנים ואת הצפי התכנוני הנראה לעין.
הכיכר מחולקת ל- 3 טבעות:
טבעת 1 (חיצונית) – מוקפת בבניינים בני 5 קומות בעלי עיצוב זהה, הבנויים מעל קומת קרקע מסחרית.
טבעת 2 ו- 3 אינן בנויות ומשמשות כיום כגינה ציבורית.

הליכי התכנון בכיכר המדינה:

הכיכר תוכננה בשיתוף פעולה בין האדריכל הברזילאי הנודע אוסקר נימאייר לאדריכלים הישראליים אבא אלחנני וישראל לוטן.
בשנת 1969 פורסמה תכנית מס' 600 שקבעה את התכנון הבא:

טבעת 1 – בניינים בני 5 קומות מעל קומת קרקע מסחרית.

טבעת 2 – יחידות מסחריות בנות 2 קומות ומבני מגורים בני 11 קומות מעל קומת עמודים.
טבעת 3 – אזור לבנייני ציבור.
להלן תשריט הכיכר מתוך התכנית:

לאורך שנות ה-70 מומשה הטבעת החיצונית ונבנו המבנים הקיימים היום.
תכנית 600 קבעה כי יש להכין תכנית מפורטת עבור הטבעות הפנימיות ולחלק את הקרקע.
תכנית 600א' הוכנה כהמשך לתכנית 600 ונועדה לתכנן את הבנייה בטבעות הפנימיות אך בוטלה על ידי עיריית תל אביב שביקשה להפוך את הטבעות הפנימיות לשטח לצרכי ציבור, וזאת ע"י הכנת תכנית חדשה- 1980.
הכנת תכנית 1980 בוטלה בשנת 1982, וכך נותרו הטבעות הפנימיות ללא תכנון.
בשנת 1991 הוגשה תכנית 2500 אשר אושרה בשנת 2000.
התכנית משנה את היעוד של הטבעות הפנימיות וקובעת שיבנו בה 3 מגדלי מגורים בני 31 קומות, שטחים מסחריים, שני מגרשים למוסדות ציבור ושטח ציבורי פתוח.
בשנת 2013 אושרה תכנית 2500א' אשר משנה את גובה הבינוי ל- 40 קומות.

כיום, מקודמת תכנית עיצוב סופית הכוללת 3 מגדלים "מסתובבים", פארק רחב ידיים בשטח 26 דונם, אגם מלאכותי ומבני ציבור של כ- 25,000 מ"ר. התכנית בשלבי אישור מתקדמים.
להלן הדמיית המגדלים החדשים:

עם הקמת הפרויקט, צפויה כיכר המדינה להפוך לאחת מהשכונות הירוקות בתל אביב, השכונה תהיה שופעת בשבילים ירוקים, מבני ציבור ושירותים נוספים לרווחת הציבור.
אין ספק שהקמת המגדלים תשנה את המרקם של האזור ותיתן תנופה נוספת לסביבה כולה.